AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Haus geerbt —
verkaufen oder vermieten?
Von Claudio Bonelli · 4 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 28. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 31. Juli 2026
Ein geerbtes Haus ist mehr als ein Vermögenswert: Es ist ein Lebenswerk. Die Frage Verkaufen oder Vermieten lässt sich nur beantworten, wenn man Lage, Zustand, eigene Lebenssituation und Renditeerwartung sauber durchrechnet. FABONO macht diesen Vergleich transparent — und ohne Verkaufsdruck.
Aus der Praxis
Frau Hoffmann: vier Jahre Leerstand „weil Mama es so gewollt hätte“.
Frau Hoffmann behält das Elternhaus, weil die Mutter es ihr „so ans Herz gelegt hat“. Vier Jahre Leerstand später: 22.000 Euro aufgelaufene Kosten, ein Sanierungsstau, der den Verkauf zusätzlich erschwert. Manchmal ist der respektvollere Umgang mit dem Erbe, es zu verkaufen — bevor es zur Last wird.
DREI WEGE IM VERGLEICH
Verkaufen, vermieten oder behalten?
Verkaufen.
- Einmaliger Erlös, klare Verhältnisse
- Ende der laufenden Verantwortung
- Geeignet bei großer Distanz zur Immobilie
- Steuerliche Prüfung der Spekulationsfrist nötig
- Liquidität sofort verfügbar
Vermieten.
- Laufender Cashflow, langfristige Wertsteigerung
- Erfordert Mietverwaltung & Mieterauswahl
- Risiko Mietausfall, Instandhaltungspflichten
- Lohnt bei solider Substanz und tragfähiger Rendite
- Aus der Ferne nur mit Hausverwaltung sinnvoll
Behalten.
- Eigennutzung oder bewusstes Halten
- Familienverbundenheit, Emotionale Bindung
- Mögliche Steuerersparnis bei späterem Verkauf (10-Jahres-Frist)
- Erfordert eigene Liquiditätsplanung für Unterhalt
- Sinnvoll bei besonderem Bezug zur Immobilie
WIE WIR DEN VERGLEICH STRUKTURIEREN
So treffen Sie die Entscheidung
01
Vergleichsrechnung über 10 Jahre.
Wir kalkulieren Mieteinnahmen, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungsaufwand und realistische Wertsteigerung — und stellen das einem Verkauf mit Wiederanlage gegenüber. Die individuelle steuerliche Wirkung ergänzt anschließend ein Steuerberater.
02
Zustands-analyse.
Sanierungsbedarf in den nächsten zehn Jahren — Dach, Heizung, Fenster, Bad. Diese Kosten sind die größte Variable. Wer sie unterschätzt, rechnet sich die Vermietung schön.
03
Lebenssituation einbeziehen.
Wer 800 km entfernt wohnt und drei Kinder hat, sollte nicht spontan Vermieter werden. Wer im Ort lebt und Zeit hat, kann eine andere Entscheidung treffen. Wir denken das ehrlich mit.
„
Es gibt keinen Grund, übereilt zu entscheiden. Wer Zeit hat, kann die Immobilie sichern, Unterlagen vervollständigen, einen ersten Mietzins testen — und nach sechs oder zwölf Monaten neu bewerten.
— FABONO
Häufige Fragen
HÄUFIGE FRAGEN
Wann lohnt sich Vermieten, wann Verkaufen?
Vermieten lohnt sich, wenn: Lage stabil/wachsend, Zustand der Immobilie gut, Mietnachfrage hoch, Eigenkapital zur Modernisierung vorhanden, langfristiger Vermögensaufbau gewünscht. Verkaufen lohnt sich, wenn: Sanierungsstau hoch, Lage schwierig, Erbengemeinschaft heterogen, kurzfristige Liquidität nötig, keine Kapazität für Vermietung. Eine Wirtschaftlichkeits-Rechnung beider Optionen schafft Klarheit.
Welche Rendite kann ich mit der Vermietung erzielen?
Die Brutto-Mietrendite bei Eigentumswohnungen liegt in Wiesbaden, Mainz und Darmstadt bei rund 3 bis 3,7 Prozent im Jahr (Stand Mitte 2026). Davon gehen Verwaltung, Instandhaltung und das Risiko eines Mietausfalls ab — netto bleiben ein bis zwei Prozentpunkte weniger übrig. Dazu kommt eine mögliche Wertsteigerung, die sich allerdings erst beim Verkauf zeigt. Für Frankfurt liegen uns keine belastbaren Renditewerte vor; dort rechnen wir im Einzelfall. Die Mietpreise für das Rhein-Main-Gebiet finden Sie im Mietbericht von GRUNDUM.
Wie viel Arbeit macht die Vermietung wirklich?
Realistisch: 2-5 Stunden pro Monat bei einem ruhigen Mietverhältnis, deutlich mehr bei Mieterwechsel (Besichtigungen, Bonitätsprüfung, neue Verträge) oder bei Reparaturen. Pflichten: Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung, kleinere Reparaturen, Versicherungen, Steuererklärung. Eine Hausverwaltung entlastet (ca. 5-8 % der Miete) — wir vermitteln passende Verwalter.
Welche steuerlichen Unterschiede gibt es zwischen Verkauf und Vermietung?
Beim Verkauf: ggf. Spekulationssteuer (wenn innerhalb 10 Jahren seit Anschaffung des Erblassers); Erbschaftsteuer ist unabhängig davon. Bei Vermietung: Mieteinnahmen sind Einkommen (zu versteuern mit persönlichem Steuersatz), aber Abschreibungen (AfA), Werbungskosten, Modernisierungskosten und Zinsen sind absetzbar. Selbstnutzung ist vom Erbschaftsteuer-Freibetrag des Familienheims privilegiert. Wir vermitteln an Steuerberater.
Gibt es Mischformen zwischen Verkauf und Vermietung?
Ja, mehrere: Verkauf an Mieter (z.B. wenn ein Mieter Vorkaufsrecht hat oder kaufen möchte), Mietkauf (Mieter zahlt zusätzlich zur Miete eine Anrechnung auf späteren Kaufpreis), Teilverkauf (z.B. 50 % der Immobilie verkaufen, restliche 50 % vermieten), Schenkung an Familienmitglieder mit Wohnrecht oder Nießbrauch. Bei Erbengemeinschaft: Auszahlung einzelner Miterben und gleichzeitige Vermietung durch die Übrigen.
Fünf Praxis-Konstellationen, in denen genau diese Weichenstellung entscheidend war, finden Sie in unseren Erbimmobilien-Fallbeispielen.
Direkt Kontakt aufnehmen Rufen Sie uns an oder lassen Sie sich zurückrufen — auch am Wochenende. Lieber per WhatsApp? Auch das geht. Erstgespräch · Kostenfrei · Unverbindlich Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir melden uns persönlich zurück — ohne Druck, ohne Vertrag, ohne Vorab-Verpflichtung. Oder direkt anrufenAm schnellsten geht’s telefonisch.
Wir hören erst zu — und finden dann den passenden Weg.
Noch unsicher, wo Sie stehen?
Unser Erbfall-Schnelltest
Sieben kurze Fragen, zwei Minuten Zeit – eine erste Orientierung für Ihre individuelle Situation.
Zahlen zum Vergleich
Wie sich Mietrendite, kumulierte Mieteinnahmen und Verkaufserlös für Ihre Immobilie gegenüberstehen, zeigt unser Verkaufen-oder-Vermieten-Rechner.
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