Checklisten für Erben einer Immobilie

Eigentum

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte an der Wohnung. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag. Notariell beurkundeter Vertrag, der den Eigentumserwerb dokumentiert. Beim damaligen Notar, beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (z. B. Abstandsflächen für Nachbarn). Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler — kann Sanierung und Verkauf einschränken. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Erfasst geschützte Naturdenkmäler (alte Bäume, Felsformationen, Quellen) auf oder am Grundstück. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Verzeichnis bekannter oder vermuteter Bodenbelastungen — wichtig für Wert und Bebaubarkeit. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und Verkauf oder Nutzung einschränken. Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. Mieter aus Mietvertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Definiert Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Miteigentumsanteile. Bei der Hausverwaltung oder im Grundbuch.
• Gemeinschaftsordnung. Regelt das Zusammenleben in der WEG — Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsregeln. Bei der Hausverwaltung.
• Sondereigentum. Was Ihnen als Eigentümer allein gehört — die Wohnung selbst, in der Regel Innenwände, Türen, Bodenbeläge, Sanitäranlagen und Heizkörper innerhalb der Wohnung. Bei mehrgeschossigen Anlagen oft auch Keller- oder Speicherräume sowie sondereigentumsfähige Tiefgaragen-Stellplätze. Wird beim Verkauf einzeln übertragen. Aus Teilungserklärung und Grundbuch.
• Sondernutzungsrechte. Was Sie allein nutzen dürfen, was aber rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt — etwa Garten, oberirdischer Stellplatz, Hobby- oder Trockenraum. Wichtig: an die Wohnung gebunden, nicht einzeln verkäuflich oder vererbbar. Aus Teilungserklärung und Grundbuch.
• TG-Stellplatz — Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht? Macht beim Verkauf einen großen Unterschied — bei Sondernutzungsrecht oft nicht einzeln verkäuflich. Aus der Teilungserklärung.

Zur Wohnung

• Grundriss und Wohnflächenberechnung. Maßgeblich für Mietpreis und Verkaufswert — oft weicht die tatsächliche Fläche von der Teilungserklärung ab. Aus Teilungserklärung, ggf. neu durch Sachverständigen.
• Energieausweis des Gebäudes. Bei Verkauf oder Vermietung Pflicht — wird für die gesamte WEG ausgestellt. Bei der Hausverwaltung.
• Begehungsprotokoll mit Fotos. Dokumentation des aktuellen Zustands der Wohnung — wichtig als Beweismittel. Selbst erstellen (siehe Karte V).
• Zählerstände mit Datum und Foto. Strom, Wasser, ggf. Wärme — als Beweismittel bei Übergabe und Abrechnung. Selbst dokumentieren.
• Nachweise über Modernisierungen. Rechnungen und Genehmigungen für eigenständig durchgeführte Arbeiten — wichtig für Bewertung und Mieterhöhung. In den Unterlagen des Erblassers.

Mietverhältnis (bei vermieteter Wohnung)

• Mietvertrag mit allen Nachträgen. Original mit sämtlichen Änderungen, Mieterhöhungen, Nutzungsanpassungen und Übergaben — entscheidend für die Wertermittlung und für die Übernahme des laufenden Mietverhältnisses durch den Erben. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.

Zur Wohnungseigentümergemeinschaft

• Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre. Zeigen die laufenden Kosten und etwaige Sonderbelastungen — mindestens drei Jahre rückwirkend. Bei der Hausverwaltung.
• Aktueller Wirtschaftsplan. Kalkulation der Bewirtschaftungskosten für das laufende Jahr. Bei der Hausverwaltung.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Zeigen die aktuellen Themen und Konfliktpunkte der WEG. Bei der Hausverwaltung.
• Beschlusssammlung — Sanierungs- und Modernisierungsbeschlüsse. Bindende Entscheidungen über künftige Maßnahmen und deren Finanzierung. Bei der Hausverwaltung.
• Nachweis zur Instandhaltungsrücklage. Aktueller Stand und Höhe je Wohneinheit — sehr wichtig für die Wertbeurteilung. Bei der Hausverwaltung.
• Beschlossene und geplante Sonderumlagen. Zusätzliche Zahlungspflichten neben dem Hausgeld — können erheblich sein. Aus den Beschlussprotokollen.
• Verwaltervertrag — nach WEG-Reform 2020 aktuell? Seit der Reform müssen Verwalter zertifiziert sein und neue Pflichten erfüllen. Bei der Hausverwaltung.
• Aktuelle Hausordnung. Regelt das Zusammenleben — Ruhezeiten, Tierhaltung, Nutzung der Gemeinschaftsflächen. Bei der Hausverwaltung.

Eigentum

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte an der Gewerbeeinheit. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag. Notariell beurkundeter Vertrag, der den Eigentumserwerb dokumentiert. Beim damaligen Notar, beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (z. B. Abstandsflächen für Nachbarn). Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler — kann Sanierung und Verkauf einschränken. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Erfasst geschützte Naturdenkmäler (alte Bäume, Felsformationen, Quellen) auf oder am Grundstück. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Verzeichnis bekannter oder vermuteter Bodenbelastungen — wichtig für Wert und Bebaubarkeit. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und Verkauf oder Nutzung einschränken. Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. Mieter aus Mietvertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Teilungserklärung und Aufteilungsplan. Definiert Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sowie die Miteigentumsanteile. Bei der Hausverwaltung oder beim Grundbuchamt in der Grundakte.
• Gemeinschaftsordnung. Regelt das Zusammenleben in der Eigentümergemeinschaft — Stimmrechte, Kostenverteilung, Nutzungsregeln, häufig auch Beschränkungen zulässiger gewerblicher Nutzung. Bei der Hausverwaltung.
• Sondereigentum. Was Ihnen als Eigentümer allein gehört — die Gewerbeeinheit selbst (Praxis, Büro, Ladenlokal), in der Regel Innenwände, Türen, Bodenbeläge, Sanitäranlagen und Heizkörper innerhalb der Einheit. Oft auch zugehörige Lager-, Keller- oder Stellplatzräume sowie sondereigentumsfähige Tiefgaragen-Stellplätze. Wird beim Verkauf einzeln übertragen. Aus Teilungserklärung und Grundbuch.
• Sondernutzungsrechte. Was Sie allein nutzen dürfen, was aber rechtlich Gemeinschaftseigentum bleibt — etwa Schaufensterflächen, Werbeflächen an der Fassade, Außenstellplätze, Hofflächen. Wichtig: an die Gewerbeeinheit gebunden, nicht einzeln verkäuflich oder vererbbar. Aus Teilungserklärung und Grundbuch.
• TG-Stellplatz — Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht? Macht beim Verkauf einen großen Unterschied — bei Sondernutzungsrecht oft nicht einzeln verkäuflich. Aus der Teilungserklärung.
• Zulässige Nutzungsart laut Teilungserklärung. Die Teilungserklärung legt fest, welche Gewerbearten in der Einheit zulässig sind (z. B. „Büro“, „Arztpraxis“, „Ladenlokal“). Eine Umnutzung kann zustimmungspflichtig sein. Aus der Teilungserklärung.

