Eine Immobilie geerbt, mehrere Erben –
oder ein Haus, das Sie zu Lebzeiten übertragen möchten?

Nach gesetzlicher Frist haben Erben sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen — sonst gilt es als angenommen, samt aller Schulden. Die Frist beginnt mit Kenntnis des Erbfalls und der eigenen Erbenstellung (§ 1944 BGB). Bei einer überschuldeten Immobilie haftet der Erbe sonst mit dem eigenen Vermögen. Der Fristablauf ist dabei kein Endpunkt: Über Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz oder — wenn der Nachlass nicht einmal die Verfahrenskosten deckt — die Dürftigkeitseinrede lässt sich die Haftung auch danach noch auf den Nachlass begrenzen, und in engen Grenzen kommt eine Anfechtung in Betracht. Welcher Weg im Einzelfall offensteht, gehört in anwaltliche Hände. FABONO hilft, die Lage zu strukturieren, bevor die Frist läuft — und vermittelt im Bedarfsfall an Erbrechts-Anwälte.

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Eine realistische Markteinschätzung ist die Grundlage für jede weitere Entscheidung — Verkauf, Erbschaftssteuer und Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft hängen davon ab. Die Einschätzung basiert auf Lage, Zustand, vergleichbaren Verkaufspreisen und gegebenenfalls Mieteinnahmen. Für förmliche Wertgutachten (etwa fürs Finanzamt) vermitteln wir an öffentlich bestellte Sachverständige.

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Die Erbschaftssteuer hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab: Ehepartner haben 500.000 € Freibetrag, Kinder 400.000 €, Enkel 200.000 €. Erben Ehepartner oder Kinder das Familienheim, in dem der Erblasser selbst gewohnt hat (oder an dessen Nutzung er aus zwingenden Gründen gehindert war), und ziehen unverzüglich selbst ein, kann es steuerfrei bleiben — bei Kindern bis 200 m² Wohnfläche. Wer die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren ohne zwingenden Grund aufgibt, verliert die Befreiung rückwirkend. Die individuelle Steuerlast berechnet ein Steuerberater — wir vermitteln bei Bedarf.

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Oft ja: Ohne Nachweis der Erbfolge lässt sich das Grundbuch nicht umschreiben. Für einen Verkauf müssen die Erben nicht vorher selbst eingetragen sein, für eine Beleihung schon. Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Erblassers; die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert. Bei einem notariellen Testament reichen oft Testament und Eröffnungsprotokoll. Wir koordinieren den Ablauf und beschaffen Vorbereitungs-Unterlagen.

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In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Miterben gemeinsam — einen Verkauf im Ganzen kann ein einzelner Erbe blockieren. Dauerhaft blockieren lässt sich der Verkauf aber nicht: Jeder Miterbe kann allein die Teilungsversteigerung beantragen, und jeder kann seinen Erbteil an einen Dritten verkaufen. Häufige Wege aus der Pattsituation: Auszahlung eines Miterben, einvernehmlicher Verkauf, Verkauf des eigenen Erbteils, oder als letzte Option die Teilungsversteigerung. FABONO strukturiert die Gespräche, sorgt für nachvollziehbare Zahlen und vermittelt zu Notar oder Anwalt, wo es nötig wird.

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Die Entscheidung hängt von drei Faktoren ab: persönlicher Lebenssituation, Zustand der Immobilie und steuerlichen Folgen. Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren seit Anschaffung des Erblassers kann Spekulationssteuer anfallen — die Frist läuft seit Erwerb des Erblassers weiter, nicht ab dem Erbfall. Selbstnutzung kann für Ehepartner und Kinder die Erbschaftssteuer auf das Familienheim entfallen lassen; Vermietung bringt laufende Erträge, aber Bewirtschaftungsaufwand.

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Die wichtigsten Unterlagen für eine geerbte Immobilie sind: Erbschein, aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis und — bei Eigentumswohnungen — Teilungserklärung mit Wohngeldabrechnungen der letzten Jahre. Bei vermieteten Objekten kommen Mietverträge und Nebenkostenabrechnungen dazu. Wir übernehmen die Beschaffung bei Ämtern, Hausverwaltern und Versorgern, sodass Sie sich nicht selbst durch die Behördenstruktur arbeiten müssen.

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Geerbter Hausrat wird in drei Kategorien sortiert: Erbstücke für die Familie, Wertgegenstände zur Begutachtung (Möbel, Schmuck, Bilder, Sammlungen) und Restbestand zur Entrümpelung. Die eigentliche Räumung übernehmen Partnerbetriebe — FABONO bleibt dabei Ihr einziger Ansprechpartner und sorgt dafür, dass Erinnerungsstücke vor Entsorgung gesichtet werden.

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Überschreiben heißt: Das Eigentum an der Immobilie geht schon zu Lebzeiten auf einen anderen über, und der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Meist ist das eine Schenkung, häufig mit einem Wohnrecht für die Eltern. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden; Vertrag und steuerliche Seite gestalten der Notar Ihrer Wahl, ein Anwalt und ein Steuerberater.

Nach der Übertragung entscheidet der neue Eigentümer — ein vorbehaltenes Wohnrecht schützt das Wohnen, nicht jede Entscheidung. Für Schenkungen gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie für Erbschaften; nach heutigem Recht werden Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Kann der Schenker später seinen Unterhalt nicht mehr selbst bestreiten — etwa weil Pflegekosten nicht gedeckt sind —, kann er das Geschenk unter Umständen zurückfordern; auch das Sozialamt kann diesen Anspruch geltend machen. Haben Sie weitere Kinder oder einen Ehepartner, kann die Schenkung auch deren Pflichtteil berühren. Mehr dazu auf unserer Seite Haus überschreiben.