AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Geerbte Immobilie vermieten —
nur, wenn sie sich wirklich rechnet.
Vermietung kann eine kluge Entscheidung sein — aber nicht in jedem Fall. FABONO prüft, ob Lage, Zustand und Rendite die Vermietung tragen, klärt rechtliche Pflichten und kümmert sich auf Wunsch um Mietersuche und Verwaltung.
Aus meiner Praxis
Was Erben mich am häufigsten fragen
Wer eine vermietete Immobilie erbt, ist plötzlich Vermieter — mit Pflichten. Die fünf Fragen, die mir am häufigsten gestellt werden.
Können wir die Mieter kündigen?
Herr Pohl erbt ein vermietetes Mehrfamilienhaus und will einen Mieter kündigen. Eigenbedarf ist möglich, wenn er oder ein enger Angehöriger selbst einzieht — Kündigungsfrist drei Monate plus Sperrfristen.
Wer bekommt die nächste Mietzahlung?
Familie Aydın erfährt, dass die Miete weiterläuft — aber auf ein gesperrtes Konto des Vaters. Banken zahlen nur gegen Erbnachweis aus. Schnelles Handeln spart Liquiditätsengpässe.
Was passiert mit der Mietkaution?
Familie Lehmann erbt die Wohnung samt 3.000 Euro Kaution. Die Kaution muss insolvenzfest verwahrt werden — wer sie aufs eigene Konto holt, macht sich strafbar.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es bei Vermietung?
Herr Pohl kann die AfA von zwei Prozent des Gebäudewerts jährlich abschreiben, Werbungskosten geltend machen, Reparaturen absetzen. Das reduziert die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen deutlich.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Herr Pohl renoviert direkt nach Erbantritt für 25.000 Euro. Macht das mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten aus, kann er es nicht sofort absetzen — sondern muss über 50 Jahre abschreiben.
WANN VERMIETUNG SINNVOLL IST
01
Lage und Zustand sprechen dafür.
Stabile Wohnlage im Rhein-Main-Gebiet, Substanz in Ordnung, Nachfrage hoch — die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Vermietung sind grundsätzlich da.
02
Langfristiger Vermögensaufbau.
Sie sehen die Immobilie als Vermögensbaustein für die nächste Generation — Vermietung ermöglicht Werterhalt mit laufenden Einnahmen. Steuerlich attraktiv durch Werbungskosten und AfA.
03
Kein Verkaufsdruck.
Sie brauchen das Kapital nicht kurzfristig und können dauerhaft halten — oder auf einen besseren Verkaufszeitpunkt warten. Die emotionale Bindung an das Familienhaus bleibt erhalten.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Renditeprüfung bis zur Vermarktung.
01
Renditeanalyse
Wir errechnen die realistische Nettomietrendite — abzüglich Instandhaltung, Verwaltung, Steuern, Mietausfallrisiko. Sie sehen, was netto pro Jahr übrig bleibt. Keine Bruttomietrendite, die kaum jemandem nützt.
02
Mietrechts-Check
Mietpreisbremse, Modernisierungspflichten, energetische Anforderungen, Mietspiegel — wir klären, was in Ihrer Stadt rechtlich gilt und welche Mietpreise zulässig sind.
03
Vermarktung & Verwaltung
Mietersuche mit Bonitätsprüfung, standardkonforme Mietverträge nach BGB, optional laufende Verwaltung über Partner — Sie entscheiden, was Sie selbst machen wollen. Mietersuche dauert typischerweise vier bis acht Wochen.
Was Sie nach der Prüfung in der Hand haben: realistische Nettomietrendite (keine Bruttozahl), laufende Kosten transparent aufgelistet, Sanierungsbedarf priorisiert (kritisch / wirtschaftlich / verzichtbar), mietrechtliche Pflichten und Risiken klar, klare Empfehlung zur Mietpreisspanne, Verwaltungslösung — selbst, mit Partner oder Hausverwaltung.
Aus den begleiteten Fällen
Fehler, die ich immer wieder sehe
Als frischer Vermieter macht man schnell Fehler mit teuren Folgen. Die fünf häufigsten.
Mietverträge ignorieren oder neu ausstellen.