Zur Gewerbeeinheit

• Grundriss und Nutzflächenberechnung. Maßgeblich für Mietpreis und Verkaufswert — oft weicht die tatsächliche Fläche von der Teilungserklärung ab. Aus Teilungserklärung, ggf. neu durch Sachverständigen.
• Energieausweis des Gebäudes. Bei Verkauf oder Vermietung Pflicht — bei Nichtwohngebäuden oft als Verbrauchsausweis. Bei der Hausverwaltung.
• Begehungsprotokoll mit Fotos. Dokumentation des aktuellen Zustands der Einheit — wichtig als Beweismittel. Selbst erstellen (siehe Karte V).
• Zählerstände mit Datum und Foto. Strom, Wasser, ggf. Wärme — als Beweismittel bei Übergabe und Abrechnung. Selbst dokumentieren.
• Nachweise über Modernisierungen und Umbauten. Rechnungen und Genehmigungen für eigenständig durchgeführte Arbeiten — wichtig für Bewertung und Anpassung des Mietzinses. In den Unterlagen des Erblassers.
• Genehmigung der gewerblichen Nutzung. Bei Praxen, Gastronomie, Werkstätten oder verkehrsintensiven Nutzungen besondere baurechtliche Genehmigungen oder Konzessionen erforderlich. Beim Bauamt oder bei der zuständigen Aufsichtsbehörde.
• Konzessionen und gewerbliche Erlaubnisse. Je nach Gewerbeart Pflicht — Gaststättenerlaubnis, Apothekenbetriebserlaubnis, Praxiszulassung, Spielhallenkonzession, Makler- oder Hausverwalter-Erlaubnis nach § 34c GewO. Wichtig: Diese sind meist nicht übertragbar und müssen vom Erben oder Mieter neu beantragt werden. Beim zuständigen Ordnungs- oder Gewerbeamt.
• Brandschutzkonzept und Brandschutznachweise. Bei Sonderbauten (Verkaufsstätten, Gaststätten, Versammlungsstätten, größere Bürogebäude, Beherbergungsbetriebe) vorgeschriebene Konzepte und Pläne — Flucht- und Rettungswegpläne, Feuerwehrlaufkarten sowie Wartungsnachweise für Brandmelde-, Sprinkler- oder Rauch- und Wärmeabzugsanlagen. Beim Brandschutzsachverständigen, Bauamt und Wartungsdienstleister.
• Prüfprotokolle nach Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV). Überwachungsbedürftige Anlagen (Personen- und Lastenaufzüge, Druckbehälter, ortsfeste Lüftungs- und Klimaanlagen) müssen regelmäßig durch zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS) geprüft werden. Bei TÜV, DEKRA oder anderen ZÜS sowie in den Unterlagen des bisherigen Betreibers.
• Hygienekonzept. Bei Gastronomie, Lebensmittelhandel, Arzt- und Zahnarztpraxen sowie Kosmetik- oder Tattoostudios vorgeschrieben — Eigenkontrollen, Reinigungspläne, Schädlingsmonitoring. Wird bei Begehungen durch Veterinäramt, Lebensmittelaufsicht oder Gesundheitsamt geprüft. In den Unterlagen des Erblassers oder beim Mieter.
• Lärmschutzmessungen in gemischten Anlagen. Bei Mischnutzung (Gewerbe neben Wohnen) häufig Lärmprotokolle oder Schallschutzgutachten erforderlich — besonders bei Gastronomie, Werkstätten oder Veranstaltungsstätten. Grundlage für behördliche Auflagen und zur Vermeidung von Nachbarrechtsstreit. Beim Akustikgutachter, Bauamt oder bei der Hausverwaltung.
• Gewerbliche Versicherungen. Über die Gebäude- und Haftpflichtversicherung des Grundstückseigentümers hinaus oft erforderlich: Betriebshaftpflicht, Inhalts- bzw. Sachversicherung, Betriebsunterbrechungs- und Mietausfallversicherung — je nach Branche auch Vermögensschadenhaftpflicht (Praxen, Kanzleien). Bei den Versicherungsgesellschaften und in den Unterlagen des Erblassers.

Mietverhältnis (bei vermieteter Gewerbeeinheit)

• Gewerbemietvertrag mit allen Nachträgen. Original mit allen Änderungen, Mietanpassungen (z. B. Index- oder Staffelmiete) und Nutzungsanpassungen — entscheidend für Wert und Übernahme. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.
• Laufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsfristen. Bei Gewerbe oft lange Bindungen mit Verlängerungsoptionen — Verkauf an Eigennutzer kann blockiert sein. Aus dem Mietvertrag.
• Umsatzsteueroption nach § 9 UStG. Bei Vermietung an vorsteuerabzugsberechtigte Gewerbemieter Option zur Umsatzsteuer möglich — wirkt sich auf Vorsteuerabzug und Preisgestaltung aus. Aus dem Mietvertrag und der Buchhaltung.
• Kaution oder Mietbürgschaft. Oft drei bis sechs Monatsmieten — bei Eigentümerwechsel weiterzugeben. Bei der Bank oder als Originalurkunde.
• Betriebskostenabrechnungen. Mindestens drei Jahre rückwirkend — bei fehlerhaften Abrechnungen drohen Nachforderungen oder Rückzahlungen. In den Unterlagen des Erblassers.

Zur Eigentümergemeinschaft

• Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre. Zeigen die laufenden Kosten und etwaige Sonderbelastungen — mindestens drei Jahre rückwirkend. Bei der Hausverwaltung.
• Aktueller Wirtschaftsplan. Kalkulation der Bewirtschaftungskosten für das laufende Jahr. Bei der Hausverwaltung.
• Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Zeigen die aktuellen Themen und Konfliktpunkte der Gemeinschaft. Bei der Hausverwaltung.
• Beschlusssammlung — Sanierungs- und Modernisierungsbeschlüsse. Bindende Entscheidungen über künftige Maßnahmen und deren Finanzierung. Bei der Hausverwaltung.
• Nachweis zur Instandhaltungsrücklage. Aktueller Stand und Höhe je Einheit — sehr wichtig für die Wertbeurteilung. Bei der Hausverwaltung.
• Beschlossene und geplante Sonderumlagen. Zusätzliche Zahlungspflichten neben dem Hausgeld — können erheblich sein. Aus den Beschlussprotokollen.
• Verwaltervertrag — nach WEG-Reform 2020 aktuell? Seit der Reform müssen Verwalter zertifiziert sein und neue Pflichten erfüllen. Bei der Hausverwaltung.
• Aktuelle Hausordnung. Regelt das Zusammenleben — Öffnungszeiten, Anlieferung, Nutzung der Gemeinschaftsflächen, Lärmschutz gegenüber Wohnungseigentümern. Bei der Hausverwaltung.

