AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Haus geerbt in Erbengemeinschaft —
faire Lösungen, damit Familien nicht zerbrechen.
Von Claudio Bonelli · 6 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 30. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Sobald mehrere Personen gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft — eine Gesamthandsgemeinschaft, in der niemand allein entscheiden kann. FABONO bringt Sachlichkeit, schafft faire Entscheidungsgrundlagen und hält das Wesentliche zusammen: die Familie.
→ Welche Wege es für die Immobilie gibt: Erbengemeinschaft und Immobilie · Erbengemeinschaft auflösen
Typischer Fall
Mündlich geeinigt — zwei Jahre später Streit.
Die Geschwister einigen sich nach der Beerdigung mündlich auf die Aufteilung des Hauses. Zwei Jahre später wird gestritten, und keine Erinnerung deckt sich. Eine begleitete Auseinandersetzung mit schriftlichem Protokoll kostet in aller Regel deutlich weniger als ein Streit, den am Ende Anwälte austragen.
WARUM ERBENGEMEINSCHAFTEN ESKALIEREN
Konflikte in Erbengemeinschaften haben meistens drei Wurzeln: ungleiche Information (ein Erbe weiß mehr als die anderen), gefühlte Ungerechtigkeit (jemand fühlt sich übervorteilt) und ungeklärte Vergangenheit (alte Familiengeschichten brechen wieder auf). Die Immobilie ist dabei oft nur das Symbol, an dem sich grundlegendere Themen entzünden.
Wer das früh erkennt, kann handeln. Die wirksamsten Werkzeuge: eine gemeinsame Bewertungsgrundlage, die alle nachvollziehen können, Gespräche mit klarem Ablauf und jemand, der sie vorbereitet und zusammenhält. Diese Rolle übernimmt FABONO — als sachlicher, erfahrener Begleiter rund um die Immobilie.
WANN EINE BEGLEITUNG SINNVOLL IST
01
Mehrere Erben — keine Einigkeit.
Verschiedene Vorstellungen, was mit der Immobilie passieren soll. Verkauf, Vermietung, Eigennutzung — jeder Erbe sieht es anders. Eine sachliche Markteinschätzung gibt der Wertdiskussion eine gemeinsame Grundlage.
02
Auszahlung eines Miterben.
Ein Erbe will die Immobilie übernehmen, die anderen wollen ausgezahlt werden — zu welchem Wert? Wir schaffen die Grundlage, die alle Beteiligten akzeptieren können.
03
Teilungsversteigerung droht.
Wenn keine Einigung gelingt, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen — meist mit deutlichem Wertverlust. Oft vermeidbar, wenn früh ein geordnetes Gespräch zustande kommt.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Strukturierung bis zur Entscheidung.
01
Strukturieren
Wir erfassen, wer beteiligt ist, welche Unterlagen und Testamente vorliegen und was sich jeder Beteiligte wünscht — durch Einzelgespräche, in denen alle gehört werden. Erbquoten, Pflichtteilsansprüche und andere Rechtsfragen klärt ein Anwalt für Erbrecht; wir stellen den Kontakt her.
02
Markteinschätzung & Optionsanalyse
Wir machen eine Markteinschätzung der Immobilie und legen die realistischen Optionen offen: einvernehmlicher Verkauf, Auszahlung eines Erben, Vermietung, Teilungsversteigerung als letzter Weg.
03
Begleitung der Entscheidung
In einem gemeinsamen Termin (vor Ort, per Video oder hybrid) begleiten wir die Erbengemeinschaft zu einer gemeinsamen Entscheidung — mit klarem Ablauf, Zeit für jede Position, schriftlichem Ergebnisprotokoll, das festhält, was die Erben entschieden haben, und Umsetzungsplanung. Eine Erbengemeinschaftsbegleitung dauert je nach Komplexität vier bis zwölf Wochen.
VERKAUF IN DER ERBENGEMEINSCHAFT
Verkauf in der Erbengemeinschaft strukturieren
Haben sich die Erben für den Verkauf entschieden, beginnt die zweite schwierige Strecke: Verkaufen können sie die Immobilie nur gemeinsam, jeder muss zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, selbst oder über eine Vollmacht. Damit das nicht an Kleinigkeiten scheitert, geben wir dem Verkauf eine feste Ordnung. Alle Erben bekommen dieselben Informationen zur selben Zeit — Wertermittlung, Exposé, Anfragen, Angebote. Auf Wunsch bestimmen die Erben einen Ansprechpartner aus ihrer Mitte, mit dem wir das Laufende abstimmen. Entscheidungen über Preis und Käufer treffen alle gemeinsam. Wie der Erlös verteilt wird, regeln die Erben untereinander; gibt es darüber Streit, ist ein Anwalt der richtige Ansprechpartner.
