PHASE III · UNTERLAGEN & WERT
Laufende Kosten der Erbimmobilie —
was monatlich anfällt.
Eine geerbte Immobilie verursacht ab dem ersten Tag Kosten — auch wenn niemand darin wohnt. Grundsteuer, Versicherungen, Energie, Hausgeld, Wartung: Was monatlich anfällt, summiert sich schnell. Wir zeigen, welche Posten unausweichlich sind, welche umlagefähig sind und welche Sie als Erbe wirklich tragen müssen. Eine realistische Kostenübersicht ist die Grundlage für jede Entscheidung über Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung — und für die Frage, ob das Halten der Immobilie wirtschaftlich überhaupt sinnvoll ist.
Welche Kosten überhaupt anfallen
Die laufenden Kosten einer Immobilie lassen sich in fünf Kategorien sortieren — jede mit eigener Frequenz und Höhe:
- Öffentliche Lasten — Grundsteuer (jährlich), Müllabfuhr, Straßenreinigung, Niederschlagswasser
- Versicherungen — Gebäudeversicherung, Haftpflicht, Hausratversicherung (wenn möbliert)
- Energie und Wasser — Heizung (Öl, Gas, Fernwärme), Strom, Wasser, Abwasser
- Wartung und Instandhaltung — Schornsteinfeger, Heizungswartung, Gartenpflege, kleine Reparaturen, Instandhaltungsrücklage
- Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Hausgeld — Verwaltungskosten, gemeinschaftliche Kosten, Allgemeinstrom
Diese Kosten fallen unabhängig davon an, ob die Immobilie bewohnt ist, vermietet wird oder leer steht. Lediglich die Höhe einzelner Posten unterscheidet sich.
Bei einer Eigentumswohnung
Die zentrale Position ist das Hausgeld — eine monatliche Zahlung an die Wohnungseigentümergemeinschaft, die folgendes umfasst:
- Bewirtschaftungskosten — Hausreinigung, Allgemeinstrom, Aufzug, Gartenpflege, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser für Gemeinschaftsbereiche
- Verwaltungskosten — Hausverwaltergebühren, Bankgebühren, Geräte
- Instandhaltungsrücklage — Ansparung für größere Reparaturen (Dach, Fassade, Heizung, Aufzug)
- Gemeinschaftsversicherung — Gebäude, Haftpflicht, Glas
Die Höhe des Hausgeldes variiert stark: in einfachen Bestandshäusern oft 2,50 bis 3,50 € pro m² monatlich, in gepflegten Anlagen mit Aufzug, Hausmeister oder Schwimmbad bis 6,00 € pro m² und mehr. Die Höhe der Instandhaltungsrücklage ist ein wichtiger Indikator für den Zustand der WEG — sehr niedrige Rücklagen bedeuten oft, dass Sonderumlagen drohen.
Zusätzlich zum Hausgeld tragen Sie als Eigentümer der Wohnung: Grundsteuer (jährlich), Heizung und Warmwasser (wenn Einzelmessung), eigener Stromzähler. Mehr zu Spezifika beim Verkauf finden Sie auf unserer Seite Geerbte Eigentumswohnung verkaufen.
Bei einem Einfamilien- oder Mehrfamilienhaus
Hier tragen Sie als Eigentümer alle Kosten direkt — es gibt keine Gemeinschaft, auf die sich Posten aufteilen lassen. Die typische Liste:
- Grundsteuer — jährlich an die Gemeinde, abhängig vom Grundsteuer-Wert und Hebesatz. Im Rhein-Main-Gebiet zwischen 300 und 1.500 € pro Jahr für Standardobjekte.
- Gebäudeversicherung — gegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Hagel. Pflichtversicherung in vielen Bundesländern. Ca. 400 bis 1.200 € jährlich je nach Gebäudewert und Risikoklasse.
- Heizungswartung und Schornsteinfeger — Heizungswartung 80 bis 250 € jährlich, Schornsteinfeger 80 bis 200 € (gesetzlich vorgeschrieben).
- Wasser, Abwasser, Niederschlagswasser — kommunale Gebühren, ca. 400 bis 800 € jährlich je nach Haushalt.
- Müllabfuhr, Straßenreinigung — kommunale Gebühren, ca. 150 bis 400 € jährlich.
- Energie (Strom, Heizung) — bei leerstehenden Häusern reduziert (Frostsicherung), bei bewohnten je nach Verbrauch.
- Gartenpflege — bei eigener Bewirtschaftung Materialkosten; extern beauftragt 600 bis 2.000 € jährlich.