Eigentum und Grundstück

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag. Notariell beurkundetes Dokument, das den Eigentumserwerb belegt. Beim damaligen Notar (Aufbewahrungspflicht 100 Jahre), beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (z. B. Abstandsflächen für Nachbarn). Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler — kann Sanierung und Verkauf einschränken. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Erfasst geschützte Naturdenkmäler (alte Bäume, Felsformationen, Quellen) auf oder am Grundstück. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Verzeichnis bekannter oder vermuteter Bodenbelastungen — wichtig für Wert und Bebaubarkeit. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und Verkauf oder Nutzung einschränken. Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. Mieter aus Mietvertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Grenzverläufe und Vermessungsunterlagen. Genauer Verlauf der Grundstücksgrenzen — bei Streit oder Verkauf oft entscheidend. Beim Katasteramt oder Vermessungsbüro.

Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen vorhanden?

Was die Gemeinde für dieses Grundstück festgelegt hat — beim Bauamt erfragen. Bei Mehrfamilienhäusern besonders relevant: Milieuschutz- und Erhaltungssatzungen.

Bauleitplanung (BauGB)

• Bebauungsplan (B-Plan). Rechtsverbindlich — regelt Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Geschossfläche. Bei Bestandsbauten oft entscheidend für Aufstockungs- oder Erweiterungsoptionen.
• Innenbereichssatzungen. Klarstellungs- und Ergänzungssatzung — definiert die Grenzen des bebaubaren Innenbereichs.

Besonderes Städtebaurecht (BauGB)

• Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Bei Mehrfamilienhäusern besonders relevant — schützt die soziale Zusammensetzung im Quartier. Mieterhöhungen, Umwandlung in Eigentumswohnungen und umfangreiche Sanierungen sind genehmigungspflichtig. Beim Bauamt oder Bezirksamt.
• Sanierungssatzung. Für festgelegte Sanierungsgebiete — bringt besondere Pflichten und Fördermöglichkeiten für Eigentümer.
• Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme. Satzung für neue Ortsteile oder Infrastrukturen von überörtlicher Bedeutung.

Örtliche Bauvorschriften (Landesbauordnung)

• Gestaltungssatzung. Regelt das äußere Erscheinungsbild — Dachformen, Fassaden, Farben, Werbeanlagen.
• Stellplatz- oder Erschließungssatzung. Pflicht zur Errichtung notwendiger Stellplätze (Pkw, Fahrräder) oder Umlage von Erschließungskosten — bei Mehrfamilienhäusern oft kritisch knapp.

Zum Gebäude

• Komplette Bauakte beim Bauamt bestellen. Enthält Genehmigungsunterlagen, Pläne und Zeichnungen, Technische Nachweise, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Behördenschriftverkehr, Änderungen und Historie. Beim Bauamt der Gemeinde oder Stadt — gegen Gebühr.
• Genehmigter Stand mit der Ist-Situation vergleichen. Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand des Gebäudes abgleichen — ungenehmigte Anbauten, Dachausbauten oder umgewidmete Wohneinheiten erkennen. Bei Abweichungen Architekt oder Bausachverständigen einbeziehen — sie können einschätzen, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist.
• Energieausweis des Gebäudes. Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung — Bedarfs- oder Verbrauchsausweis für das gesamte Haus. In den Eigentumsunterlagen oder neu durch zertifizierten Energieberater.
• Wohnflächenberechnung je Einheit und Gesamtflächenübersicht. Maßgeblich für Mietpreise und Bewertung — Abweichungen sind häufig. Aus der Bauakte oder durch neues Aufmaß.
• Aufstellung aller Wohneinheiten, Stellplätze, Garagen. Liste mit Nummern, Lage, Größe und Nutzungsstatus jeder Einheit. Selbst erstellen anhand der Pläne.
• Sozialbindung — bei öffentlich gefördertem Wohnungsbau. Beschränkt Mieten und Mieterauswahl, oft 20–30 Jahre lang. Bei der Wohnungsbauförderungsstelle oder Investitionsbank des Landes.

Zustand und Technik

• Begehungsprotokoll mit Fotodokumentation. Schriftliche und bildliche Dokumentation des Gebäudezustands — wichtig als Beweismittel und Ausgangspunkt für Bewertung. Selbst erstellen (siehe Karte V).
• Zählerstände mit Datum und Foto. Allgemeinstrom, Wasser, Heizung, Wärmemengen — als Beweismittel bei Übergabe und Abrechnung. Selbst dokumentieren.
• Heizungsanlage — Alter, Typ und Austauschpflicht. Gas- und Öl-Kessel ab 30 Jahren müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) meist ausgetauscht werden — Ausnahmen für Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Bei Erbschaft greift eine Zwei-Jahres-Frist nach Erwerb (die Familienheim-Ausnahme gilt bei Mehrfamilienhäusern nicht). Typenschild fotografieren, Baujahr, Hersteller und Leistung notieren. Auskunft beim Heizungsbauer, Schornsteinfeger oder zertifizierten Energieberater.
• Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel. Neben dem Heizungstausch sieht das GEG weitere Pflichten vor, die innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb zu erfüllen sind: oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) dämmen sowie Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen isolieren. Familienheim-Ausnahme greift bei Mehrfamilienhäusern nicht.
• Heizöltank — Standortbescheinigung und TÜV. Pflichtnachweise für Heizöltanks — Sachverständigenprüfung alle 5 Jahre bei oberirdischen Tanks über 1.000 Litern, bei unterirdischen oder größeren Anlagen häufiger. Beim Heizölhändler oder zugelassenen Sachverständigen.
• Photovoltaik — Einspeisevertrag, Marktstammdatenregister. Vertrag mit dem Netzbetreiber und Registrierung im Anlagenregister der Bundesnetzagentur. Beim Netzbetreiber und online im Marktstammdatenregister.
• Wallbox-Plätze — Anmeldung beim Netzbetreiber. Ladepunkte ab 3,7 kW sind anmeldepflichtig, ab 11 kW genehmigungspflichtig. Bei Mehrfamilienhäusern oft besondere Genehmigungsverfahren in der Eigentümer- oder Mietergemeinschaft. Beim örtlichen Netzbetreiber.
• Gartenbrunnen — Anzeige und Brunnen-Pass. Brunnen sind nach § 49 WHG bei der unteren Wasserbehörde anzeigepflichtig; bei Trinkwassernutzung gelten zusätzlich die Pflichten der Trinkwasserverordnung mit jährlicher Beprobung. Brunnenpass, Bohrprotokoll und Pumpenwartung in den Unterlagen des Erblassers, beim Bohrunternehmen oder bei der unteren Wasserbehörde.

