CLUSTER 3 · DIE ENTSCHEIDUNG
Geerbte Eigentumswohnung verkaufen —
was bei der WEG anders ist.
Beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung gelten andere Spielregeln als beim Verkauf eines Einfamilienhauses: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft entscheidet mit, Hausgeld-Historie und Instandhaltungsrücklage werden zur Verhandlungsgrundlage — und bei vermieteten Wohnungen gilt strenger Kündigungsschutz. Wir zeigen, worauf es ankommt, welche Unterlagen Käufer wirklich sehen wollen, und wie sich aus dem Verkauf einer Erb-ETW unter realistischen Bedingungen ein guter Preis erzielen lässt.
Was bei einer Eigentumswohnung anders ist als beim Haus
Eine Eigentumswohnung gehört nie allein dem Eigentümer — sondern immer einer Gemeinschaft: der Wohnungseigentümergemeinschaft (kurz: WEG). Geregelt im Wohnungseigentumsgesetz. Das hat drei zentrale Konsequenzen für jeden Verkauf.
Die Eigentümergemeinschaft entscheidet mit
Was an der Wohnung geändert werden darf, was instand gesetzt werden muss, welche Sonderumlagen anstehen — all das entscheidet die Eigentümerversammlung gemeinsam, nicht der einzelne Wohnungseigentümer. Beschlüsse der letzten 18 bis 24 Monate sind beim Verkauf relevant, weil sie zukünftige Pflichten und Kosten auf den Käufer übertragen. Käufer werden die Protokolle der letzten Versammlungen verlangen — Sie sollten sie vor dem ersten Besichtigungstermin bereitliegen haben.
Hausgeld und Instandhaltungsrücklage
Jeder Eigentümer zahlt monatlich Hausgeld an die Verwaltung — ein Teil davon fließt in die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Diese Rücklage ist der Topf, aus dem zukünftige Sanierungen (Dach, Fassade, Aufzug) finanziert werden. Für Käufer ist ihr Stand ein zentraler Wert-Indikator: Eine gut gefüllte Rücklage signalisiert, dass die WEG ihre Hausaufgaben gemacht hat — eine leere Rücklage warnt vor bevorstehenden Sonderumlagen. Rückstände beim Hausgeld gehen übrigens beim Verkauf nicht automatisch auf den Käufer über; sie bleiben beim verkaufenden Erben hängen und müssen vor Beurkundung beglichen sein.
Verwalterzustimmung kann erforderlich sein
In vielen Teilungserklärungen — vor allem in älteren — ist nach § 12 WEG geregelt, dass der Verkauf einer Wohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf. Verwehren darf der Verwalter die Zustimmung nur aus „wichtigem Grund“ (etwa bei klar unzureichender Bonität des Käufers), aber: Ohne die Zustimmung kann das Grundbuch nicht umgeschrieben werden. Das bedeutet konkret: Bei jedem Verkauf einer Erb-ETW muss frühzeitig geprüft werden, ob § 12 WEG in der Teilungserklärung steht — und der Verwalter rechtzeitig einbezogen werden.
Wenn die ETW vermietet ist: Kündigungsschutz beachten
Eine vermietete Eigentumswohnung lässt sich verkaufen — aber der Mietvertrag läuft mit. Der Käufer tritt nach § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) in das bestehende Mietverhältnis ein. Das hat direkte Konsequenzen für den erzielbaren Verkaufspreis und für die Käufer-Zielgruppe.
Vermietete Wohnungen werden meist mit einem Abschlag von 15 bis 25 % gegenüber vergleichbaren leerstehenden Wohnungen gehandelt — der genaue Wert hängt von Miete, Restmietzeit und Käuferprofil ab. Für Kapitalanleger ist eine vermietete ETW oft sogar attraktiver (kein Leerstandsrisiko, sofortige Rendite), für Eigennutzer scheidet sie meist aus. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist für den Käufer zwar möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft und meist erst nach mehrjähriger Sperrfrist durchsetzbar.
