AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Geerbte Immobilie sanieren —
nur was sich wirklich rechnet.
Sanierungsstau ist bei Erbimmobilien die Regel. Aber nicht jede Maßnahme erhöht den Verkaufspreis oder die Mietrendite. FABONO unterscheidet zwischen Investition, die sich auszahlt — und Aufwand, der verbrennt.
Aus der Praxis
Familie Lehmann: 25.000 Euro Steuer verschenkt durch pauschalen Sanierungsstau.
Familie Lehmann gibt beim Finanzamt einen Sanierungsstau pauschal mit „erheblich“ an. Das Finanzamt erkennt ohne Belege nichts an. Mit dokumentierten Kostenvoranschlägen wären rund 25.000 Euro Erbschaftsteuer-Ersparnis möglich gewesen. Wer saniert oder verkaufen will, sollte vorher Kostenvoranschläge sammeln.
WAS SICH RECHNET — WAS NICHT
Sinnvoll investieren.
- Heizung modernisieren bei vermieteten Objekten (Mietrendite-Hebel)
- Bad-Sanierung vor Verkauf (sichtbare Wertsteigerung)
- Energieeffizienz-Klasse anheben (mindert Preisabschläge)
- Dach & Fassade bei nachweisbarem Schaden
- GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel — gesetzlich erforderlich
Vermeidbar oder verzichtbar.
- Kosmetische Komplett-Modernisierung vor Verkauf
- Luxus-Ausstattung in mittlerer Lage (kein Mehrwert)
- Designer-Küche bei geplantem Verkauf
- Boden-Komplettaustausch in nicht-tragenden Räumen
- Hochwertige Innentüren ohne Substanzproblem
WANN EINE BERATUNG SINNVOLL IST
01
Vor dem Verkauf.
Lohnt es sich, vor Verkauf zu sanieren? Häufig nein — aber bestimmte gezielte Maßnahmen erhöhen den Preis spürbar. Wir rechnen das durch.
02
Vermietung renditeoptimiert.
Bei Vermietung sind Bad, Heizung und Energieeffizienz die Hebel. Wir zeigen, wo Investitionen die Mietrendite tatsächlich verbessern.
03
GEG-Pflichten beim Eigentümerwechsel.
Das Gebäudeenergiegesetz verlangt bei Eigentümerwechsel bestimmte Maßnahmen — wir klären, was gesetzlich zu tun ist und in welcher Frist.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Bestandsaufnahme zur Maßnahme.
01
Bestandsaufnahme
Wir gehen die Immobilie durch — Dach, Fassade, Heizung, Elektrik, Bäder, Fenster, Energieeffizienz. Jeder Punkt wird nach Zustand und Dringlichkeit bewertet.
02
Kosten-Nutzen-Analyse
Pro Maßnahme: realistische Kostenspanne, Effekt auf Verkaufspreis bzw. Mietrendite, Dringlichkeit. Daraus entsteht eine Priorisierung — was zuerst, was später, was gar nicht.
03
Empfehlung & Handwerker-Koordination
Sie bekommen einen schriftlichen Maßnahmenplan und auf Wunsch Empfehlungen für verlässliche Handwerksbetriebe — die wir aus langjähriger Zusammenarbeit kennen. Beratung typischerweise zwei bis drei Wochen.
Was Sie nach der Beratung in der Hand haben: realistische Kostenschätzung je Maßnahme, erwarteter Effekt auf Verkaufspreis oder Mietrendite, Priorisierung (kritisch / wirtschaftlich / verzichtbar), energetische Bewertung mit GEG-Pflicht-Check, Empfehlungen für zuverlässige Handwerksbetriebe und einen klaren Maßnahmenplan mit Reihenfolge und Budget.
HÄUFIGE FRAGEN
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?
Selten vollständig, oft punktuell. Lohnenswert: kleine kosmetische Aufwertungen (Streichen, Boden, kleine Reparaturen — ROI 2-3×), energetische Mindestmaßnahmen (neue Fenster wenn alt, Heizung wenn defekt — schwächere ROI 1,2-1,5×). Nicht lohnenswert: komplette Modernisierungen, hochwertige Bäder oder Küchen, Luxus-Sanierung — Käufer wollen oft ihre eigene Gestaltung. Faustregel: kleine Beträge mit großer optischer Wirkung zahlen sich aus. Wir analysieren konkret.
Was kostet eine durchschnittliche Sanierung einer Erbimmobilie?
Realistische Kostenrahmen pro m² Wohnfläche: kosmetische Auffrischung (Streichen, Böden, kleine Reparaturen) 50-150 €/m². Mittlere Modernisierung (Bad, Küche, Heizung) 400-800 €/m². Komplettsanierung (alle Gewerke, energetisch ertüchtigt) 1.500-2.500 €/m². Beispiel: 120-m²-Haus mit mittlerer Modernisierung 50.000-100.000 €. Plus Planungs- und Architektenkosten. Wir vermitteln Handwerker und holen Angebote ein.
Muss ich nach dem Erbfall gesetzliche Sanierungspflichten erfüllen?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) sieht bei Eigentümerwechsel durch Erbe verschiedene Pflichten vor — die wichtigste: Oberste Geschossdecke dämmen und Heizungsanlagen älter als 30 Jahre austauschen (Ausnahme: niedrigschwellig betriebene Anlagen). Diese Pflichten greifen innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumserwerb, bei nicht selbst genutzten Häusern. Bei Sanierungsbedarf reicht in vielen Fällen ein Energieberater-Hinweis beim Verkauf — der Käufer übernimmt. Wir prüfen die spezifische Situation.
Welche Förderungen gibt es für die Sanierung einer geerbten Immobilie?
KfW-Förderungen für energetische Sanierung: Einzelmaßnahmen (Fenster, Dämmung, Heizung) als Zuschuss 15-20 % oder Kredit mit Tilgungszuschuss. BAFA-Förderung für Heizungstausch (Wärmepumpe, Pellet, Solar — bis 70 % Zuschuss möglich). Steuerliche Förderung nach § 35c EStG: 20 % der Sanierungskosten über 3 Jahre absetzbar (bei selbstgenutzten Häusern). Regional zusätzliche Förderprogramme. Vor Beginn beantragen — nachträglich oft nicht möglich. Wir vermitteln zertifizierte Energieberater.
Wann ist Verkauf trotz Sanierungsstaus die bessere Alternative?
Verkauf statt Sanierung lohnt sich, wenn: (1) Sanierungskosten den potenziellen Wertzuwachs übersteigen (typisch bei alten Häusern in mittleren Lagen), (2) Sie nicht die Kapazität für ein komplexes Sanierungsprojekt haben (Zeit, Geld, Nerven), (3) Erbengemeinschaft sich auf Sanierung nicht einigen kann, (4) schnelle Liquidität wichtiger ist als möglicher Mehrerlös. Käufer mit Sanierungsbudget zahlen für sanierungsbedürftige Häuser oft realistische Preise, weil sie selbst gestalten wollen. Wir rechnen beide Optionen durch.
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