Die Erbengemeinschaft Aydın stellt einem Mieter einen neuen Vertrag aus — und verliert dabei den alten, günstigeren Kündigungsschutz. Bestehende Verträge gelten weiter.
Eigenbedarf zu früh kündigen.
Direkt nach Erbantritt kündigt der Sohn Eigenbedarf. Der Mieter widerspricht — die Räumungsklage zieht sich 18 Monate. Wer mit Anwalt vorgeht und Sperrfristen respektiert, kommt schneller ans Ziel.
Mietkaution aufs eigene Konto holen.
Frau Becker überweist die geerbten Mietkautionen auf ihr Girokonto. Bei eigener Zahlungsunfähigkeit drohen Strafverfahren — die Kaution ist Treuhandvermögen.
Nebenkostenabrechnung verspäten.
Die Frist für die Nebenkostenabrechnung beträgt zwölf Monate. Familie Aydın schafft es nicht — Nachforderungen verfallen, die Mieter behalten den Vorteil.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sofort absetzen.
Herr Pohl setzt 30.000 Euro Renovierung sofort ab. Das Finanzamt streicht — Nachzahlung 10.500 Euro plus Zinsen.
HÄUFIGE FRAGEN
Welche Schritte sind nach dem Erbfall für die Vermietung nötig?
Reihenfolge: (1) Grundbuch umschreiben (über Erbschein), (2) Hausverwaltung informieren (bei ETW), (3) bestehende Mietverträge prüfen — sie gehen automatisch auf den Erben über, (4) Gebäudeversicherung umschreiben, (5) Mieter informieren über den neuen Vermieter mit Kontaktdaten und Bankverbindung. Bei leeren Immobilien: Vermietungsentscheidung, Modernisierungsbedarf, Mieterauswahl. Wir begleiten alle Schritte.
Wie finde ich den passenden Mieter?
Drei Wege: Selbst inserieren (ImmoScout24, Immowelt, lokale Anzeigen) — günstig, aber zeitintensiv und ohne Bonitätsprüfung. Hausverwaltung beauftragen — Pauschalpreis 500-1.500 €, inklusive Inserat und Auswahl. Mietverwaltung mit langfristiger Betreuung — laufende Provision 5-8 % der Miete. Wichtige Kriterien bei der Auswahl: Bonität (SCHUFA-Auskunft), Mietkaution (max. 3 Nettokaltmieten), Vorvermieter-Referenz, Einkommen (mindestens 3× Kaltmiete). Wir vermitteln passende Hausverwaltungen.
Wie organisiere ich die laufende Mietverwaltung?
Zwei Optionen: Selbst verwalten — Sie kümmern sich um Miete, Nebenkosten, Reparaturen, Versicherung, Steuererklärung. Geeignet, wenn Sie Zeit, lokales Wissen und Lust auf Vermieter-Rolle haben. Hausverwaltung beauftragen — externe Verwaltung übernimmt Mietzahlung-Überwachung, Nebenkostenabrechnung, kleinere Reparaturen, Mieter-Kommunikation. Kosten: typischerweise 5-8 % der Kaltmiete. Empfohlen bei: weiter Entfernung zur Immobilie, mehreren Einheiten, wenig Zeit. Wir vermitteln Verwalter.
Wie werden Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie versteuert?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Absetzbar sind: Zinsen für Kredite, Grundsteuer, Versicherungen, Renovierungs- und Modernisierungskosten, Gebäude-Abschreibung (AfA) mit i.d.R. 2 % p.a. (bei Altbauten ggf. 2,5 %), Hausverwaltungskosten, Fahrtkosten zur Immobilie. Die Erbschaftsteuer ist eine einmalige Steuer auf den Wert zum Todestag und davon unabhängig. Wir vermitteln Steuerberater.
Gilt die Mietpreisbremse für eine geerbte Wohnung?
Ja, sofern die Immobilie in einem Mietpreisbremse-Gebiet liegt (in Hessen: Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und einige Umlandkommunen). Die maximale Neuvertragsmiete beträgt dann 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Ausnahmen: Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, Neubau nach 2014, vorhergehende Miete war bereits höher. Bei Verstoß kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Wir prüfen die Situation vor Vertragsabschluss.
📍 FABONO begleitet Erben bundesweit — mit Schwerpunkt im Rhein-Main-Gebiet. Wie wir aus der Ferne arbeiten →
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