PHASE III · UNTERLAGEN & WERT

Laufende Kosten der Erbimmobilie —
was monatlich anfällt.

Eine geerbte Immobilie verursacht ab dem ersten Tag Kosten — auch wenn niemand darin wohnt. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Hausgeld, Wartung: Was monatlich anfällt, summiert sich schnell. Wir zeigen, welche Posten unausweichlich sind, welche umlagefähig sind und welche Sie als Erbe wirklich tragen müssen. Eine realistische Kostenübersicht ist die Grundlage für jede Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung — und für die Frage, ob das Halten der Immobilie wirtschaftlich überhaupt sinnvoll ist.

Welche Kosten überhaupt anfallen

Die laufenden Kosten einer Immobilie lassen sich in fünf Kategorien sortieren — jede mit eigener Frequenz und Höhe:

• Öffentliche Lasten — Grundsteuer (jährlich), Müllabfuhr, Straßenreinigung, Niederschlagswasser
• Versicherungen — Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Hausratversicherung (wenn möbliert)
• Energie und Wasser — Heizung (Öl, Gas, Fernwärme), Strom, Wasser, Abwasser
• Wartung und Instandhaltung — Schornsteinfeger, Heizungswartung, Gartenpflege, kleine Reparaturen, Instandhaltungsrücklage
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Hausgeld — Verwaltungskosten, gemeinschaftliche Kosten, Allgemeinstrom

Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie bewohnt ist, vermietet wird oder leer steht. Lediglich die Höhe einzelner Posten unterscheidet sich.

Bei einer Eigentumswohnung

Die zentrale Position ist das Hausgeld — eine monatliche Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, die folgendes umfasst:

• Bewirtschaftungskosten — Hausreinigung, Allgemeinstrom, Aufzug, Gartenpflege, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser für Gemeinschaftsbereiche
• Verwaltungskosten — Hausverwaltergebühren, Bankgebühren, Geräte
• Instandhaltungsrücklage — Ansparung für größere Reparaturen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug)
• Gemeinschaftsversicherung — Gebäude, Haftpflicht, Glas

Die Höhe des Hausgeldes variiert stark: in einfachen Bestandshäusern oft 2,50 bis 3,50 € pro m² monatlich, in gepflegten Anlagen mit Aufzug, Hausmeister oder Schwimmbad bis 6,00 € pro m² und mehr. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Indikator für den Zustand der WEG — sehr niedrige Rücklagen bedeuten oft, dass Sonderumlagen drohen.

Zusätzlich zum Hausgeld tragen Sie als Eigentümer der Wohnung: Grundsteuer (jährlich), Heizung und Warmwasser (wenn Einzelmessung), eigener Stromzähler. Mehr zu Spezifika beim Verkauf finden Sie auf unserer Seite Geerbte Eigentumswohnung verkaufen.

Bei einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus

Hier tragen Sie als Eigentümer alle Kosten direkt — es gibt keine Gemeinschaft, auf die sich Posten aufteilen lassen. Die typische Liste:

• Grundsteuer — jährlich an die Gemeinde, abhängig vom Grundsteuer-Wert und Hebesatz. Im Rhein-Main-Gebiet zwischen 300 und 1.500 € pro Jahr für Standardobjekte.
• Gebäudeversicherung — gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Gesetzlich nicht vorgeschrieben, bei einer Finanzierung aber regelmäßig von der Bank verlangt — und praktisch unverzichtbar. Ca. 400 bis 1.200 € jährlich je nach Gebäudewert und Risikoklasse.
• Heizungswartung und Schornsteinfeger — Heizungswartung 80 bis 250 € jährlich, Schornsteinfeger 80 bis 200 € (gesetzlich vorgeschrieben).
• Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser — kommunale Gebühren, ca. 400 bis 800 € jährlich je nach Haushalt.
• Müllabfuhr, Straßenreinigung — kommunale Gebühren, ca. 150 bis 400 € jährlich.
• Energie (Strom, Heizung) — bei leerstehenden Häusern reduziert (Frostsicherung), bei bewohnten je nach Verbrauch.
• Gartenpflege — bei eigener Bewirtschaftung Materialkosten; extern beauftragt 600 bis 2.000 € jährlich.
• Instandhaltungsrücklage — Faustregel 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für mittelfristige Reparaturen.

Wenn die Immobilie vermietet ist

Bei vermieteten Immobilien lassen sich viele Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen — aber nicht alle. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Posten umlagefähig sind.

Umlagefähig (Mieter zahlt)

• Grundsteuer
• Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung
• Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig)
• Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom
• Aufzug, Antennenanlage
• Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
• Schornsteinfeger, Wartung der Heizung

Nicht umlagefähig (Vermieter zahlt)

• Verwaltungskosten
• Reparaturen und Instandsetzung
• Bank- und Kontoführungsgebühren
• Rechtsanwalts- und Notarkosten
• Kosten für Leerstand
• Mietausfälle

Eine korrekte und transparente Nebenkostenabrechnung ist die Grundlage für ein funktionierendes Mietverhältnis. Mehr zur laufenden Verwaltung auf unserer Seite Vermietung der Erbimmobilie.