Wer mit dem Gedanken spielt, die Wohnung „leer zu kriegen“ und dann zu verkaufen: Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs allein zum Zweck der Verkaufsoptimierung ist nicht zulässig und wird vor Gericht meist nicht halten. Hier braucht es vorher einen Erbrechts- oder Mietrechtsanwalt — wir vermitteln auf Wunsch.
Welche Unterlagen Käufer wirklich sehen wollen
DIE WICHTIGSTEN DOKUMENTE
1
Teilungserklärung
Definiert, was Sondereigentum (Wohnung selbst) und was Gemeinschaftseigentum ist. Hier steht auch die Miteigentumsquote, oft die Verwalterzustimmung nach § 12 WEG, und Hausordnungs-Regeln.
2
Protokolle der Eigentümerversammlungen
Mindestens die letzten drei Jahre. Käufer wollen sehen, welche Beschlüsse anstehen, welche Sonderumlagen beschlossen wurden, ob es Konflikte in der Gemeinschaft gibt.
3
Hausgeldabrechnung & Wirtschaftsplan
Die letzten zwei Jahresabrechnungen plus aktueller Wirtschaftsplan zeigen die laufenden Kosten und den Stand der Instandhaltungsrücklage. Zentrale Verhandlungsgrundlage für den Preis.
Dazu kommen die üblichen Unterlagen jedes Immobilienverkaufs: Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung. Wichtig bei ETWs: Die in der Teilungserklärung angegebene Wohnfläche weicht nicht selten von der tatsächlichen ab — eine professionelle Neuvermessung kann sich vor dem Verkauf lohnen, sowohl preislich als auch zur rechtlichen Absicherung. Wir koordinieren die Beschaffung dieser Unterlagen komplett — bei vielen Erbfällen ist genau das einer der größten Zeitfresser.
Was den Verkaufspreis beeinflusst
Neben den klassischen Faktoren (Lage, Größe, Zustand) sind bei ETWs vier Wertstellschrauben besonders relevant.
Stand der Instandhaltungsrücklage
Eine gut gefüllte Rücklage (Faustregel: mindestens 7,50 € pro m² Wohnfläche und Jahr Ansparquote) wertet die Wohnung deutlich auf — eine leere Rücklage kann sich mit 10 bis 20 % auf den Verkaufspreis niederschlagen, weil Käufer Sonderumlagen einkalkulieren müssen.
Sanierungsstau im Gemeinschaftseigentum
Selbst wenn die geerbte Wohnung selbst modern und gepflegt ist: Wenn das Dach 40 Jahre alt ist und die Fassade nach Sanierung ruft, sind Sonderumlagen vorprogrammiert. Der bevorstehende Aufwand fließt in den Verkaufspreis ein — Käufer rechnen scharf.
Vermietung und Mietniveau
Vermietete Wohnungen werden anders bewertet als leerstehende — von Kapitalanlegern gefragt, von Eigennutzern meist gemieden. Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (was bei Wohnungen aus Erbfällen häufig vorkommt — der Vermieter hat über Jahre nicht erhöht), wird der Käufer das einpreisen.
Gemeinschaftsklima
Ein konflikthafter Verwalter, dauerhafte Streitigkeiten zwischen Eigentümern, immer wieder vertagte Beschlüsse — all das wird in den Versammlungsprotokollen sichtbar und für aufmerksame Käufer zum Abschlagsgrund. Eine realistische Wertermittlung bezieht solche „weichen“ Faktoren mit ein.