Mietverhältnisse

• Mietverträge aller Einheiten. Originale mit allen Nachträgen — entscheidend für Bewertung und Übernahme. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.
• Kautionsnachweise mit Hinterlegungsform. Sparbuch, Bankbürgschaft oder Treuhandkonto — muss bei Eigentümerwechsel weitergegeben werden. Bei der Bank oder Hausverwaltung.
• Mieterliste mit Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution. Übersicht aller laufenden Mietverhältnisse — Grundlage für die Ertragswertberechnung. Selbst erstellen aus den Mietverträgen.
• Offene Mietforderungen und Mahnungen. Übernommene Außenstände gehen auf den Erben über. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.
• Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze. Rechtlicher Rahmen für mögliche Mieterhöhungen. Bei der Stadt oder Gemeinde, online verfügbar.
• Betriebskostenabrechnungen und Belege. Mindestens drei Jahre rückwirkend — bei fehlerhaften Abrechnungen drohen Nachforderungen oder Rückzahlungen. In den Unterlagen des Erblassers.

Wartung

• Wartungsverträge — Heizung, Aufzug, Rauchmelder, Brandschutz, Lüftungsanlagen. Laufende Verpflichtungen mit Dienstleistern und gesetzliche Wartungspflichten. In den Unterlagen des Erblassers.
• Trinkwasseranalyse / Legionellenprüfung. Bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserbereitung alle drei Jahre Pflicht (Trinkwasserverordnung). Beim akkreditierten Labor oder Sanitärbetrieb.
• Aufzugs-Prüfprotokolle nach BetrSichV. Personen- und Lastenaufzüge müssen regelmäßig durch zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS) geprüft werden — Hauptprüfung alle 2 Jahre, Zwischenprüfung dazwischen. Bei TÜV, DEKRA oder anderen ZÜS.
• Vertrag mit Heizkostenverteiler-Dienstleister. Für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung — meist langlaufende Verträge mit Ablesegebühren. In den Unterlagen des Erblassers.

Laufende Kosten

• Alle laufenden Nebenkosten. Grundsteuer, Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser, Müllgebühren, Straßenreinigung und Winterdienst, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung des Grundstückseigentümers, Allgemeinstrom, Gartenpflege, Heizung und Warmwasser sowie laufende Wartungsverträge. Wichtig für die Wirtschaftlichkeitsberechnung und — bei Verkauf bzw. Übernahme der Vermietung — für Käuferinformation und Nebenkostenabrechnung. Aus Jahresabrechnungen, Gebührenbescheiden und Versicherungsunterlagen des Erblassers.

Eigentum und Grundstück

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag. Notariell beurkundetes Dokument, das den Eigentumserwerb belegt. Beim damaligen Notar (Aufbewahrungspflicht 100 Jahre), beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (z. B. Abstandsflächen für Nachbarn). Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler — kann Sanierung und Verkauf einschränken. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Erfasst geschützte Naturdenkmäler (alte Bäume, Felsformationen, Quellen) auf oder am Grundstück. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Verzeichnis bekannter oder vermuteter Bodenbelastungen — bei Wohn- und Geschäftshäusern besonders wichtig, weil frühere gewerbliche Nutzungen Lasten hinterlassen können. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und Verkauf oder Nutzung einschränken. Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. Mieter aus Mietvertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Grenzverläufe und Vermessungsunterlagen. Genauer Verlauf der Grundstücksgrenzen — bei Streit oder Verkauf oft entscheidend. Beim Katasteramt oder Vermessungsbüro.

Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen vorhanden?

Was die Gemeinde für dieses Grundstück festgelegt hat — beim Bauamt erfragen. Bei Wohn- und Geschäftshäusern besonders relevant: Milieuschutz, Sanierungsgebiete und Gestaltungssatzungen für die Geschäftsfront.

Bauleitplanung (BauGB)

• Bebauungsplan (B-Plan). Regelt Art und Maß der baulichen Nutzung — bei Mischnutzung ist der „Mischgebiet“-Status (MI) oder „Kerngebiet“ (MK) entscheidend für die zulässige Gewerbeart.

Besonderes Städtebaurecht (BauGB)

• Erhaltungssatzung (Milieuschutz). Schützt die soziale Zusammensetzung im Quartier — Mieterhöhungen, Umwandlung und Sanierungen sind genehmigungspflichtig. Beim Bauamt oder Bezirksamt.
• Sanierungssatzung. Für festgelegte Sanierungsgebiete — bringt besondere Pflichten und Fördermöglichkeiten.

Örtliche Bauvorschriften (Landesbauordnung)

• Gestaltungssatzung. Bei Geschäftshäusern oft mit detaillierten Vorgaben zu Schaufenstern, Werbeanlagen, Markisen, Außenbestuhlung und Fassadengestaltung. Beim Bauamt.
• Stellplatz- oder Erschließungssatzung. Pflicht zur Errichtung notwendiger Stellplätze für Wohn- und Gewerbeeinheiten — oft unterschiedliche Anforderungen.

Gebäude und Nutzung

• Komplette Bauakte beim Bauamt bestellen. Enthält Genehmigungsunterlagen, Pläne und Zeichnungen, Technische Nachweise, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Behördenschriftverkehr, Änderungen und Historie. Beim Bauamt der Gemeinde oder Stadt.
• Genehmigter Stand mit der Ist-Situation vergleichen. Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen — ungenehmigte Umnutzungen (Wohn- zu Gewerberaum oder umgekehrt) sind häufig und problematisch. Bei Abweichungen Architekt oder Bausachverständigen einbeziehen.
• Energieausweis des Gebäudes. Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung — bei gemischter Nutzung oft als Verbrauchsausweis für das Gesamtgebäude. In den Eigentumsunterlagen oder neu durch zertifizierten Energieberater.
• Flächenaufstellung — Wohn- und Gewerbefläche getrennt. Maßgeblich für Bewertung, Steuer und Mietpreisbildung. Aus der Bauakte oder durch neues Aufmaß.
• Genehmigte Nutzungen prüfen. Was darf in welcher Einheit betrieben werden — Nutzungsänderungen sind genehmigungspflichtig. Aus der Baugenehmigung.
• Brandschutzkonzept mit Trennung der Bereiche. Bei gemischter Nutzung besonders wichtig — Brandwände zwischen Wohn- und Gewerbeteil, Rettungswege, technische Schutzanlagen. Beim Bauamt oder Brandschutzgutachter.
• Werbeanlagen, Außenbestuhlung, Sondernutzungserlaubnisse. Genehmigungen für Werbung, Außenflächen und Nutzung öffentlichen Raums. Beim Bauamt und Ordnungsamt.
• Trennung der Versorgungsstränge und Zähler. Separate Zähler für Wohn- und Gewerbeeinheiten — Pflicht für korrekte Nebenkostenabrechnung. Bei den Versorgern.