- Instandhaltungsrücklage — Faustregel 1 % des Immobilienwerts pro Jahr für mittelfristige Reparaturen.
Wenn die Immobilie vermietet ist
Bei vermieteten Immobilien lassen sich viele Kosten als Nebenkosten auf den Mieter umlegen — aber nicht alle. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) regelt, welche Posten umlagefähig sind.
Umlagefähig (Mieter zahlt)
- Grundsteuer
- Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Straßenreinigung
- Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig)
- Hausreinigung, Gartenpflege, Allgemeinstrom
- Aufzug, Antennenanlage
- Sach- und Haftpflichtversicherung des Gebäudes
- Schornsteinfeger, Wartung der Heizung
Nicht umlagefähig (Vermieter zahlt)
- Verwaltungskosten
- Reparaturen und Instandsetzung
- Bank- und Kontoführungsgebühren
- Rechtsanwalts- und Notarkosten
- Kosten für Leerstand
- Mietausfälle
Eine korrekte und transparente Nebenkostenabrechnung ist die Grundlage für ein funktionierendes Mietverhältnis. Mehr zur laufenden Verwaltung auf unserer Seite Vermietung der Erbimmobilie.
Wenn die Immobilie leer steht
Eine leerstehende Immobilie ist die teuerste Variante — alle Kosten tragen Sie selbst, ohne Einnahmen dagegen. Zudem gibt es Risiken und Pflichten, die in den ersten Tagen leicht übersehen werden:
- Versicherer informieren. Die Gebäudeversicherung muss über den Leerstand unterrichtet werden — sonst können bei Schadensfällen Leistungen gekürzt werden. Bei längerem Leerstand wird oft eine Leerstandsklausel mit höherer Prämie verlangt.
- Frostsicherung in der kalten Jahreszeit. Heizung auf Minimaltemperatur oder Wasserleitungen entleeren — Frostschäden sind oft nicht oder nur eingeschränkt versichert.
- Regelmäßige Begehung. Briefkasten leeren, sichtbare Bewohnung simulieren — Einbruchschutz und Schimmel früh erkennen.
- Anliegerpflichten erfüllen. Schneeräumen, Heckenschnitt, Verkehrssicherung — Sie haften als Eigentümer, auch wenn niemand wohnt.
Beispielrechnung — Einfamilienhaus 120 m², Wiesbaden, Bj. 1965
Eine realistische Größenordnung, wenn das Haus leer steht und auf Frostschutz beheizt wird:
- Grundsteuer ca. 500 € / Jahr
- Gebäudeversicherung ca. 600 € / Jahr
- Wasser, Abwasser, Müll ca. 600 € / Jahr (Grundgebühren)
- Heizung Frostschutz und Wartung ca. 1.200 € / Jahr
- Strom Grundgebühr ca. 200 € / Jahr
- Schornsteinfeger ca. 150 € / Jahr
- Gartenpflege ca. 1.200 € / Jahr
- Summe: rund 4.450 € pro Jahr — also etwa 370 € pro Monat
Hinzu kommen unregelmäßige Reparaturen (Dachrinnen, kleinere Schäden) und längerfristig die Instandhaltungsrücklage. Bei einer durchschnittlichen Mietwohnung in Frankfurt oder Wiesbaden liegen die laufenden Kosten — ohne Hausgeld — bei ca. 100 bis 180 € pro Monat. Mit Hausgeld 250 bis 500 € pro Monat.
Was steuerlich absetzbar ist
Die steuerliche Behandlung hängt vom Nutzungs-Status ab:
- Bei Vermietung — alle laufenden Kosten sind als Werbungskosten absetzbar (Gebäudeversicherung, Grundsteuer, Reparaturen, Hausverwaltung, AfA von 2 % p.a. auf den Gebäudewert).
- Bei Selbstnutzung — kaum etwas absetzbar. Ausnahmen: energetische Sanierungen nach § 35c EStG (20 % der Kosten über drei Jahre).
- Bei Leerstand mit Vermietungsabsicht — laufende Kosten weiter absetzbar, solange Sie nachweisen können, dass Sie ernsthaft vermieten wollen (Inserate, Mietversuche dokumentieren).
- Bei Leerstand ohne Vermietungsabsicht — keine steuerliche Absetzbarkeit. Auch nicht bei späterem Verkauf.
Für die exakte steuerliche Behandlung Ihres Einzelfalls — besonders bei Mischfällen und bei der Frage Spekulationssteuer — vermitteln wir auf Wunsch Steuerberater.
