AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Was ist die geerbte Immobilie
wirklich wert?
Von Claudio Bonelli · 6 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 30. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Wer nach einer Immobilienbewertung sucht, meint meist genau das: eine belastbare Einschätzung, was die geerbte Immobilie heute wert ist. FABONO macht Markteinschätzungen auf Basis von Lage, Zustand und Vergleichsobjekten — schriftlich, fundiert, nachvollziehbar. Für förmliche Wertgutachten (z.B. für Erbschaftssteuer-Einsprüche oder gerichtliche Auseinandersetzungen) vermitteln wir an öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige.
Typischer Fall
Gutachten gegen den Wert des Finanzamts.
Das Finanzamt setzt für eine Erbimmobilie einen Wert an, der über dem Marktwert liegt. Ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen kann einen niedrigeren Wert belegen — die Erbschaftssteuer wird dann aus diesem Wert berechnet. Wie viel das ausmacht, hängt von Freibetrag und Steuersatz ab. Die Kosten des Gutachtens gehören vorher mit in die Rechnung.
VERKEHRSWERT ≠ BEDARFSWERT
Eine Erbimmobilie hat in der Regel mehrere Werte: den Verkehrswert (was sie am Markt kostet), den Bedarfswert (was das Finanzamt für die Erbschaftssteuer ansetzt), und ggf. einen emotionalen Wert für die Familie. Diese Werte können erheblich auseinanderliegen. Wer sich auf nur eine Zahl stützt, trifft Entscheidungen auf wackeligem Fundament.
WANN EINE WERTERMITTLUNG SINNVOLL IST
01
Vor dem Verkauf.
Sie wollen die Immobilie verkaufen — wissen aber nicht, was sie wirklich wert ist. Eine zu hohe Forderung schreckt Käufer ab, eine zu niedrige verschenkt Geld.
02
Bei Erbengemeinschaft.
Soll ein Miterbe ausgezahlt werden, braucht es eine faire Wertgrundlage — eine, die alle Beteiligten akzeptieren können.
03
Für die Erbschaftssteuer.
Das Finanzamt setzt einen Bedarfswert an — der nicht immer realistisch ist. Eine fundierte Einschätzung zeigt, ob sich ein Gutachten lohnt; den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt ersetzt sie nicht. Nach Claudio Bonellis Erfahrung lässt sich bei vielen älteren Erbimmobilien ein um zehn bis zwanzig Prozent niedrigerer Wert nachweisen.
Wofür Erben den Wert brauchen
Ein Miterbe soll ausgezahlt werden → Erbengemeinschaft auszahlen
Die Erbengemeinschaft soll aufgelöst werden → Erbengemeinschaft auflösen
Sie wollen verkaufen → Erbimmobilie verkaufen
Auf der Immobilie liegt ein Wohnrecht oder Nießbrauch → Nießbrauch
Sie wollen eine Immobilie zu Lebzeiten übertragen → Immobilie für die Nachfolge vorbereiten
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Besichtigung bis zur Einschätzung.
01
Besichtigung vor Ort
Wir kommen zur Immobilie, sichten Zustand, Ausstattung, Lage und besondere Merkmale. Die Besichtigung dauert in der Regel 60 bis 90 Minuten.
02
Markt- und Vergleichsanalyse
Wir gleichen die Immobilie mit aktuellen Vergleichsobjekten im selben Mikrostandort ab — basierend auf realisierten Verkaufspreisen und aktuellen Angeboten im Rhein-Main-Gebiet.
03
Schriftliche Markteinschätzung
Sie erhalten ein PDF-Dokument mit Wertspanne, nachvollziehbarer Herleitung, Vergleichswerten und konkreten Empfehlungen für die nächsten Schritte. Von der Besichtigung bis zur schriftlichen Einschätzung vergehen typischerweise sieben bis zehn Werktage.
Unterschied Markteinschätzung vs. Verkehrswertgutachten: Ein Verkehrswertgutachten nach ImmoWertV ist ein formelles Dokument eines vereidigten Sachverständigen — meist für Gerichte, Streitfälle oder steuerlich relevante Konstellationen. Eine Markteinschätzung ist deutlich schneller und schlanker. Wenn Sie ein vollwertiges Gutachten brauchen, beauftragen Sie einen Sachverständigen Ihrer Wahl.
