AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Immobilie geerbt —
was jetzt wichtig ist.
Veröffentlicht am 28. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 22. Juni 2026
Nach einem Erbfall stehen Erben oft ratlos vor einer geerbten Immobilie. Welche Fristen gelten? Welche Unterlagen brauche ich? Annehmen oder ausschlagen? Hier finden Sie eine erste Orientierung. Die individuelle rechtliche und steuerliche Bewertung erfolgt durch zugelassene Berufsträger — auf Wunsch vermitteln wir spezialisierte Anwälte und Steuerberater aus unserem Netzwerk.
Aus der Praxis
Frau Berger: drei Tage nach dem Tod ihres Vaters bei der Bank.
Frau Berger ruft drei Tage nach dem Tod ihres Vaters bei der Bank an, weil sie glaubt, sie müsse das Konto schließen. Tatsächlich hat sie sechs Wochen Zeit, das Erbe überhaupt anzunehmen. Bis dahin muss nichts entschieden werden — diese Zeit gibt Luft, die in den ersten Tagen wertvoll ist.
DREI KERN-AUFGABEN
1
Übersicht verschaffen.
Welche Werte gehören zum Nachlass? Welche Verbindlichkeiten? Erst wenn das beantwortet ist, kann anwaltlich entschieden werden, ob die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden sollte. Wir strukturieren die Übersicht; die rechtliche Bewertung übernimmt eine Erbrechtskanzlei.
2
Erbnachweis klären.
Erbschein oder notariell beglaubigtes Testament — ohne diesen Nachweis ist keine Verfügung über die Immobilie möglich. Wir koordinieren mit Nachlassgericht und Notar.
3
Grundbuch berichtigen.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach werden Gebühren fällig. Wir achten auf die Frist und koordinieren mit dem Grundbuchamt.
DIE ERSTEN MONATE — SECHS SCHRITTE
Von der Sterbeurkunde
bis zur Entscheidung.
1
Sterbeurkunde & Erstdokumente
Sterbeurkunde mehrfach besorgen (Banken, Versicherungen, Renten, Grundbuchamt brauchen jeweils Originale). Testament beim Nachlassgericht eröffnen lassen. Erste Übersicht über Versicherungspolicen, Bankkonten und laufende Verträge.
2
Ausschlagungsfrist beachten (6 Wochen)
Sechs Wochen ab Kenntnis vom Erbfall haben Sie Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Wer die Frist verpasst, hat angenommen — mit allen Verbindlichkeiten. Bei Unsicherheit unbedingt vor Ablauf anwaltlich prüfen lassen.
3
Finanzamt anzeigen (3 Monate)
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls muss das Finanzamt schriftlich informiert werden. Die Erbschaftsteuererklärung wird dann angefordert, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt.
4
Erbschein oder Testamentseröffnung
Mit dem Erbschein oder einem notariell eröffneten Testament weisen Sie Ihre Erbenstellung nach — Voraussetzung für jede Verfügung über die Immobilie. Wir koordinieren mit Nachlassgericht und Notar. Mit welchen Kosten Sie für den Erbschein rechnen müssen, ermittelt der Erbschein-Kostenrechner.
5
Grundbuch berichtigen (2 Jahre)
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach werden Gebühren fällig, die je nach Immobilienwert vierstellig werden können. Wir achten auf die Frist.
6
Entscheidung: verkaufen, vermieten, behalten
Erst wenn die rechtliche Lage geklärt ist und Sie alle Zahlen kennen, lässt sich diese Frage ehrlich beantworten. Wir bringen die Optionen sachlich auf den Tisch — mit den finanziellen, steuerlichen und menschlichen Konsequenzen jeder Variante.
FABONO begleitet Sie durch die ersten 90 Tage — strukturiert, ohne dass Sie etwas vergessen, und ohne dass Sie unter Druck Entscheidungen treffen müssen, die Sie später bereuen. Die rechtliche und steuerliche Bewertung übernehmen die zuständigen Berufsträger; wir koordinieren und halten den Überblick.
HÄUFIGE FRAGEN
Sollte ich das Erbe annehmen oder ausschlagen?
Die Entscheidung hängt davon ab, ob die Aktiva des Nachlasses die Verbindlichkeiten übersteigen. Bei einer schuldenfreien Immobilie ist die Frage meist klar — bei belasteten Immobilien oder unklarer Gesamtsituation lohnt eine genaue Prüfung. Bei Unsicherheit empfiehlt sich der Rat eines Erbrechts-Anwalts vor Ablauf der Sechs-Wochen-Frist — auf Wunsch vermitteln wir spezialisierte Erbrechtskanzleien. Ausführlich dazu: Erbe ausschlagen bei Schulden.
Kann ich die geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Erst, nachdem die Erbenstellung nachgewiesen ist (Erbschein oder Testament) und das Grundbuch berichtigt wurde — sonst nehmen Käufer und Notare den Verkauf nicht ab. Beides können wir parallel zur Vorbereitung des Verkaufs anschieben, sodass keine Zeit verloren geht.
Muss ich die Erbimmobilie in der Steuererklärung angeben?
Ja. Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls muss das Finanzamt informiert werden. Eine eigene Erbschaftsteuererklärung wird dann angefordert, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt — was bei Erbimmobilien im Rhein-Main-Gebiet häufig der Fall ist. Die individuelle steuerliche Bewertung erfolgt durch einen Steuerberater.
Wer muss zuerst informiert werden, wenn ich eine Immobilie erbe?
Nach Annahme des Erbes informieren Sie der Reihe nach: Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen), Gebäudeversicherung (zur Vermeidung von Versicherungslücken), Mieter (bei vermieteten Objekten — die Mietverträge gehen automatisch über), Versorger (Strom, Gas, Wasser) sowie das Grundbuchamt zur späteren Umschreibung. Wir koordinieren diese Schritte und übernehmen den Schriftverkehr.
Was passiert, wenn die geerbte Immobilie noch Schulden hat?
Bestehende Grundschulden, Hypotheken oder laufende Kredite gehen mit dem Erbe auf Sie über — sie werden Teil des Nachlasses und mit dem Immobilienwert verrechnet. Wenn die Verbindlichkeiten das Immobilienvermögen übersteigen, kann eine Erb-Ausschlagung oder Nachlassverwaltung sinnvoll sein. Wir verschaffen uns einen Überblick über die wirtschaftliche Lage und vermitteln an Erbrechts-Anwälte.
Welche Versäumnisse Erben in der Praxis am häufigsten teuer zu stehen kommen, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.
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