Zustand und Technik

• Begehungsprotokoll mit Fotodokumentation. Schriftliche und bildliche Dokumentation des Gebäudezustands — bei Mischnutzung getrennt für Wohn- und Gewerbeteil. Selbst erstellen (siehe Karte V).
• Zählerstände mit Datum und Foto. Allgemeinstrom, Wasser, Heizung, Wärmemengen, getrennte Zähler je Einheit — als Beweismittel bei Übergabe und Abrechnung. Selbst dokumentieren.
• Heizungsanlage — Alter, Typ und Austauschpflicht. Gas- und Öl-Kessel ab 30 Jahren müssen nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) meist ausgetauscht werden — Ausnahmen für Brennwert- und Niedertemperaturkessel. Bei Erbschaft greift eine Zwei-Jahres-Frist nach Erwerb (die Familienheim-Ausnahme gilt bei Wohn- und Geschäftshäusern nicht). Beim Heizungsbauer, Schornsteinfeger oder zertifizierten Energieberater.
• Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel. Neben dem Heizungstausch sieht das GEG weitere Pflichten vor, die innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb zu erfüllen sind: oberste Geschossdecke (oder das Dach) dämmen, Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen isolieren.
• Heizöltank — Standortbescheinigung und TÜV. Pflichtnachweise für Heizöltanks — Sachverständigenprüfung alle 5 Jahre bei oberirdischen Tanks über 1.000 Litern. Beim Heizölhändler oder zugelassenen Sachverständigen.
• Photovoltaik — Einspeisevertrag, Marktstammdatenregister. Vertrag mit dem Netzbetreiber und Registrierung im Anlagenregister der Bundesnetzagentur. Beim Netzbetreiber und online im Marktstammdatenregister.
• Wallbox-Plätze — Anmeldung beim Netzbetreiber. Ladepunkte ab 3,7 kW anmeldepflichtig, ab 11 kW genehmigungspflichtig. Beim örtlichen Netzbetreiber.
• Lärmschutzmessungen. Bei Mischnutzung häufig Lärmprotokolle oder Schallschutzgutachten erforderlich — besonders bei Gastronomie, Werkstätten, Spielhallen im Geschäftsteil. Grundlage für behördliche Auflagen und zur Vermeidung von Nachbarrechtsstreit. Beim Akustikgutachter, Bauamt oder bei der Hausverwaltung.
• Gartenbrunnen — Anzeige und Brunnen-Pass. Brunnen sind nach § 49 WHG bei der unteren Wasserbehörde anzeigepflichtig; bei Trinkwassernutzung gelten zusätzlich die Pflichten der Trinkwasserverordnung mit jährlicher Beprobung. Brunnenpass, Bohrprotokoll und Pumpenwartung in den Unterlagen des Erblassers, beim Bohrunternehmen oder bei der unteren Wasserbehörde.

Umsatzsteuer (Gewerbeteil)

• USt-Option nach § 9 UStG — wurde optiert? Bei Optierung wird Miete mit Umsatzsteuer berechnet, Vorsteuer abziehbar — aber Bindung über zehn Jahre. Beim Steuerberater des Erblassers.
• Laufende Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG. Bei Wechsel der Nutzung oder Verkauf kann die einmal gezogene Vorsteuer zurückgefordert werden — gravierende Steuerfolgen möglich. Beim Steuerberater.
• Gewerbemietverträge auf USt-Ausweis prüfen. Ob die Mieten netto + USt oder brutto vereinbart sind — entscheidet über die wahre Mietrendite. Aus den Mietverträgen.

Mietverhältnisse

• Wohnraum- und Gewerbemietverträge. Originale mit allen Nachträgen — Wohn- und Gewerberecht unterscheiden sich erheblich. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.
• Mieterliste, Mietzahlungsübersicht, offene Forderungen. Übersicht für die Wertberechnung und Identifikation von Risiko-Mietverhältnissen. Aus den Verträgen und Kontoauszügen.
• Kautionsnachweise mit Hinterlegungsform. Bei Wohnen max. 3 Kaltmieten, bei Gewerbe oft 3–6 Monatsmieten — bei Eigentümerwechsel weiterzugeben. Bei der Bank oder als Originalurkunde.
• Umsatzmieten, Indexmieten, Staffelmieten. Besondere Mietpreisvereinbarungen mit Auswirkung auf künftige Einnahmen. Aus den Mietverträgen.
• Laufzeiten, Optionen, Kündigungsfristen. Bei Gewerbe oft lange Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen — Verkauf an Eigennutzer kann blockiert sein. Aus den Mietverträgen.
• Gewerbeanmeldungen oder Konzessionen der Mieter. Wichtig zu wissen, was die Mieter tun dürfen — etwa für die genehmigte Nutzung. Beim Mieter oder Gewerbeamt.
• Mietspiegel, Mietpreisbremse, Kappungsgrenze (Wohnteil). Rechtlicher Rahmen für mögliche Mieterhöhungen im Wohnteil. Bei der Stadt oder Gemeinde.
• Betriebskostenabrechnungen und Belege. Mindestens drei Jahre rückwirkend — bei fehlerhaften Abrechnungen drohen Nachforderungen oder Rückzahlungen. In den Unterlagen des Erblassers.

Wartung

• Wartungsverträge — Heizung, Aufzug, Rauchmelder, Brandschutz, Lüftungsanlagen. Laufende Verpflichtungen mit Dienstleistern und gesetzliche Wartungspflichten. In den Unterlagen des Erblassers.
• Trinkwasseranalyse / Legionellenprüfung. Bei Häusern mit zentraler Warmwasserbereitung alle drei Jahre Pflicht (Trinkwasserverordnung). Beim akkreditierten Labor oder Sanitärbetrieb.
• Aufzugs-Prüfprotokolle nach BetrSichV. Personen- und Lastenaufzüge müssen regelmäßig durch zugelassene Überwachungsstellen (ZÜS) geprüft werden — Hauptprüfung alle 2 Jahre. Bei TÜV, DEKRA oder anderen ZÜS.
• DGUV-V3-Prüfung der Elektroanlagen. Im Gewerbeteil Pflicht — wiederkehrende Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen. Beim Elektroprüfer oder TÜV.
• Vertrag mit Heizkostenverteiler-Dienstleister. Für die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung. In den Unterlagen des Erblassers.

Laufende Kosten

• Alle laufenden Nebenkosten. Grundsteuer, Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser, Müllgebühren, Straßenreinigung und Winterdienst, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung des Grundstückseigentümers, Allgemeinstrom, Gartenpflege, Heizung und Warmwasser sowie laufende Wartungsverträge. Wichtig für die Wirtschaftlichkeitsberechnung und — bei Verkauf bzw. Vermietung — für Käuferinformation und Nebenkostenabrechnung. Aus Jahresabrechnungen, Gebührenbescheiden und Versicherungsunterlagen des Erblassers.

Eigentum und Grundstück

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag. Notariell beurkundetes Dokument, das den Eigentumserwerb belegt. Beim damaligen Notar (Aufbewahrungspflicht 100 Jahre), beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen. Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Erfasst geschützte Naturdenkmäler auf oder am Grundstück. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Bei Gewerbeimmobilien besonders wichtig — frühere Nutzungen (Tankstelle, Werkstatt, Chemie, Druckerei) können erhebliche Bodenbelastungen hinterlassen haben. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Anlieferungsrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind — bei Gewerbe oft komplexer (Wegerechte für Anlieferung, Leitungsrechte für Versorger). Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. gewerblicher Mieter aus Mietvertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Grenzverläufe und Vermessungsunterlagen. Genauer Verlauf der Grundstücksgrenzen — bei Streit oder Verkauf oft entscheidend. Beim Katasteramt oder Vermessungsbüro.

