Warum ein zentraler Ansprechpartner unverzichtbar ist

Jeder Experte ist Meister seines Fachs. Aber niemand kennt sie alle.

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind in der Regel drei bis sechs Fachleute beteiligt — und jeder von ihnen leistet auf seinem Gebiet Hervorragendes. Aber jede Spezialisierung hat ihre natürlichen Grenzen.

Der Notar beurkundet sicher und kennt das Grundbuchrecht in jedem Detail. Spekulationsfristen, Marktwerte oder die energetische Bewertung eines Hauses gehören nicht zu seinem Aufgabenbereich.
Der Erbrechtsanwalt löst Konflikte in Erbengemeinschaften und kennt jeden Paragraphen des BGB-Erbrechts. Eine Immobilie bewertet er aber nicht, und ob ein Dach noch zehn Jahre hält, kann er nicht beurteilen.
Der Steuerberater beherrscht Erbschaftsteuer- und Einkommensteuerrecht bis ins Detail. Wie sich der Quadratmeterpreis im Wiesbadener Sonnenberg gerade entwickelt — das gehört nicht zu seinem Tagesgeschäft.
Der Bausachverständige erkennt Asbest, Feuchtigkeit, Sanierungsstau. Er denkt aber nicht in steuerlichen Fristen oder Pflichtteilsansprüchen.

Das ist keine Schwäche dieser Fachleute. Es ist die logische Folge von Tiefe statt Breite. Niemand kann all diese Disziplinen gleichzeitig beherrschen — und niemand muss es.

Was übrig bleibt: die Schnittstellen.

Und genau dort entstehen die teuersten Versäumnisse. Wann muss der Steuerberater eingebunden werden — vor oder nach dem Notartermin? Welche Frage gehört zum Anwalt, welche zum Gutachter? Wer braucht welche Unterlagen, in welcher Reihenfolge?

Wer keine Erfahrung mit dem Zusammenspiel dieser Disziplinen hat, übernimmt diese Koordination unbemerkt selbst: Termine zwischen vier oder fünf Spezialisten abstimmen; Fachvokabular aus drei Rechtsgebieten parallel verstehen; Unterlagen mehrfach beschaffen, weil keiner weiß, was die anderen schon haben; widersprüchliche Einschätzungen abwägen, ohne den Maßstab dafür zu haben; den Überblick behalten in einer ohnehin emotional belastenden Zeit.

Erben tun das oft monatelang neben Beruf, Familie und Trauer. Was nach außen „die Abwicklung einer Immobilie“ heißt, ist innen häufig ein Projekt mit Vollzeitcharakter — geführt von jemandem, der es zum ersten Mal macht.

Die Stärke von FABONO: die Schnittstellen kennen.

FABONO ist kein Notar, kein Anwalt, kein Steuerberater. FABONO ist der Generalist, der weiß, wann welcher Spezialist gebraucht wird — und der die Übersetzungsarbeit zwischen den Disziplinen übernimmt. Wir hören dem Erbrechtsanwalt zu und erkennen, was davon der Steuerberater wissen muss. Wir lesen das Gutachten und sehen, was es für die Verkaufsstrategie bedeutet. Aus über 20 Jahren Praxis kennen wir die Lücken zwischen den Disziplinen. Und wir füllen sie nicht mit eigenen Bewertungen — sondern mit den richtigen Fragen an die richtigen Fachleute, zum richtigen Zeitpunkt.

Fünf gravierende Fehler — und wo die Schnittstelle versagt hat.

Die verpasste Ausschlagungsfrist — unbeschränkte Haftung über 380.000 €

Schnittstelle: Erbrecht ↔ Belastungsprüfung. Ein Erbe in Frankfurt-Oberrad nimmt ein geerbtes Mehrfamilienhaus (Marktwert rund 1,2 Mio. €) an — verständlicherweise ohne zu zögern. Im Grundbuch valutieren noch zwei alte Grundschulden, ein Mieter-Rechtsstreit läuft, und ein verschwiegener Privatkredit über 380.000 € taucht erst Wochen später auf. Da die Sechs-Wochen-Frist des § 1944 BGB bereits verstrichen ist, gilt die Erbschaft als angenommen — und es droht die Haftung mit dem Privatvermögen, wenn nicht rechtzeitig haftungsbeschränkende Schritte eingeleitet werden. Mit FABONO: sofortige Aufnahme aller Belastungen und Einbindung eines Erbrechtsanwalts zur Fristwahrung.

