AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Erbschein und
Grundbuchberichtigung.
Von Claudio Bonelli · 7 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 28. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Bevor Sie eine geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder belasten können, muss Ihre Erbenstellung nachgewiesen sein. Eine vorherige Grundbuchberichtigung auf die Erben ist für den Verkauf dabei nicht in jedem Fall erforderlich; die Erbfolge muss jedoch gegenüber dem Grundbuchamt in geeigneter Form nachgewiesen werden. Was nach Bürokratie klingt, ist in der Praxis der Schlüssel zu jeder Folgeentscheidung. Wir erklären den Ablauf — und übernehmen die Koordination.
Typische Fragen
Was Erben mich am häufigsten fragen
Bei Erbschein und Grundbuch tauchen in meiner Praxis fast immer dieselben Fragen auf. Die fünf häufigsten — und wie ich Erben antworte.
Brauche ich immer einen Erbschein?
Eine Erbin erbt das Reihenhaus per notariellem Testament. Sie braucht keinen Erbschein — das beurkundete Testament reicht der Bank und dem Grundbuchamt.
Was kostet der Erbschein?
Die Kosten richten sich nach dem Wert des Nachlasses — Gebühren beim Nachlassgericht plus Beglaubigungen. Für Ihren konkreten Nachlasswert können Sie die Kosten mit unserem Erbschein-Kostenrechner berechnen.
Bis wann muss ich das Grundbuch ändern lassen?
Ein Erbe lässt das Grundbuch innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ändern — kostenfrei. Wartet er länger, fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert der Immobilie richten.
Müssen alle Erben gemeinsam ins Grundbuch?
Drei Geschwister werden als Erbengemeinschaft eingetragen — gemeinschaftlich, ohne feste Quoten am Grundstück selbst.
Kann ich das Haus verkaufen, ohne selbst im Grundbuch zu stehen?
Eine Erbin möchte das Elternhaus rasch verkaufen. Ausgeschlossen ist das nicht — die Erbfolge muss dem Grundbuchamt aber in geeigneter Form nachgewiesen werden, und der Notar verlangt vor dem Kaufvertrag einen aktuellen Auszug.
ZWEI WEGE ZUM ERBNACHWEIS
1
Notarielles Testament.
Mit einem notariellen (beurkundeten) Testament und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts akzeptieren Banken, Grundbuchämter und Notare den Erbnachweis meist direkt — kein zusätzlicher Erbschein nötig, das spart Zeit und Gebühren. Ein handschriftliches Testament wird nicht dadurch zu einem notariellen, dass ein Notar die Unterschrift beglaubigt.
2
Erbschein vom Nachlassgericht.
Bei privatschriftlichem Testament oder gesetzlicher Erbfolge wird in der Regel ein Erbschein nötig. Bei Erbengemeinschaften kann ein gemeinsamer Erbschein beantragt werden — das spart Kosten gegenüber Einzel-Erbscheinen.
DER ABLAUF
Vier Schritte —
vom Erbnachweis zur Grundbucheintragung.
1
Erbschein-Antrag vorbereiten
Vorbereitung der Antragsunterlagen, Termin beim Nachlassgericht, Nachweis der Erbenstellung. Bei Erbengemeinschaften kann ein gemeinschaftlicher Erbschein für alle Miterben beantragt werden. Den Antrag stellen die Erben selbst beim Nachlassgericht oder über einen Notar; wir tragen die Unterlagen dafür zusammen.
→ Was in den ersten Wochen davor ansteht: Haus nach dem Todesfall
2
Erbschein erhalten
Wie lange es vom Antrag bis zum Erbschein dauert, hängt vom Nachlassgericht und vom Fall ab — einfache Fälle gehen schneller, bei komplexen Erbengemeinschaften dauert es länger. Wir tragen die Unterlagen so zusammen, wie das Nachlassgericht sie üblicherweise verlangt.
3
Grundbuchberichtigung einreichen
Mit Erbschein oder notariellem Testament reichen die Erben oder der Notar den Berichtigungsantrag beim zuständigen Grundbuchamt ein. Wir stimmen uns mit dem Notar ab und behalten im Blick, bis die Eintragung erfolgt ist.
4
Eintragung — innerhalb der Zwei-Jahres-Frist
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchberichtigung kostenfrei. Danach richten sich die Gebühren nach dem Immobilienwert und können vierstellig werden. Wir achten auf diese Frist.
