AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Geerbte Immobilie vermieten —
nur, wenn sie sich wirklich rechnet.
Von Claudio Bonelli · 7 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 30. April 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. Oktober 2026
Vermietung kann eine kluge Entscheidung sein — aber nicht in jedem Fall. FABONO rechnet durch, ob Lage, Zustand und Rendite die Vermietung tragen, klärt rechtliche Pflichten und kümmert sich auf Wunsch um Mietersuche und Verwaltung.
Typische Fragen
Was Erben mich am häufigsten fragen
Wer eine vermietete Immobilie erbt, ist plötzlich Vermieter — mit Pflichten. Die fünf Fragen, die mir am häufigsten gestellt werden.
Können wir die Mieter kündigen?
Ein Erbe übernimmt ein vermietetes Mehrfamilienhaus und will einem Mieter kündigen. Eigenbedarf kann ein Grund sein, wenn er selbst, ein Familienangehöriger oder jemand aus seinem Haushalt die Wohnung braucht. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate und verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate — bei langjährigen Mietern also sechs oder neun Monate.
Wer bekommt die nächste Mietzahlung?
Viele Erben erfahren erst spät, dass die Miete weiterläuft — aber auf das gesperrte Konto des Verstorbenen. Banken zahlen nur gegen Erbnachweis aus. Schnelles Handeln spart Liquiditätsengpässe.
Was passiert mit der Mietkaution?
Wer eine vermietete Wohnung erbt, übernimmt auch die Kaution. Die Kaution muss getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest angelegt werden (§ 551 BGB) — wer sie aufs eigene Konto holt, verletzt diese Pflicht und riskiert bei eigener Zahlungsunfähigkeit zusätzlich ein Strafverfahren.
Welche steuerlichen Vorteile gibt es bei Vermietung?
Wer erbt, kann die Abschreibung des Erblassers fortführen, Werbungskosten geltend machen und Reparaturen absetzen. Das senkt die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen.
Was sind anschaffungsnahe Herstellungskosten?
Die 15-Prozent-Regel knüpft an eine Anschaffung an. Wer eine Immobilie erbt, schafft sie nicht an — beim reinen Erbfall greift die Regel deshalb nicht. Anders kann es liegen, wenn ein Teil entgeltlich erworben wurde, etwa durch Abfindung von Miterben, oder wenn der Erblasser die Immobilie selbst erst kurz vor seinem Tod gekauft hatte. Wie ein Fall einzuordnen ist, sagt Ihnen ein Steuerberater — wir vermitteln.
WANN VERMIETUNG SINNVOLL IST
01
Lage und Zustand sprechen dafür.
Stabile Wohnlage im Rhein-Main-Gebiet, Substanz in Ordnung, Nachfrage hoch — die Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Vermietung sind grundsätzlich da.
02
Langfristiger Vermögensaufbau.
Sie sehen die Immobilie als Vermögensbaustein für die nächste Generation — Vermietung ermöglicht Werterhalt mit laufenden Einnahmen. Steuerlich attraktiv durch Werbungskosten und AfA.
03
Kein Verkaufsdruck.
Sie brauchen das Kapital nicht kurzfristig und können dauerhaft halten — oder auf einen besseren Verkaufszeitpunkt warten. Die emotionale Bindung an das Familienhaus bleibt erhalten.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
von der Renditeanalyse bis zur Vermarktung.
01
Renditeanalyse
Wir errechnen die realistische Nettomietrendite — abzüglich Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallrisiko. Sie sehen, was netto pro Jahr übrig bleibt. Keine Bruttomietrendite, die kaum jemandem nützt.
02
Mietrahmen
Mietspiegel, Mietpreisbremse, energetische Anforderungen — wir zeigen, welche Regeln in Ihrer Stadt einschlägig sind, und schätzen die marktübliche Miete ein. Ob eine konkrete Miethöhe zulässig ist, klären im Zweifel ein Anwalt für Mietrecht oder Ihr Eigentümerverband; den Kontakt vermitteln wir.
03
Vermarktung & Verwaltung
Mietersuche mit Bonitätsprüfung, Mietvertrag nach einem gängigen Muster, optional laufende Verwaltung über Partner — Sie entscheiden, was Sie selbst machen wollen. Mietersuche dauert typischerweise vier bis acht Wochen.
