AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Was ist die geerbte Immobilie
wirklich wert?
FABONO macht Markteinschätzungen auf Basis von Lage, Zustand und Vergleichsobjekten — schriftlich, fundiert, nachvollziehbar. Für förmliche Wertgutachten (z.B. für Erbschaftsteuer-Einsprüche oder gerichtliche Auseinandersetzungen) vermitteln wir an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
Aus der Praxis
Frau Schneider: 18.750 Euro Steuer gespart durch ein Gutachten.
Das Finanzamt setzt für Frau Schneiders Erbimmobilie 320.000 Euro an. Sie lässt ein Verkehrswertgutachten erstellen — Ergebnis 245.000 Euro. Erbschaftsteuer-Ersparnis: 18.750 Euro. Das Gutachten selbst hat 2.300 Euro gekostet.
VERKEHRSWERT ≠ BEDARFSWERT
Eine Erbimmobilie hat in der Regel mehrere Werte: den Verkehrswert (was sie am Markt kostet), den Bedarfswert (was das Finanzamt für die Erbschaftsteuer ansetzt), und ggf. einen emotionalen Wert für die Familie. Diese Werte können erheblich auseinanderliegen. Wer sich auf nur eine Zahl stützt, trifft Entscheidungen auf wackeligem Fundament.
WANN EINE WERTERMITTLUNG SINNVOLL IST
01
Vor dem Verkauf.
Sie wollen die Immobilie verkaufen — wissen aber nicht, was sie wirklich wert ist. Eine zu hohe Forderung schreckt Käufer ab, eine zu niedrige verschenkt Geld.
02
Bei Erbengemeinschaft.
Soll ein Miterbe ausgezahlt werden, braucht es eine faire Wertgrundlage — eine, die alle Beteiligten akzeptieren können.
03
Für die Erbschaftsteuer.
Das Finanzamt setzt einen Bedarfswert an — der nicht immer realistisch ist. Eine fundierte Einschätzung kann Grundlage für eine korrigierende Stellungnahme sein. Bei vielen Erbimmobilien lässt sich die Steuerbasis um 10–20 % nachträglich reduzieren.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Besichtigung bis zur Einschätzung.
01
Besichtigung vor Ort
Wir kommen zur Immobilie, sichten Zustand, Ausstattung, Lage und besondere Merkmale. Die Besichtigung dauert in der Regel 60 bis 90 Minuten.
02
Markt- und Vergleichsanalyse
Wir gleichen die Immobilie mit aktuellen Vergleichsobjekten im selben Mikrostandort ab — basierend auf realisierten Verkaufspreisen und aktuellen Angeboten im Rhein-Main-Gebiet.
03
Schriftliche Markteinschätzung
Sie erhalten ein PDF-Dokument mit Wertspanne, nachvollziehbarer Herleitung, Vergleichswerten und konkreten Empfehlungen für die nächsten Schritte. Von der Besichtigung bis zur schriftlichen Einschätzung vergehen typischerweise sieben bis zehn Werktage.
Unterschied Markteinschätzung vs. Verkehrswertgutachten: Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist ein formelles Dokument eines vereidigten Sachverständigen — meist für Gerichte, Streitfälle oder steuerlich relevante Konstellationen. Eine Markteinschätzung ist deutlich schneller und schlanker. Wenn Sie ein vollwertiges Gutachten brauchen, vermitteln wir den passenden Sachverständigen aus unserem Netzwerk.
HÄUFIGE FRAGEN
Was ist der Unterschied zwischen Markteinschätzung und Wertgutachten?
Eine Markteinschätzung ist eine fundierte fachliche Einschätzung des realistischen Verkaufspreises — basierend auf Lage, Zustand, Vergleichsverkäufen. Sie ist für Verkaufsentscheidungen und interne Erbengemeinschaft-Auseinandersetzung üblich. Ein Wertgutachten ist ein förmliches Schriftstück eines öffentlich bestellten Sachverständigen — gerichtsfest, oft für Erbschaftsteuer-Auseinandersetzung mit dem Finanzamt oder bei Streit nötig. FABONO erstellt Markteinschätzungen; für Gutachten vermitteln wir.
Wie läuft eine Wertermittlung bei FABONO konkret ab?
Vier Schritte: (1) Erstgespräch zur Aufnahme der Situation (Telefon/Video). (2) Vor-Ort-Termin zur Begehung, Aufmaßnahme, Foto-Dokumentation (60-90 Min). (3) Marktanalyse mit aktuellen Vergleichsverkäufen aus der Lage. (4) Schriftliche Einschätzung mit Preisspanne, Begründung und Verkaufsempfehlung. Dauer insgesamt: 7-10 Werktage nach Vor-Ort-Termin.
Was kostet eine Wertermittlung?
Im Rahmen einer Verkaufsbegleitung durch FABONO ist die Markteinschätzung kostenlos — sie ist Teil unseres Erstgesprächs und der Vorbereitung. Eine isolierte Markteinschätzung (z.B. nur für die Erbschaftsteuer-Anmeldung, ohne Verkaufsabsicht) kostet typischerweise 300-500 €. Förmliche Wertgutachten durch öffentlich bestellte Sachverständige liegen bei 0,5-1,5 % des Immobilienwerts (also 1.500-7.500 € bei 300.000 € Wert).
Wie lange ist eine Wertermittlung gültig?
Eine Markteinschätzung ist 6-12 Monate belastbar, in volatilen Marktphasen kürzer. Bei größeren Marktveränderungen (Zinswende, regulatorische Änderungen, lokale Großprojekte) sollte sie aktualisiert werden. Förmliche Wertgutachten haben oft einen Stichtagsbezug (z.B. Todestag des Erblassers für die Erbschaftsteuer) — dieser bleibt fix, die Aktualität betrifft nur Nachfolge-Verwertungs-Entscheidungen.
Wie hilft eine Wertermittlung in einer Erbengemeinschaft?
Eine unabhängige Wertermittlung ist die Grundlage für: (1) Auseinandersetzung zwischen den Erben (wer wird ausgezahlt, mit welchem Betrag), (2) Steuermeldung ans Finanzamt, (3) Verkaufsentscheidung (zu welchem Mindestpreis verkaufen). Wenn ein Miterbe den Wert anzweifelt, kann auf seine Kosten ein förmliches Gutachten verlangt werden (§ 2042 BGB). FABONO erstellt eine neutrale Einschätzung, die häufig Streit vermeidet.
→ Erbengemeinschaft Begleitung · Erbengemeinschaft auszahlen
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