Bauleitpläne und städtebauliche Satzungen vorhanden?

Was die Gemeinde für dieses Grundstück festgelegt hat — beim Bauamt erfragen. Bei Gewerbeimmobilien ist der Gebietstyp entscheidend für die zulässige Nutzungsart.

Bauleitplanung (BauGB)

• Bebauungsplan (B-Plan) und Gebietstyp. Gewerbegebiet (GE), Industriegebiet (GI), Sondergebiet (SO) oder Mischgebiet (MI) — bestimmt, welche Gewerbearten und Emissionsklassen zulässig sind. Beim Bauamt.
• Außenbereichssatzung. Bei Gewerbeflächen am Ortsrand häufig relevant — regelt zulässige Bauten und Erweiterungen.

Besonderes Städtebaurecht (BauGB)

• Sanierungs- oder Entwicklungssatzung. Bei Gewerbeflächen in Umstrukturierungsgebieten relevant — kann Pflichten oder Förderungen begründen.

Örtliche Bauvorschriften (Landesbauordnung)

• Gestaltungs- und Werbesatzung. Vorgaben zu Fassadengestaltung, Werbeanlagen, Schaufenstern, Beleuchtung. Beim Bauamt.
• Stellplatzsatzung. Stellplatzpflicht je nach Gewerbeart sehr unterschiedlich (Büro, Handel, Produktion, Gastronomie). Beim Bauamt.

Gebäude und Nutzung

• Komplette Bauakte beim Bauamt bestellen. Genehmigungen, Pläne, technische Nachweise, Wohn- und Nutzflächenberechnungen, Behördenschriftverkehr, Änderungen und Nutzungshistorie. Beim Bauamt der Gemeinde oder Stadt.
• Genehmigter Stand mit der Ist-Situation vergleichen. Bauakte mit dem tatsächlichen Zustand abgleichen — ungenehmigte Umnutzungen, Erweiterungen oder Anbauten erkennen. Bei Abweichungen Architekt oder Bausachverständigen einbeziehen.
• Energieausweis des Gebäudes. Pflichtdokument bei Verkauf oder Vermietung — bei Nichtwohngebäuden oft als Verbrauchsausweis. In den Eigentumsunterlagen oder neu durch zertifizierten Energieberater.
• Flächenberechnung — Miet-, Nutz-, Lager-, Bürofläche. Differenzierte Flächen sind die Grundlage für Bewertung und Mietkalkulation. Aus der Bauakte oder durch neues Aufmaß.
• Genehmigte Nutzungsart prüfen. Büro, Handel, Lager, Produktion, Gastronomie — eine Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig und nicht immer möglich. Aus der Baugenehmigung.
• Brandschutzkonzept, Flucht- und Rettungspläne. Bei Gewerbeimmobilien streng geregelt und regelmäßig zu aktualisieren — Feuerwehrlaufkarten, Brandschutzanlagen, Sprinkler. Beim Brandschutzgutachter oder in der Bauakte.
• Konzessionen und gewerbliche Erlaubnisse. Je nach Nutzung Pflicht — Gaststättenerlaubnis, Apothekenbetriebserlaubnis, Spielhallenkonzession, Maklererlaubnis. Diese sind meist nicht übertragbar. Beim zuständigen Ordnungs- oder Gewerbeamt.
• Umwelt-, Altlasten- oder Bodengutachten. Bei Gewerbeflächen besonders wichtig — frühere Nutzungen können Schadstoffe hinterlassen haben. Beim Umweltgutachter oder Umweltamt.
• Fettabscheider bei Gastronomie. Pflicht bei gewerblicher Lebensmittelzubereitung — regelmäßige Wartung und Entleerung. Beim Wartungsunternehmen.
• Hygienekonzept. Bei Gastronomie, Lebensmittelhandel, Arzt- und Zahnarztpraxen, Kosmetik- oder Tattoostudios vorgeschrieben. In den Unterlagen des Erblassers oder beim Mieter.

Zustand und Technik

• Begehungsprotokoll mit Fotodokumentation. Schriftliche und bildliche Dokumentation des Gebäudezustands. Selbst erstellen (siehe Karte V).
• Zählerstände mit Datum und Foto. Strom, Wasser, Heizung, Wärmemengen, oft getrennte Zähler je Einheit. Selbst dokumentieren.
• Heizungsanlage — Alter, Typ und Austauschpflicht. Bei Nichtwohngebäuden gelten ebenfalls die GEG-Vorgaben — alte Konstantkessel müssen ausgetauscht werden. Bei Erbschaft Zwei-Jahres-Frist nach Erwerb. Beim Heizungsbauer oder zertifizierten Energieberater.
• Sanierungspflichten bei Eigentümerwechsel. Bei Nichtwohngebäuden gelten die Pflichten nach GEG für oberste Geschossdecke und Rohrleitungsdämmung sinngemäß — zusätzlich Energieaudits nach EDL-G für größere Unternehmen.
• Heizöltank — Standortbescheinigung und TÜV. Pflichtnachweise — Sachverständigenprüfung alle 5 Jahre bei oberirdischen Tanks über 1.000 Litern, bei größeren oder unterirdischen Tanks häufiger. Beim Heizölhändler oder zugelassenen Sachverständigen.
• Photovoltaik oder Solarthermie — Einspeisevertrag, Marktstammdatenregister. Vertrag mit dem Netzbetreiber und Registrierung im Anlagenregister. Beim Netzbetreiber und online im Marktstammdatenregister.
• Wallbox- oder Schnellladestationen. Bei Gewerbeimmobilien oft mehrere Ladepunkte oder Schnelllader — Anmeldepflicht ab 3,7 kW, Genehmigungspflicht ab 11 kW. Beim örtlichen Netzbetreiber.
• Schadstoff- und Altlastenverdachtsflächen. Bei Werkstätten, Tankstellen, Druckereien, Reinigungen oder Industriebetrieben Boden- und Innenraum-Belastungen möglich. Beim Umweltgutachter.
• Lärmschutzmessungen und Emissionsschutz. Bei lärm- oder geruchsintensiven Gewerben (Gastronomie, Werkstatt, Lebensmittelbetrieb) wichtig — Grundlage für Auflagen nach BImSchG. Beim Akustikgutachter oder Umweltamt.

Umsatzsteuerliche Besonderheiten

• USt-Option nach § 9 UStG — Bindungsfrist? Bei Optierung Vorsteuerabzug möglich, aber zehn Jahre Bindung — Verstoß führt zu Rückforderung. Beim Steuerberater.
• Vorsteuerberichtigung nach § 15a UStG (Zehn-Jahres-Frist). Bei Nutzungswechsel oder Verkauf kann gezogene Vorsteuer anteilig zurückgefordert werden — fünf- bis sechsstellige Beträge möglich. Beim Steuerberater.
• Mietverträge auf USt-Ausweis prüfen. Nur mit korrektem USt-Ausweis kann der Mieter Vorsteuer ziehen — Vertragsgestaltung entscheidet. Aus den Mietverträgen.

