AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Immobilie geerbt —
was jetzt wichtig ist.
Von Claudio Bonelli · 7 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 28. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Nach einem Erbfall stehen Erben oft ratlos vor einer geerbten Immobilie. Welche Fristen gelten? Welche Unterlagen brauche ich? Annehmen oder ausschlagen? Hier finden Sie eine erste Orientierung. Die individuelle rechtliche und steuerliche Bewertung erfolgt durch zugelassene Berufsträger — auf Wunsch vermitteln wir Anwälte und Steuerberater aus unserem Netzwerk.
Wohin von hier
Das Haus steht leer und Sie wollen wissen, was jetzt zu tun ist → Haus nach dem Todesfall
Sie sind mehrere Erben → Erbengemeinschaft und Immobilie
Sie überlegen, ob Sie verkaufen, vermieten oder behalten → Haus geerbt — verkaufen oder vermieten?
Sie wollen wissen, was die Immobilie wert ist → Wertermittlung Erbimmobilie
Sie wohnen weit weg und brauchen bis zur Entscheidung jemanden vor Ort → Immobilie im Übergang
Typischer Fall
Drei Tage nach dem Todesfall bei der Bank.
Viele Erben greifen in den ersten Tagen zum Telefon, weil sie glauben, sofort handeln zu müssen — etwa das Konto des Vaters zu schließen. Tatsächlich muss man das Erbe nicht annehmen, es fällt automatisch zu. Wer es ausschlagen will, hat dafür in der Regel sechs Wochen Zeit. Bis dahin muss nichts entschieden werden — diese Zeit gibt Luft, die in den ersten Tagen wertvoll ist. Nur: Wer in dieser Zeit schon über Konten oder Gegenstände des Nachlasses verfügt, kann das Erbe damit bereits angenommen haben.
DREI KERN-AUFGABEN
1
Übersicht verschaffen.
Welche Werte gehören zum Nachlass? Welche Verbindlichkeiten? Erst wenn das beantwortet ist, kann anwaltlich entschieden werden, ob die Erbschaft angenommen oder ausgeschlagen werden sollte. Wir strukturieren die Übersicht; die rechtliche Bewertung übernimmt eine Erbrechtskanzlei.
2
Erbnachweis klären.
Erbschein oder notarielles, vom Nachlassgericht eröffnetes Testament — ohne diesen Nachweis ist keine Verfügung über die Immobilie möglich. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar; wir halten die Termine im Blick und stellen die Unterlagen zur Immobilie zusammen.
3
Grundbuch berichtigen.
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach werden Gebühren fällig. Wir halten die Frist im Blick; den Antrag stellen die Erben beim Grundbuchamt oder über einen Notar.
DIE ERSTEN MONATE — SECHS SCHRITTE
Von der Sterbeurkunde
bis zur Entscheidung.
1
Sterbeurkunde & Erstdokumente
Sterbeurkunde mehrfach besorgen (Banken, Versicherungen, Renten, Grundbuchamt brauchen jeweils Originale). Testament beim Nachlassgericht eröffnen lassen. Erste Übersicht über Versicherungspolicen, Bankkonten und laufende Verträge.
→ Haus nach dem Todesfall: was in den ersten Wochen zu tun ist
2
Ausschlagungsfrist beachten (6 Wochen)
Sechs Wochen haben Sie Zeit, die Erbschaft auszuschlagen. Die Frist beginnt, wenn Sie wissen, dass Sie Erbe geworden sind und ob durch Gesetz oder durch Testament oder Erbvertrag — im zweiten Fall aber nicht, bevor das Nachlassgericht es Ihnen bekannt gegeben hat. Hatte der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate. Wer die Frist verpasst, hat angenommen — mit allen Verbindlichkeiten. Bei Unsicherheit unbedingt vor Ablauf mit einem Anwalt klären.
3
Finanzamt anzeigen (3 Monate)
Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls muss das Finanzamt schriftlich informiert werden. Eine Erbschaftsteuererklärung folgt, wenn das Finanzamt sie anfordert — vor allem dann, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt.
4
Erbschein oder Testamentseröffnung
Mit dem Erbschein oder einem notariellen, vom Nachlassgericht eröffneten Testament weisen Sie Ihre Erbenstellung nach — Voraussetzung für jede Verfügung über die Immobilie. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht oder über einen Notar; wir halten die Termine im Blick und stellen die Unterlagen zur Immobilie zusammen. Mit welchen Kosten Sie für den Erbschein rechnen müssen, ermittelt der Erbschein-Kostenrechner.