Wie FABONO Sie begleitet
Wir koordinieren beim Verkauf einer geerbten Eigentumswohnung das, was Erben in der Regel zum ersten Mal in ihrem Leben tun. Konkret: Wir ermitteln den marktrealistischen Verkehrswert unter Berücksichtigung der ETW-spezifischen Faktoren (Rücklage, Sanierungsstau, Mietniveau). Wir nehmen frühzeitig Kontakt mit dem Verwalter auf — wegen § 12 WEG-Zustimmung und um die Protokolle aktuell zu bekommen. Wir beschaffen alle Verkaufs-Unterlagen aus Grundbuch, Verwaltung und Bauamt. Und wir begleiten den gesamten Verkaufsprozess — vom Exposé bis zum Notartermin — als zentraler Ansprechpartner für die Erbengemeinschaft.
Steuerliche Fragen — etwa zur Spekulationsfrist oder zur Erbschaftsteuer — reichen wir gezielt an Steuerberater weiter. Rechtliche Detailfragen rund um Mietverträge und WEG-Beschlüsse an Erbrechts- und Mietrechtsanwälte. So entsteht ein vollständiges Bild für die Erbengemeinschaft, ohne dass die Beteiligten parallel mit fünf verschiedenen Fachleuten koordinieren müssen.
HÄUFIGE FRAGEN
Lohnt es sich, die geerbte ETW erst zu sanieren, bevor sie verkauft wird?
Selten. Sanierungen im Sondereigentum (die Wohnung selbst) bringen oft kein 1:1-Wertplus — eine 30.000-€-Komplettsanierung erhöht den erzielbaren Preis vielleicht um 20.000 €. Sinnvoll sind dagegen meist gezielte „Optik-Eingriffe“ (frische Wände, gepflegte Bodenbeläge, neue Armaturen), die Besichtigungen leichter machen — Größenordnung ein paar Tausend Euro, mit guter Hebelwirkung auf den Preis. Wir prüfen ehrlich, was sich rechnet und was nicht.
Was, wenn die Hausverwaltung die § 12-Zustimmung verweigert?
Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem „wichtigen Grund“ verweigern — etwa wenn die Bonität des Käufers offensichtlich nicht gegeben ist. In allen anderen Fällen lässt sich die verweigerte Zustimmung rechtlich erzwingen. Praktisch ist es aber meist klüger, frühzeitig mit der Verwaltung im Gespräch zu sein und gegebenenfalls die Käufer-Bonität proaktiv nachzuweisen, statt einen Streit zu eskalieren. Bei dauerhafter Verweigerung hilft ein Erbrechts- oder Mietrechtsanwalt.
Wer übernimmt die Hausgeld-Zahlungen während des Verkaufsprozesses?
Bis zum Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) bleibt der verkaufende Eigentümer — also die Erbengemeinschaft — verpflichtet, das Hausgeld zu zahlen. Erst ab Übergang gehen die laufenden Zahlungen auf den Käufer über. Das ist beim Verkaufspreis und beim Zeitplan einzuplanen — zwischen Beurkundung und Grundbuch-Eintrag liegen typischerweise zwei bis sechs Monate.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?
Sie bleibt bei der Gemeinschaft — also bei der Eigentumswohnung — und geht damit faktisch auf den Käufer über. Sie kann nicht „ausbezahlt“ werden. Steuerlich gilt sie als Bestandteil des Kaufpreises, was sich auf die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer auswirken kann; die individuelle steuerliche Bewertung erfolgt durch einen Steuerberater.
Wie lange dauert der Verkauf einer geerbten ETW typischerweise?
Von der Erbeneinigung bis zum unterschriebenen Notarvertrag: realistisch drei bis sechs Monate — vorausgesetzt, Unterlagen sind vollständig, Wohnung ist besichtigungsbereit und die Erbengemeinschaft entscheidet zügig. Vom Notartermin bis zum tatsächlichen Geldeingang vergehen weitere zwei bis vier Monate (Grundbuch-Eintragung, Kaufpreis-Fälligkeit). Verzögerungen entstehen meist durch fehlende Verwaltungsunterlagen, ungeklärte WEG-Beschlüsse oder Uneinigkeit in der Erbengemeinschaft.
Welche Fehler beim Verkauf von Erbimmobilien — auch ETWs — am häufigsten teuer zu stehen kommen, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.
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