Spekulationssteuer · § 23 EStG · 10-Jahres-Frist
Spekulationssteuer
bei geerbten
Immobilien.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, kann zusätzlich zur Erbschaftsteuer Spekulationssteuer anfallen — nämlich dann, wenn die Zehn-Jahres-Frist seit Anschaffung durch den Erblasser noch nicht abgelaufen ist. Wir erklären, wann das passiert, wie hoch die Steuer wird — und welche Ausnahmen Sie kennen sollten.
So wird die Frist gerechnet
So wird die Frist gerechnet
Nach § 23 EStG wird der Verkauf einer privaten Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei Erbimmobilien zählt nicht der Erbfall als Anschaffung — sondern die ursprüngliche Anschaffung durch den Erblasser. Hat der Vater das Haus 1995 gekauft und Sie verkaufen 2026, ist die Frist längst abgelaufen — der Verkauf ist steuerfrei.
Hat der Vater das Haus 2018 gekauft und Sie verkaufen 2026, sind erst acht Jahre vergangen — die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis (abzüglich Werbungskosten und Anschaffungsnebenkosten) wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Bei großen Immobilien im Rhein-Main-Gebiet kann das schnell sechsstellige Beträge bedeuten.
Wie FABONO hilft
Konkrete Schritte,
die wir übernehmen.
Fristprüfung
Wir besorgen die ursprünglichen Anschaffungsunterlagen — Kaufvertrag, Grundbuch, Steuerunterlagen des Erblassers — und prüfen exakt, wann die Zehn-Jahres-Frist endet. Manchmal lohnt es, den Verkauf um wenige Monate zu verschieben.
Eigennutzungs-Ausnahme
Wer die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt hat, ist von der Spekulationssteuer befreit — auch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist. Diese Ausnahme greift in mehr Fällen, als viele Erben vermuten.
Strategische Verkaufsplanung
Wenn Spekulationssteuer droht, prüfen wir Alternativen: Vermietung bis zum Fristablauf, Eigennutzung mindestens drei Jahre, oder den Verkauf mit Steuer als bewusste Entscheidung. Mit klarer Rechnung pro Variante.
Eine Frage,
ein Anruf — kostenfrei.
15 Minuten Gespräch ersparen oft Wochen Unsicherheit. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns kurz.
Häufige Fragen.
Wann ist die Frist beim geerbten Haus überschritten?
Wenn zwischen dem Tag, an dem der Erblasser den Kaufvertrag unterschrieben hat, und Ihrem geplanten Verkaufsdatum mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die notariellen Datumsangaben, nicht die Grundbucheinträge.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Sie wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz auf den Veräußerungsgewinn berechnet — also Verkaufspreis minus ursprünglicher Anschaffungspreis minus Anschaffungsnebenkosten und nachgewiesene Werbungskosten. Je nach Einkommen können das 25–45 % auf den Gewinn sein.
Hilft die Familienheim-Befreiung auch hier?
Die Familienheim-Befreiung gilt nur für die Erbschaftsteuer, nicht für die Spekulationssteuer. Bei der Spekulationssteuer hilft die Eigennutzungs-Ausnahme nach § 23 EStG — und die ist eigenständig zu prüfen.
Erstberatung
Sprechen Sie
mit uns.
Jede Erbsituation ist anders. Wir nehmen uns die Zeit, Ihre individuelle Situation zu verstehen — kostenfrei, unverbindlich und ohne Druck.