Wenn die Immobilie leer steht

Eine leerstehende Immobilie ist die teuerste Variante — alle Kosten tragen Sie selbst, ohne Einnahmen dagegen. Zudem gibt es Risiken und Pflichten, die in den ersten Tagen leicht übersehen werden:

• Versicherer informieren. Viele Gebäudeversicherungen enthalten eine Leerstandsklausel: Ab einer bestimmten Dauer ist der Leerstand anzuzeigen, sonst können bei Schadensfällen Leistungen gekürzt werden. Was im konkreten Vertrag gilt, steht in den Versicherungsbedingungen — bei längerem Leerstand wird oft eine höhere Prämie oder eine Sicherungsauflage verlangt.
• Frostsicherung in der kalten Jahreszeit. Heizung auf Minimaltemperatur oder Wasserleitungen entleeren — Frostschäden sind oft nicht oder nur eingeschränkt versichert.
• Regelmäßige Begehung. Briefkasten leeren, sichtbare Bewohnung simulieren — Einbruchschutz und Schimmel früh erkennen.
• Anliegerpflichten erfüllen. Schneeräumen, Heckenschnitt, Verkehrssicherung — Sie haften als Eigentümer, auch wenn niemand wohnt.

Beispielrechnung — Einfamilienhaus 120 m², Wiesbaden, Bj. 1965

Eine realistische Größenordnung, wenn das Haus leer steht und auf Frostschutz beheizt wird:

• Grundsteuer ca. 500 € / Jahr
• Gebäudeversicherung ca. 600 € / Jahr
• Wasser, Abwasser, Müll ca. 600 € / Jahr (Grundgebühren)
• Heizung Frostschutz und Wartung ca. 1.200 € / Jahr
• Strom Grundgebühr ca. 200 € / Jahr
• Schornsteinfeger ca. 150 € / Jahr
• Gartenpflege ca. 1.200 € / Jahr
• Summe: rund 4.450 € pro Jahr — also etwa 370 € pro Monat

Hinzu kommen unregelmäßige Reparaturen (Dachrinnen, kleinere Schäden) und längerfristig die Instandhaltungsrücklage. Bei einer durchschnittlichen Mietwohnung in Frankfurt oder Wiesbaden liegen die laufenden Kosten — ohne Hausgeld — bei ca. 100 bis 180 € pro Monat. Mit Hausgeld 250 bis 500 € pro Monat.

Was steuerlich absetzbar ist

Die steuerliche Behandlung hängt vom Nutzungs-Status ab:

• Bei Vermietung — die laufenden Kosten sind in der Regel als Werbungskosten absetzbar (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Reparaturen, Hausverwaltung, AfA (in der Regel 2 % p.a.; vor 1925 erbaute Altbauten 2,5 %, Neubauten ab 2023 3 %)). Nicht alles fällt darunter: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage wirken sich erst aus, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025 – IX R 19/24); auch der Tilgungsanteil eines Kredits und Aufwand, der als Herstellungskosten gilt, sind nicht sofort absetzbar. Wer erbt, tritt bei der AfA in die Bemessungsgrundlage des Erblassers ein: maßgeblich sind dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude, nicht der Wert im Erbfall — auch dann, wenn er die Immobilie selbst bewohnt hat. Ist das Gebäude rechnerisch bereits abgeschrieben, bleibt kein Abschreibungsvolumen übrig.
• Bei Selbstnutzung — kaum etwas absetzbar. Ausnahme ist die Steuerermäßigung für energetische Sanierungen nach § 35c EStG: 20 Prozent der Aufwendungen, verteilt über drei Jahre (7/7/6 Prozent), höchstens 40.000 Euro je Objekt. Sie setzt voraus, dass Sie das Gebäude ausschließlich selbst bewohnen, dass es bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre ist und dass ein Fachunternehmen sie ausführt und eine Bescheinigung nach amtlichem Muster ausstellt. Wer für dieselbe Maßnahme einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen nimmt, kann die Ermäßigung nicht zusätzlich beanspruchen. Die Regelung ist befristet: Die Maßnahme muss vor dem 01.01.2030 abgeschlossen sein. (Stand 04.09.2026)
• Bei Leerstand mit Vermietungsabsicht — laufende Kosten weiter absetzbar, solange Sie nachweisen können, dass Sie ernsthaft vermieten wollen (Inserate, Mietversuche dokumentieren).
• Bei Leerstand ohne Vermietungsabsicht — keine steuerliche Absetzbarkeit. Auch nicht bei späterem Verkauf.

Für die exakte steuerliche Behandlung Ihres Einzelfalls — besonders bei Mischfällen und bei der Frage Spekulationssteuer — vermitteln wir auf Wunsch Steuerberater.

Wie FABONO begleitet

Wir helfen Ihnen, die laufenden Kosten Ihrer Erbimmobilie realistisch einzuschätzen — als Grundlage für die Frage verkaufen, vermieten oder behalten. Konkret: Wir beschaffen alte Verträge (Versicherung, Energieversorger, Hausverwaltung), die Ihnen die tatsächlichen Vorjahres-Beträge zeigen. Wir vergleichen mit Marktdaten für Ihren Standort, damit Sie wissen, ob die Kosten typisch oder erhöht sind. Und wir vermitteln Hausverwaltungen, wenn die Immobilie vermietet werden soll — inklusive Klärung der Nebenkostenabrechnung.

HÄUFIGE FRAGEN

Welche Versäumnisse Erben in der Praxis am häufigsten teuer zu stehen kommen — auch bei laufenden Kosten —, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.