5
Grundbuch berichtigen (2 Jahre)
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach werden Gebühren fällig, die je nach Immobilienwert vierstellig werden können. Wir achten auf die Frist.
6
Entscheidung: verkaufen, vermieten, behalten
Erst wenn die rechtliche Lage geklärt ist und Sie alle Zahlen kennen, lässt sich diese Frage ehrlich beantworten. Wir bringen die Optionen sachlich auf den Tisch — mit den finanziellen und menschlichen Konsequenzen jeder Variante; die steuerlichen ordnet ein Steuerberater ein.
FABONO begleitet Sie durch die ersten 90 Tage — strukturiert, ohne dass Sie etwas vergessen, und ohne dass Sie unter Druck Entscheidungen treffen müssen, die Sie später bereuen. Die rechtliche und steuerliche Bewertung übernehmen die zuständigen Berufsträger; wir koordinieren und halten den Überblick.
HÄUFIGE FRAGEN
Sollte ich das Erbe annehmen oder ausschlagen?
Die Entscheidung hängt davon ab, ob die Aktiva des Nachlasses die Verbindlichkeiten übersteigen. Bei einer schuldenfreien Immobilie ist die Frage meist klar — bei belasteten Immobilien oder unklarer Gesamtsituation lohnt ein genauer Blick. Bei Unsicherheit empfiehlt sich der Rat eines Erbrechts-Anwalts vor Ablauf der Sechs-Wochen-Frist — auf Wunsch vermitteln wir Erbrechtskanzleien. Ausführlich dazu: Erbe ausschlagen bei Schulden.
Kann ich die geerbte Immobilie sofort verkaufen?
Die Erbenstellung muss nachgewiesen sein — durch Erbschein oder durch notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Eine vorherige Grundbuchberichtigung auf die Erben ist für den Verkauf dagegen nicht in jedem Fall erforderlich; die Erbfolge muss aber gegenüber dem Grundbuchamt in geeigneter Form nachgewiesen werden. Beides können wir parallel zur Vorbereitung des Verkaufs anschieben, sodass keine Zeit verloren geht.
Muss ich die Erbimmobilie in der Steuererklärung angeben?
Zuerst keine Steuererklärung, sondern eine Anzeige: Innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis des Erbfalls muss das Finanzamt schriftlich informiert werden. Eine Erbschaftsteuererklärung ist erst abzugeben, wenn das Finanzamt sie anfordert — das kann es bei jedem Erbfall, in der Praxis vor allem dann, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt, was bei Erbimmobilien im Rhein-Main-Gebiet häufig der Fall ist. Die individuelle steuerliche Bewertung erfolgt durch einen Steuerberater.
Wer muss zuerst informiert werden, wenn ich eine Immobilie erbe?
Nach Annahme des Erbes informieren Sie der Reihe nach: Hausverwaltung (bei Eigentumswohnungen), Gebäudeversicherung (zur Vermeidung von Versicherungslücken), Mieter (bei vermieteten Objekten — die Mietverträge gehen automatisch über), Versorger (Strom, Gas, Wasser) sowie das Grundbuchamt zur späteren Umschreibung. Wir koordinieren diese Schritte und übernehmen den Schriftverkehr mit Hausverwaltung, Versicherung und Versorgern; den Antrag beim Grundbuchamt stellen die Erben oder ein Notar.
Was passiert, wenn die geerbte Immobilie noch Schulden hat?
Die Immobilie geht mitsamt den eingetragenen Grundschulden und Hypotheken auf Sie über, und die dadurch gesicherten Darlehen laufen weiter. Mit dem Immobilienwert verrechnet wird der offene Darlehensbetrag, nicht die Höhe der Eintragung im Grundbuch. Übersteigen die Verbindlichkeiten den Wert der Immobilie, kommen eine Ausschlagung oder eine Nachlassverwaltung in Betracht. Wir verschaffen uns gemeinsam mit Ihnen einen Überblick über die wirtschaftliche Lage und vermitteln an Erbrechts-Anwälte.
Welche Versäumnisse Erben in der Praxis am häufigsten teuer zu stehen kommen, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.
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