Wie FABONO begleitet
Wir helfen Ihnen, die laufenden Kosten Ihrer Erbimmobilie realistisch einzuschätzen — als Grundlage für die Frage verkaufen, vermieten oder behalten. Konkret: Wir beschaffen alte Verträge (Versicherung, Energieversorger, Hausverwaltung), die Ihnen die tatsächlichen Vorjahres-Beträge zeigen. Wir vergleichen mit Marktdaten für Ihren Standort, damit Sie wissen, ob die Kosten typisch oder erhöht sind. Und wir vermitteln Hausverwaltungen, wenn die Immobilie vermietet werden soll — inklusive Klärung der Nebenkostenabrechnung.
HÄUFIGE FRAGEN
Ab wann muss ich die laufenden Kosten zahlen?
Ab dem Todestag des Erblassers. Sie treten als Erbe automatisch in alle laufenden Verträge ein — Strom, Gas, Wasser, Versicherungen — und sind ab diesem Zeitpunkt zahlungspflichtig. Wichtig: Versorger und Versicherer schnell informieren, damit Rechnungen an die richtige Adresse gehen und Sie nicht durch Mahnverfahren zusätzlich belastet werden.
Kann ich Verträge des Erblassers einfach kündigen?
Ja, in der Regel mit einem Sonderkündigungsrecht von einem Monat ab Kenntnis des Erbfalls — Sie müssen sich aber als Erbe legitimieren (Erbschein oder Eröffnungsprotokoll des Testaments). Versorgerverträge, Versicherungen und Wartungsverträge sind so kündbar. Achtung: Bei Versicherungen kann eine vorschnelle Kündigung Lücken schaffen. Erst neue Versicherung sicherstellen, dann alte kündigen.
Müssen alle Erben gemeinsam die Kosten tragen?
Ja, in einer Erbengemeinschaft tragen alle Erben die Kosten gemeinschaftlich, anteilig nach ihrer Erbquote. In der Praxis empfiehlt sich ein gemeinsames Konto für die Erbimmobilie, von dem alle laufenden Posten beglichen werden. Mehr zur strukturierten Begleitung von Erbengemeinschaften finden Sie auf Erbengemeinschaft Begleitung.
Was passiert, wenn ich die laufenden Kosten nicht zahlen kann?
Bei Zahlungsausfall können Versorger Strom, Gas und Wasser sperren — gerade bei leerstehenden Immobilien führt das schnell zu Folgeschäden (Frost, Schimmel). Wenn die Liquidität knapp ist, sind drei Wege denkbar: Verkauf der Immobilie zur Liquiditätsbeschaffung, Vermietung mit sofortigen Einnahmen, oder bei überschuldetem Nachlass die Nachlassverwaltung. Reden Sie früh mit uns oder einem Steuerberater — eine Belastung Ihres Privatvermögens lässt sich fast immer vermeiden.
Wie unterscheiden sich die Kosten zwischen leerstehend, selbst genutzt und vermietet?
Bei Selbstnutzung sind die Verbrauchskosten am höchsten (Heizung, Wasser, Strom voll). Bei Leerstand sind die Verbrauchskosten reduziert, aber Sie tragen alles selbst und brauchen Frostschutz. Bei Vermietung sind viele Kosten umlagefähig — Sie tragen aber Verwaltung, Reparaturen, Mietausfälle. Steuerlich ist Vermietung am attraktivsten, weil alle Kosten als Werbungskosten absetzbar sind.
Welche Versäumnisse Erben in der Praxis am häufigsten teuer zu stehen kommen — auch bei laufenden Kosten —, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.
RECHTLICHER HINWEIS
FABONO erbringt keine Rechts- oder Steuerberatung. Wo es auf rechtliche oder steuerliche Detailfragen ankommt, vermitteln wir erfahrene Fachanwälte und Steuerberater aus unserem Netzwerk in Wiesbaden, Mainz und Frankfurt. Wir begleiten Sie bei der Strukturierung, beschaffen Unterlagen und liefern eine fundierte Markteinschätzung der Immobilie. Weitere Informationen unter Rechtshinweis.
📍 FABONO begleitet Erben bundesweit — mit Schwerpunkt im Rhein-Main-Gebiet. Wie wir aus der Ferne arbeiten →
Direkt Kontakt aufnehmen Rufen Sie uns an oder lassen Sie sich zurückrufen — auch am Wochenende. Lieber per WhatsApp? Auch das geht. Erstgespräch · Kostenfrei · Unverbindlich Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir melden uns persönlich zurück — ohne Druck, ohne Vertrag, ohne Vorab-Verpflichtung. Oder direkt anrufenAm schnellsten geht’s telefonisch.
Wir hören erst zu — und finden dann den passenden Weg.