→ Erbimmobilie verkaufen · Erbengemeinschaft auflösen
„
Mit strukturierter Begleitung finden viele Erbengemeinschaften eine einvernehmliche Lösung — bevor die Teilungsversteigerung droht.
— FABONO
Rechtshinweis (RDG/StBerG): Diese Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechtsberatung im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes, keine Steuerberatung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes und keine Mediation im rechtlichen Sinn dar. Erbrechtliche Auseinandersetzungen, Testamentsgestaltung und vorweggenommene Erbfolge werden ausschließlich durch Notare und Rechtsanwälte bearbeitet. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Rechtsanwälten und Steuerberatern im Rhein-Main-Gebiet her. Weitere Informationen unter Rechtshinweis.
HÄUFIGE FRAGEN
Wie viele Erben sind in einer Erbengemeinschaft typisch?
Häufig sind es 2-4 Personen (Geschwister), bei größeren Familien oder mehrfachem Erbgang auch 5-10 Erben möglich (Enkel, Großneffen). Je mehr Erben, desto aufwendiger die Abstimmung. Aber nicht jede Entscheidung braucht alle. Für das Laufende — Reparaturen, Versicherung, Instandhaltung — genügt die Mehrheit, und zwar nach Erbanteilen gerechnet, nicht nach Köpfen (§§ 2038 Abs. 2, 745 BGB). Beim Verkauf der Immobilie ist es anders: Dort müssen alle zustimmen, ein Einzelner kann ihn blockieren (§ 2040 BGB). Und wenn Gefahr im Verzug ist — ein Rohrbruch etwa —, darf jeder Miterbe allein handeln (§ 744 Abs. 2 BGB). Bei großen Gemeinschaften hilft es, früh einen Bevollmächtigten für die laufenden Angelegenheiten zu bestimmen; wie das geht, klärt ein Anwalt.
→ Erbengemeinschaft auszahlen · Teilungsversteigerung vermeiden
Welche Konflikte entstehen am häufigsten in einer Erbengemeinschaft?
Die häufigsten Streitpunkte: (1) Wertvorstellungen — was ist die Immobilie wert. (2) Verkauf oder Behalten — ein Erbe möchte verkaufen, der andere selbst nutzen oder vermieten. (3) Auszahlung-Modalitäten — sofort oder gestaffelt, Zinsen, Sicherheiten. (4) Verwaltung — wer kümmert sich, wer zahlt vorab. (5) Altlasten — Sanierungsstau, alte Verträge, unklare Hausrats-Bewertung. Wir strukturieren diese Fragen sachlich und nachvollziehbar.
Was kostet eine Begleitung durch FABONO in der Erbengemeinschaft?
Wenn am Ende ein Verkauf der Immobilie steht: keine separaten Kosten — die Begleitung der Erbengemeinschaft ist Teil der Verkaufsleistung, gezahlt durch die übliche Verkaufsprovision. Wenn keine Verkaufsabsicht besteht (z.B. einer übernimmt durch Auszahlung): strukturiertes Begleitungspaket ab 1.500-3.000 € je nach Komplexität. Das Erstgespräch ist immer kostenfrei.
Wann hilft ein begleitetes Gespräch — und wann braucht es den rechtlichen Weg?
Ein begleitetes Gespräch hilft, wenn die Erben grundsätzlich gesprächsbereit sind und der Konflikt an Sachfragen hängt — Wert, Auszahlung, Zeitplan. Den rechtlichen Weg über Anwalt oder Notar braucht es, wenn ein Erbe dauerhaft blockiert, Gespräche nicht mehr möglich sind oder Fristen laufen. Der letzte Weg ist die Teilungsversteigerung — wirtschaftlich meist nachteilig. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu Anwälten für Erbrecht her.
Wie lange dauert die Auflösung einer Erbengemeinschaft typischerweise?
Einvernehmlicher Verkauf: 3-6 Monate (siehe Verkaufs-Phasen). Auszahlung eines Miterben: 2-4 Monate (Bewertung, Notarvertrag, Finanzierung, Grundbuchberichtigung). Bei Konflikten mit begleiteten Gesprächen: 6-12 Monate. Teilungsversteigerung: 12-24 Monate, oft mit niedrigeren Erlösen. Frühe strukturierte Kommunikation verkürzt den Prozess deutlich — Streit kostet Zeit und Geld.
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Wir hören erst zu — und finden dann den passenden Weg.
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