Die Spekulationsfrist — 86.000 € Steuerlast

Schnittstelle: Steuerrecht ↔ Verkaufstiming. Eine Tochter erbt ein vermietetes Mietshaus in Wiesbaden-Biebrich, das der Vater 2016 erworben hatte, und verkauft zügig. 14 Monate später kommt der Bescheid: 86.000 € Spekulationssteuer nach § 23 EStG. Denn als Erbin tritt sie in die Position des Erblassers ein — die Zehnjahresfrist läuft ab dem Notarvertrag des Vaters, nicht ab dem Erbfall. Vier Monate länger gewartet, und es wären 0 € gewesen. Mit FABONO: Erwerbshistorie erfasst, Steuerberater eingebunden, Verkauf in Abstimmung verschoben.

Verpasste Selbstnutzungs-Befreiung — 142.000 € Erbschaftsteuer

Schnittstelle: Erbschaftsteuerrecht ↔ Lebens- und Bauplanung. Ein Sohn erbt das Elternhaus in Wiesbaden-Bierstadt und will einziehen — zieht aber erst nach acht Monaten tatsächlich ein. Das Finanzamt erkennt die Familienheim-Befreiung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG nicht an: „Unverzüglich“ bedeutet in der Regel ein Einzug binnen sechs Monaten. Danach entfällt die Befreiung nicht automatisch — der Erbe muss aber glaubhaft machen, warum ein früherer Einzug nicht möglich war und dass er die Verzögerung nicht zu vertreten hat. Diese Gründe ließen sich hier nicht darlegen. Steuerlast: 142.000 € statt 0 €. Mit FABONO: früh die richtige Frage — „Wann ziehen Sie wirklich ein?“ — und ein eingebundener Steuerberater.

Übersehene Pflichtteilsergänzung — 71.000 € Nachzahlung

Schnittstelle: Erbrecht ↔ Familienhistorie ↔ Schenkungen. Drei Geschwister — eine Erbengemeinschaft — verkaufen das Haus ihrer Mutter (Frankfurt-Sachsenhausen) und teilen den Erlös. Sechs Jahre vor ihrem Tod hatte die Mutter der ältesten Tochter eine Eigentumswohnung (Wert 220.000 €) geschenkt. Anderthalb Jahre nach dem Verkauf meldet sich ein bis dahin unbekanntes weiteres Kind der Mutter — als Abkömmling pflichtteilsberechtigt — und macht einen Pflichtteilsergänzungsanspruch nach § 2325 BGB geltend. Nach sechs Jahren wird die Schenkung noch zu 40 % angerechnet; unterm Strich 71.000 € Nachzahlung. Mit FABONO: Familienhistorie und Schenkungen der letzten zehn Jahre frühzeitig erfasst, Erbrechtsanwalt eingebunden.

Unentdeckter Asbest — 95.000 € Schadensersatz nach sieben Jahren

Schnittstelle: Bautechnik ↔ Immobilienrecht ↔ Vertragsgestaltung. Ein Ehepaar verkauft sein Reihenhaus (Baujahr 1969, Frankfurt-Sossenheim) mit dem üblichen Haftungsausschluss. Aus einer früheren Modernisierung wussten sie, dass Asbestplatten verbaut waren — erwähnten dies aber weder im Exposé noch im Vertrag. Sieben Jahre später entdeckt der Käufer den Asbest und klagt. Bei einem arglistig, also bewusst verschwiegenen Mangel greift der Haftungsausschluss nicht (§ 444 BGB). Schadensersatz: 95.000 €. Mit FABONO: bei Baujahren vor 1990 wird ein Bausachverständiger eingebunden und der Befund transparent in Exposé und Vertrag aufgenommen.

In keinem dieser Fälle haben die Erben etwas falsch gemacht. Sie sind dort gestolpert, wo zwei Disziplinen aneinandergrenzen — an den Schnittstellen, die kein einzelner Spezialist allein im Blick hat. Genau diese Schnittstellen sind unser Spezialgebiet.

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Mehr zu den einzelnen Schritten: Immobilie geerbt — was tun? · Wert der Erbimmobilie ermitteln · Immobilie weit entfernt geerbt · So begleiten wir Sie

Die geschilderten Fälle beruhen auf typischen Konstellationen aus über 20 Jahren Praxis von GRUNDUM Immobilien und FABONO. Namen, Orte, Beträge und Detailumstände sind anonymisiert, verallgemeinert und teilweise aus mehreren Fällen zusammengesetzt. FABONO erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung im Sinne des RDG/StBerG. Die rechtliche, steuerliche und gutachterliche Bewertung erfolgte stets durch die jeweils eingebundenen qualifizierten Fachleute. Eine Übertragbarkeit auf Ihre individuelle Situation ist im Einzelgespräch zu klären.