HÄUFIGE FRAGEN
Was ist der Unterschied zwischen Markteinschätzung und Wertgutachten?
Eine Markteinschätzung ist eine fundierte fachliche Einschätzung des realistischen Verkaufspreises — basierend auf Lage, Zustand, Vergleichsverkäufen. Sie ist für Verkaufsentscheidungen und interne Erbengemeinschaft-Auseinandersetzung üblich. Ein Wertgutachten ist ein förmliches Schriftstück des Gutachterausschusses oder eines dafür bestellten oder zertifizierten Sachverständigen — oft nötig, um dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachzuweisen, oder wenn Erben über den Wert streiten. FABONO erstellt Markteinschätzungen; für Gutachten vermitteln wir.
Wie läuft eine Wertermittlung bei FABONO konkret ab?
Vier Schritte: (1) Erstgespräch zur Aufnahme der Situation (Telefon/Video). (2) Vor-Ort-Termin zur Begehung, Aufmaßnahme, Foto-Dokumentation (60-90 Min). (3) Marktanalyse mit aktuellen Vergleichsverkäufen aus der Lage. (4) Schriftliche Einschätzung mit Preisspanne, Begründung und Verkaufsempfehlung. Dauer insgesamt: 7-10 Werktage nach Vor-Ort-Termin.
„Mir hat gefallen, wie individuell auf meine Wünsche eingegangen wurde. Vom Erstkontakt bis zur Schlüsselübergabe erfolgte alles reibungslos.“
Was kostet eine Wertermittlung?
Im Rahmen einer Verkaufsbegleitung durch FABONO ist die Markteinschätzung kostenlos — sie ist Teil unseres Erstgesprächs und der Vorbereitung. Eine isolierte Markteinschätzung (etwa zur eigenen Orientierung vor der Erbschaftsteuererklärung, ohne Verkaufsabsicht) kostet typischerweise 300-500 €. Für den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt genügt sie nicht: Dafür dient nach § 198 BewG in der Regel ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer entsprechend bestellten oder zertifizierten sachverständigen Person — oder ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall bei unveränderten Verhältnissen erzielt wurde. Förmliche Wertgutachten sind kostenpflichtig; die Höhe hängt von Objekt, Umfang und Sachverständigem ab.
Wie lange ist eine Wertermittlung gültig?
Eine Markteinschätzung ist 6-12 Monate belastbar, in volatilen Marktphasen kürzer. Bei größeren Marktveränderungen (Zinswende, regulatorische Änderungen, lokale Großprojekte) sollte sie aktualisiert werden. Förmliche Wertgutachten haben oft einen Stichtagsbezug (z.B. Todestag des Erblassers für die Erbschaftssteuer) — dieser bleibt fix, die Aktualität betrifft nur Nachfolge-Verwertungs-Entscheidungen.
Wie hilft eine Wertermittlung in einer Erbengemeinschaft?
Eine Wertermittlung, die alle Erben nachvollziehen können, ist die Grundlage für: (1) Auseinandersetzung zwischen den Erben (wer wird ausgezahlt, mit welchem Betrag), (2) die Frage, ob sich gegenüber dem Finanzamt ein niedrigerer Wert nachweisen lässt, (3) Verkaufsentscheidung (zu welchem Mindestpreis verkaufen). Niemand kann einen Miterben zwingen, ein Gutachten zu bezahlen. Wer den Wert anzweifelt, hat keinen Anspruch darauf, dass ein anderer die Kosten trägt. Der übliche Weg ist deshalb ein Gutachten, das alle gemeinsam beauftragen — das ist zugleich der billigste. Einigt man sich gar nicht, kann jeder Miterbe die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Dann entscheidet am Ende ein Gericht: Bei einer Teilungsversteigerung bestellt es selbst einen Sachverständigen, der den Verkehrswert feststellt. Die Kosten dafür streckt zunächst derjenige vor, der die Versteigerung beantragt hat. FABONO erstellt eine nachvollziehbare Markteinschätzung, die häufig Streit vermeidet.
→ Erbengemeinschaft Begleitung · Erbengemeinschaft auszahlen
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