Miet- und Nutzungsverhältnisse

• Gewerbemietverträge mit Nachträgen. Im Gewerberecht ist alles verhandelbar — die exakte Vertragslage ist entscheidend. In den Unterlagen des Erblassers oder bei der Hausverwaltung.
• Kautionen oder Bürgschaften. Oft drei bis sechs Monatsmieten — bei Eigentümerwechsel weiterzugeben. Bei der Bank oder als Originalurkunde.
• Laufzeiten, Optionen, Indexierungen, Staffeln. Bei Gewerbe oft sehr lange Laufzeiten mit Verlängerungsoptionen — bindet den Erben. Aus den Mietverträgen.
• Gewerbeanmeldungen oder Konzessionen der Mieter. Stellen sicher, dass der Mieter überhaupt berechtigt ist, dort zu wirtschaften. Beim Mieter oder Gewerbeamt.
• Vereinbarungen zu Instandhaltung und Rückbau. Wer zahlt was — bei Gewerbe oft auf den Mieter abgewälzt, auch Rückbauverpflichtungen am Mietende. Aus den Mietverträgen.
• Betriebskostenabrechnungen. Mindestens drei Jahre rückwirkend — bei Gewerbe oft umfangreichere Umlagefähigkeit als bei Wohnraum. In den Unterlagen des Erblassers.

Wartung und Prüfungen

• Wartungsverträge — Heizung, Lüftung, Klima, Sprinkler, Brandschutzanlagen. Laufende Verpflichtungen und gesetzliche Wartungspflichten — bei Gewerbe meist umfangreicher als bei Wohngebäuden. In den Unterlagen des Erblassers.
• Trinkwasseranalyse / Legionellenprüfung. Bei Trinkwasserinstallationen mit Großanlagen Pflicht (Trinkwasserverordnung) — bei Gewerbe je nach Nutzung jährlich oder alle drei Jahre. Beim akkreditierten Labor.
• Aufzugs-TÜV nach BetrSichV. Hauptuntersuchung alle zwei Jahre Pflicht, dazwischen Zwischenprüfung — sonst Stilllegung möglich. Beim TÜV oder anderer zugelassener Überwachungsstelle (ZÜS).
• DGUV-V3-Prüfung der Elektroanlagen. Wiederkehrende Prüfung ortsfester elektrischer Anlagen — Pflicht für Arbeitgeber bei gewerblicher Nutzung. Beim Elektroprüfer oder TÜV.
• Prüfprotokolle weiterer überwachungsbedürftiger Anlagen. Druckbehälter, Lüftungs- und Klimaanlagen, Tankanlagen — Prüfintervalle nach BetrSichV. Bei TÜV, DEKRA oder anderen ZÜS.

Gewerbliche Versicherungen

• Gebäudeversicherung mit Elementarschäden. Bei Gewerbeimmobilien oft mit erweiterten Klauseln — Feuer, Sturm, Leitungswasser, Hochwasser, Starkregen. Bei der Versicherungsgesellschaft.
• Haftpflichtversicherung des Grundstückseigentümers. Deckt Schäden ab, die Dritten durch das Grundstück oder Gebäude entstehen — bei Gewerbeimmobilien wegen Publikumsverkehr besonders wichtig. Bei der Versicherungsgesellschaft.
• Betriebshaftpflicht und Vermögensschadenhaftpflicht. Bei Vermietung an gewerbliche Mieter wichtig — bei Praxen, Kanzleien zusätzlich Vermögensschäden. Beim Versicherer.
• Inhalts- bzw. Sachversicherung. Für Einrichtung, Maschinen, Warenbestand — bei Vermietung oft Sache des Mieters, aber zu prüfen. Beim Versicherer.
• Mietausfall- und Betriebsunterbrechungsversicherung. Bei Gewerbe besonders wichtig — Ausfallzeiten nach Schadensereignissen sind oft kostenintensiv. Beim Versicherer.

Laufende Kosten

• Alle laufenden Nebenkosten. Grundsteuer, Wasser, Abwasser und Niederschlagswasser, Müllgebühren, Straßenreinigung und Winterdienst, Schornsteinfeger, Gebäudeversicherung und Haftpflichtversicherung, Allgemeinstrom, Gartenpflege, Heizung und Warmwasser, laufende Wartungsverträge und Prüfgebühren. Wichtig für die Wirtschaftlichkeitsberechnung und — bei Verkauf bzw. Vermietung — für Käuferinformation und Nebenkostenabrechnung. Aus Jahresabrechnungen, Gebührenbescheiden und Versicherungsunterlagen des Erblassers.

Eigentum und Grundstück

• Aktueller Grundbuchauszug. Belegt Eigentum, Belastungen und Rechte. Beim Grundbuchamt am zuständigen Amtsgericht.
• Ursprünglicher Kaufvertrag oder Schenkungsvertrag. Notariell beurkundetes Dokument, das den Eigentumserwerb belegt — bei Grundstücken oft mit zusätzlichen Klauseln (Bebauungspflicht, Wiederkaufsrechte). Beim damaligen Notar (Aufbewahrungspflicht 100 Jahre), beim Grundbuchamt in der Grundakte oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Auszug aus der Liegenschaftskarte (Flurkarte). Amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen, Flurstücksnummern und Größe. Beim Katasteramt — meist online über das Geoportal des Bundeslandes.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die nicht im Grundbuch stehen (z. B. Abstandsflächen für Nachbarn). Bei der Bauaufsichtsbehörde der Stadt oder des Landkreises.
• Auszug aus dem Denkmalschutzverzeichnis. Liste der eingetragenen Bau- und Bodendenkmäler — bei unbebauten Grundstücken vor allem Bodendenkmäler (archäologische Funde) relevant. Bei der unteren Denkmalschutzbehörde.
• Auszug aus dem Naturdenkmalverzeichnis. Bei unbebauten Grundstücken besonders wichtig — erfasst geschützte Naturdenkmäler wie alte Bäume, Felsformationen, Quellen oder Hecken. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Auszug aus dem Altlastenverzeichnis. Verzeichnis bekannter oder vermuteter Bodenbelastungen — entscheidend für Wert und Bebaubarkeit. Beim Umweltamt der Stadt oder des Landkreises.
• Erschließungsbeitragsbescheinigung. Nachweis, ob Erschließungsbeiträge (Straße, Wasser, Kanal) vollständig gezahlt sind. Bei der Stadt- oder Gemeindekasse.
• Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte, Nießbrauch. Belastungen Dritter, die im Grundbuch eingetragen sind und Nutzung oder Verkauf einschränken — bei unbebauten Grundstücken oft Überfahrts- oder Durchleitungsrechte. Aus dem Grundbuchauszug ersichtlich.
• Vorkaufsrechte — dingliche und schuldrechtliche. Dingliche (z. B. Kommune im Grundbuch) und schuldrechtliche (z. B. Familie oder Nachbar aus Vertrag). Aus Grundbuch und vorhandenen Verträgen.
• Bebauungspflicht oder Wiederkaufsrechte aus älteren Verträgen. Verpflichtungen aus dem Ankauf — etwa beim Erwerb von der Gemeinde oder einer Stiftung. Werden Pflichten nicht erfüllt, kann das Grundstück zurückfallen. Aus dem ursprünglichen Kaufvertrag.
• Grenzverläufe und Vermessungsunterlagen. Genauer Verlauf der Grundstücksgrenzen — bei Streit oder Verkauf oft entscheidend. Beim Katasteramt oder Vermessungsbüro.

