Erbschaftsteuer-Rechner —
für geerbte Immobilien.

Die Steuerklasse richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser, nicht nach dem Einkommen. Klasse I umfasst Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel und Eltern — mit den höchsten Freibeträgen und niedrigsten Sätzen (7 % bis 30 %). Klasse II gilt für Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Stiefeltern und geschiedene Ehegatten — mit Sätzen von 15 % bis 43 %. Klasse III ist alles Übrige: nicht verheiratete Lebensgefährten, Freunde, entferntere Verwandte — mit Sätzen von 30 % oder 50 %.

Anders als bei der Einkommensteuer wird bei der Erbschaftsteuer nicht stufenweise besteuert: Der Satz, der zur jeweiligen Wertstufe gehört, gilt für den gesamten steuerpflichtigen Erwerb. Steigt der Erwerb knapp über eine Stufengrenze, kann das einen großen Sprung in der Steuer auslösen — der § 19 Abs. 3 ErbStG dämpft das durch einen Härteausgleich, sodass die Mehrsteuer nicht den überschießenden Betrag übersteigt.

Das Finanzamt bestimmt den sogenannten Bedarfswert nach §§ 176 ff. Bewertungsgesetz. Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wird häufig das Vergleichswertverfahren angewendet, bei vermieteten Mehrfamilienhäusern das Ertragswertverfahren, bei Spezialobjekten das Sachwertverfahren. Der Bedarfswert orientiert sich am Verkehrswert, kann aber davon abweichen. Liegt der Ansatz zu hoch, lässt sich mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten Einspruch einlegen — ein Schritt, der sich bei größeren Objekten oft rechnet. Die konkrete Bewertung erfolgt durch einen Steuerberater.

Ja — und das ist ein wichtiger Hebel. Vom Wert der Immobilie können Restschulden auf dem Objekt, Beerdigungs- und Grabpflegekosten (Pauschale 15.338 €), Kosten der Nachlassregelung (Notar, Grundbuch, Erbschein) sowie sonstige Verbindlichkeiten des Erblassers abgezogen werden. Erst aus dem Saldo wird der steuerliche Erwerb. Bei kreditfinanzierten Erbimmobilien kann das die Steuer deutlich reduzieren — entsprechend wichtig ist eine vollständige Aufstellung aller Verbindlichkeiten in der Erbschaftsteuererklärung.

Erbt der Ehegatte das selbst bewohnte Familienheim, bleibt es unabhängig vom Wert komplett steuerfrei — ohne Flächenbegrenzung. Bei Kindern (und Enkeln, wenn das Kind verstorben ist) ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; der darüber liegende Teil wird anteilig besteuert. Voraussetzung in beiden Fällen: Der Erblasser hat bis zum Tod selbst bewohnt, der Erbe zieht unverzüglich ein und nutzt zehn Jahre lang selbst. Wird die Immobilie innerhalb dieser Frist verkauft oder vermietet, fällt die Befreiung rückwirkend weg — die Steuer wird nachgefordert.

Das ist ein in der Praxis häufiges Thema — ob und wie es im Einzelfall sinnvoll ist, gehört allerdings von Anfang an in die Hand eines Steuerberaters und Notars. Zum Hintergrund: Die persönlichen Freibeträge gelten alle 10 Jahre neu, frühzeitige Übertragungen können sie daher mehrfach zur Wirkung bringen. Bei Immobilien wird dieser Effekt mitunter mit einem vorbehaltenen Nießbrauch kombiniert, bei dem der Schenker das Nutzungsrecht behält. Solche Gestaltungen sind komplex und stark einzelfallabhängig — eine fachliche Begleitung durch Berufsträger ist hier unverzichtbar.

Zusätzlich zum persönlichen Freibetrag von 500.000 € erhält der überlebende Ehegatte einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 €. Dieser wird allerdings um den Kapitalwert von Hinterbliebenenrenten gekürzt — also etwa um die Witwenrente aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder aus einer Beamtenversorgung. In der Praxis bleibt deshalb oft nur ein Teil des Versorgungsfreibetrags erhalten. Bei Witwen und Witwern ohne Anspruch auf Hinterbliebenenrente kann er aber den vollen Effekt entfalten.

Erben sind verpflichtet, den Erbfall innerhalb von drei Monaten beim zuständigen Finanzamt anzuzeigen — formlos, schriftlich. Auf Anforderung des Finanzamts muss eine Erbschaftsteuererklärung abgegeben werden; die Frist legt das Finanzamt fest, in der Regel mindestens einen Monat (Verlängerung ist üblich). Der Steuerbescheid kommt oft erst Monate später. Die Zahlung wird dann fällig, lässt sich bei wirtschaftlichen Härten — etwa wenn die Liquidität für die Steuer aus der Immobilie kommen muss — stunden oder in Raten zahlen.

Das ist die häufigste Sorge bei großen Erbimmobilien — und sie lässt sich fast immer lösen. Erstens: Die Steuer kann auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden, wenn sie nur durch Veräußerung der Immobilie aufgebracht werden könnte (§ 28 ErbStG). Zweitens: Ratenzahlung ist möglich. Drittens: In vielen Fällen führt der geordnete Verkauf der Immobilie zur Steuerzahlung — und genau dort liegt unsere tägliche Praxis. Wir begleiten Sie dabei, einzuschätzen, ob Verkauf, Vermietung oder Teilverkauf der wirtschaftlich passendere Weg ist, und strukturieren den Prozess so, dass die Steuerlast nicht zur Belastung der Familie wird.