Unsere Rolle: Wir tragen die Unterlagen zur Immobilie zusammen, halten Termine und Fristen im Blick und stimmen uns mit dem Notar ab. Die Anträge beim Nachlassgericht und beim Grundbuchamt stellen die Erben selbst oder über einen Notar. Die rechtliche Bewertung selbst übernimmt der zuständige Notar oder ein Anwalt. Bei Unklarheiten — etwa bei lückenhafter Erbenstellung, ausländischen Bezügen oder Pflichtteilsansprüchen — stellen wir auf Wunsch den Kontakt zu Anwälten für Erbrecht im Rhein-Main-Gebiet her.
Typische Fehler
Fehler, die ich immer wieder sehe
Rund um Erbschein und Grundbuchberichtigung sehe ich immer wieder dieselben Fehler. Die fünf teuersten.
Die Zwei-Jahres-Frist verpassen.
Eine Witwe lässt das Grundbuch erst nach drei Jahren ändern. Statt kostenfrei zahlt sie nun rund 800 Euro Gebühren — Geld, das niemand wiederbekommt.
Erbschein beantragen, obwohl er nicht nötig wäre.
Bei notariellem Testament ist der Erbschein meist überflüssig. Wer ihn trotzdem beantragt, zahlt unnötig vier- bis fünfstellig.
Falsche Wertangabe beim Erbschein.
Ein Erbe gibt den Wert des geerbten Hofs zu niedrig an. Beim Verkauf zwei Jahre später fragt das Finanzamt zurück. Nachgemeldet wird mit Verzugszuschlag.
Unterlagen nicht vollständig einreichen.
Eine Erbengemeinschaft vergisst die Sterbeurkunde im Original. Vier Wochen Verzögerung beim Grundbuchamt — die Bank wartet derweil mit der Anschlussfinanzierung.
Verzicht eines Erben formlos regeln.
Ein Bruder verzichtet mündlich auf seinen Anteil am Haus. Ohne notarielle Erklärung zählt das nichts. Beim Verkauf später blockiert er den Notartermin.
HÄUFIGE FRAGEN
Brauche ich immer einen Erbschein?
Nein. Wenn ein notarielles (beurkundetes) Testament mit Eröffnungsprotokoll vorliegt, akzeptieren Banken, Grundbuchämter und Notare dieses meist als Erbnachweis. Liegt nur ein privatschriftliches Testament vor oder gibt es kein Testament, ist der Erbschein in der Regel notwendig.
Wie lange dauert ein Erbschein?
Wie lange es vom Antrag bis zum Erbschein dauert, hängt vom Nachlassgericht und vom Fall ab — einfache Fälle gehen schneller, bei komplexen Erbengemeinschaften dauert es länger. Fehlt eine Unterlage, fragt das Gericht nach, und das kostet Zeit. Wir tragen die Unterlagen deshalb vorab zusammen.
Was kostet die Grundbuchberichtigung?
Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist sie kostenfrei. Danach richten sich die Kosten nach dem Wert des Grundstücks und betragen typischerweise einige hundert bis wenige tausend Euro. Eine wichtige Frist, die wir nicht aus den Augen lassen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Erbschein-Antrag?
Für den Erbschein-Antrag beim Nachlassgericht benötigen Sie: Sterbeurkunde, eigene Geburts-/Heiratsurkunde zum Nachweis der Verwandtschaft, Personalausweis, ggf. das Testament im Original mit Eröffnungsprotokoll und bei Erbengemeinschaft die Angabe aller Miterben. Bei gesetzlicher Erbfolge auch Sterbeurkunden vorverstorbener Verwandter. Wir helfen bei der Beschaffung und Strukturierung.
Was passiert, wenn das Grundbuch nicht umgeschrieben wird?
Solange das Grundbuch nicht berichtigt ist, können Sie die Immobilie nicht beleihen — ein Verkauf ist dagegen nicht in jedem Fall ausgeschlossen, wenn die Erbfolge gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen ist. Außerdem lassen Sie womöglich eine Frist verstreichen: Wer den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall stellt, zahlt für die Grundbuchberichtigung nichts. Danach richten sich die Gebühren nach dem Wert der Immobilie und können vierstellig werden. Banken verlangen bei Krediten zwingend einen aktuellen Grundbuchauszug mit Ihnen als Eigentümer. Wir behalten die Frist im Blick; den Antrag stellen Sie oder ein Notar.
RECHTLICHER HINWEIS
FABONO erbringt keine Rechtsberatung. Die rechtliche Bewertung von Erbenstellung, Erbschein-Antrag und Grundbuchberichtigung übernehmen ausschließlich Notare und Rechtsanwälte. Wir tragen Unterlagen zusammen, stimmen uns mit dem Notar ab und stellen auf Wunsch den Kontakt zu Steuerberatern und Anwälten in Wiesbaden, Mainz und Frankfurt her. Weitere Informationen unter Rechtshinweis.
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Was kostet Ihr Erbschein?
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