Bebaubarkeit und Nutzung

• Bebauungsplan und planungsrechtliche Auskunft. Regelt, ob und wie das Grundstück bebaut werden darf. Beim Bauamt der Gemeinde.
• Flächennutzungsplan. Übergeordneter Plan zur künftigen Entwicklung des Gebiets. Beim Bauamt oder Stadtplanungsamt.
• Bauvorbescheid, falls vorhanden. Vorab-Beurteilung des Bauamts zur Bebaubarkeit — gibt Planungssicherheit. In den Unterlagen des Erblassers oder beim Bauamt.
• Erschließungszustand und -beiträge. Sind Straße, Wasser, Strom, Kanal vorhanden und bezahlt? Bei Stadt- oder Gemeindekasse.
• Naturschutz, Landschaftsschutz, Überschwemmungsgebiet. Schutzgebietsausweisungen können die Nutzung erheblich einschränken. Bei der unteren Naturschutzbehörde.
• Sanierungs- oder Entwicklungsgebiet (§§ 144 ff. BauGB). In solchen Gebieten ist der Verkauf genehmigungspflichtig durch die Gemeinde. Beim Bauamt.
• Kampfmittel-, Bodenschutz- oder Altlastenauskünfte. Vor allem in ehemaligen Industriegebieten oder Kriegszielen wichtig. Beim Kampfmittelräumdienst und Umweltamt.
• Bodenrichtwertauskunft. Amtlicher Vergleichswert für die Grundstücksbewertung. Beim Gutachterausschuss der Stadt.

Nutzung des Grundstücks

• Pacht-, Nutzungs- oder Gestattungsverträge. Bestehende Nutzungsvereinbarungen mit Dritten — gehen auf den Erben über. In den Unterlagen des Erblassers.
• Landwirtschaftliche Pacht. Lange Laufzeiten und besonderer Kündigungsschutz — kann Verkauf erschweren. Aus dem Pachtvertrag.
• Forstwirtschaft, Jagdpacht (bei Wald). Eigene Regeln und Besonderheiten bei Wald- und Jagdrecht. Bei der Jagdbehörde und Forstverwaltung.
• Kleingartenpacht nach BKleingG. Streng reguliert, niedrige Pachten, schwer kündbar. Beim Kleingartenverein oder Pachtvertrag.
• Gartenbrunnen — Anzeige und Brunnen-Pass. Brunnen sind nach § 49 WHG bei der unteren Wasserbehörde anzeigepflichtig; bei Trinkwassernutzung gelten zusätzlich die Pflichten der Trinkwasserverordnung mit jährlicher Beprobung. Brunnenpass, Bohrprotokoll und Pumpenwartung in den Unterlagen des Erblassers, beim Bohrunternehmen oder bei der unteren Wasserbehörde.

Zum Erbbaurecht

• Aktueller Grundbuchauszug des Erbbaugrundbuchs. Eigenes Grundbuch nur für das Erbbaurecht — zeigt Belastungen und Rechte am Gebäude. Beim Grundbuchamt.
• Grundbuchauszug des belasteten Grundstücks. Zeigt das Grundstück selbst und seine Eigentumsverhältnisse — meist Kommune, Kirche oder Stiftung. Beim Grundbuchamt.
• Erbbaurechtsvertrag mit Nachträgen. Der entscheidende Vertrag — regelt Laufzeit, Erbbauzins, Nutzungsbeschränkungen, Heimfall. Beim damaligen Notar oder Grundstückseigentümer.
• Restlaufzeit mit konkretem Enddatum. Bei kurzer Restlaufzeit sinkt der Wert stark — unter 30 Jahren oft schwer finanzierbar. Aus dem Erbbaurechtsvertrag.
• Höhe des aktuellen Erbbauzinses. Jährliche Zahlung an den Grundstückseigentümer — kann erheblich sein. Aus den Erbbauzinsabrechnungen.
• Anpassungsklauseln und Stichtage. Wann und wie der Erbbauzins erhöht werden kann — oft an Verbraucherpreisindex gekoppelt. Aus dem Erbbaurechtsvertrag.
• Eigentümer des Grundstücks. Mit wem der Erbbaurechtsvertrag besteht — meist Kommune, Kirche oder Stiftung. Aus dem Grundbuch.
• Zustimmungserfordernisse des Grundstückseigentümers. Bei Verkauf, baulichen Änderungen oder Belastung des Erbbaurechts oft Zustimmung nötig. Aus dem Erbbaurechtsvertrag.
• Heimfallregelungen und vorzeitige Heimfall-Gründe. Wann das Erbbaurecht vorzeitig zurückfällt (Insolvenz, Vertragsverletzung) — kann zum Totalverlust führen. Aus dem Erbbaurechtsvertrag.
• Entschädigungsregelung bei Ablauf. Was der Erbbauberechtigte am Ende der Laufzeit für das Gebäude bekommt — oft nur ein Teil des Verkehrswerts. Aus dem Erbbaurechtsvertrag.
• Sozialbindung bei kommunalen oder kirchlichen Erbbaugebern. Beschränkungen bei Mieterauswahl, Miethöhe und Nutzungsart. Beim Grundstückseigentümer.

Gebäude

• Komplette Bauakte. Enthält Genehmigungen, Pläne, technische Nachweise und Nutzungshistorie. Beim Bauamt.
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung. Maßgeblich für Bewertung, Mietkalkulation und Steuer. Aus der Bauakte oder durch Aufmaß.
• Energieausweis. Bei Verkauf oder Vermietung Pflicht. In den Unterlagen des Erblassers oder neu durch zertifizierten Energieberater.
• Genehmigungen für An-, Um- oder Nutzungsänderungen. Beim Erbbaurecht oft mit zusätzlicher Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig. Beim Bauamt und beim Grundstückseigentümer.

Laufende Kosten

• Erbbauzinsabrechnungen. Jährliche Belege über die Zahlungen an den Grundstückseigentümer — Grundlage für die Wirtschaftlichkeitsrechnung. Beim Grundstückseigentümer oder in den Unterlagen des Erblassers.
• Gebührenbescheide Wasser, Abwasser, Müll. Laufende kommunale Abgaben. Bei der Stadtkasse oder den Stadtwerken.
• Lieferverträge Strom, Gas, Wasser, Fernwärme. Bestehende Versorgungsverträge, die übernommen oder gekündigt werden. Bei den jeweiligen Versorgern.