Was Sie nach der Analyse in der Hand haben: realistische Nettomietrendite (keine Bruttozahl), laufende Kosten transparent aufgelistet, Sanierungsbedarf priorisiert (kritisch / wirtschaftlich / verzichtbar), mietrechtliche Pflichten und Risiken klar, klare Empfehlung zur Mietpreisspanne, Verwaltungslösung — selbst, mit Partner oder Hausverwaltung.
Typische Fehler
Fehler, die ich immer wieder sehe
Als frischer Vermieter macht man schnell Fehler mit teuren Folgen. Die fünf häufigsten.
Mietverträge ignorieren oder neu ausstellen.
Eine Erbengemeinschaft stellt einem Mieter einen neuen Vertrag aus — und verliert dabei den alten, günstigeren Kündigungsschutz. Bestehende Verträge gelten weiter.
Eigenbedarf überstürzt kündigen.
Direkt nach dem Erbfall kündigt ein Erbe wegen Eigenbedarfs, ohne die Gründe im Kündigungsschreiben darzulegen. Der Mieter widerspricht, die Räumungsklage zieht sich über viele Monate. Wer die Gründe sauber benennt, die Kündigungsfrist einhält und sich anwaltlich begleiten lässt, kommt schneller ans Ziel.
Mietkaution aufs eigene Konto holen.
Eine Erbin überweist die geerbten Mietkautionen auf ihr Girokonto. Bei eigener Zahlungsunfähigkeit drohen Strafverfahren — die Kaution ist Treuhandvermögen.
Nebenkostenabrechnung verspäten.
Die Frist für die Nebenkostenabrechnung beträgt zwölf Monate. Eine Erbengemeinschaft schafft es nicht — Nachforderungen verfallen, die Mieter behalten den Vorteil.
Anschaffungsnahe Herstellungskosten sofort absetzen.
Wer eine Immobilie kauft und in den ersten drei Jahren umfangreich renoviert, kann den Aufwand ab einer bestimmten Grenze nicht sofort absetzen, sondern nur über die Abschreibung. Beim reinen Erbfall greift die Regel nicht — bei einer Abfindung an Miterben kann sie es.
HÄUFIGE FRAGEN
Welche Schritte sind nach dem Erbfall für die Vermietung nötig?
Reihenfolge: (1) Grundbuch umschreiben (mit Erbschein oder notariellem Testament), (2) Hausverwaltung informieren (bei ETW), (3) bestehende Mietverträge prüfen — sie gehen automatisch auf den Erben über, (4) Gebäudeversicherung umschreiben, (5) Mieter informieren über den neuen Vermieter mit Kontaktdaten und Bankverbindung. Bei leeren Immobilien: Vermietungsentscheidung, Modernisierungsbedarf, Mieterauswahl. Wir begleiten alle Schritte.
Wie finde ich den passenden Mieter?
Drei Wege: Selbst inserieren (ImmoScout24, Immowelt, lokale Anzeigen) — günstig, aber zeitintensiv und ohne Bonitätsprüfung. Hausverwaltung beauftragen — Pauschalpreis 500-1.500 €, inklusive Inserat und Auswahl. Mietverwaltung mit langfristiger Betreuung — laufende Provision 5-8 % der Miete. Wichtige Kriterien bei der Auswahl: Bonität (SCHUFA-Auskunft), Mietkaution (max. 3 Nettokaltmieten), Vorvermieter-Referenz, Einkommen (mindestens 3× Kaltmiete). Wir vermitteln passende Hausverwaltungen.
→ Vermietung Erbimmobilie · Verkaufen oder vermieten?
„Die Vermittlung meiner Wohnung verlief schnell und diskret. Schon kurz nach Auftragsvergabe meldeten sich Interessenten, was ich so nicht erwartet hätte. Rundum zufrieden, vielen Dank.“
Wie organisiere ich die laufende Mietverwaltung?
Zwei Optionen: Selbst verwalten — Sie kümmern sich um Miete, Nebenkosten, Reparaturen, Versicherung, Steuererklärung. Geeignet, wenn Sie Zeit, lokales Wissen und Lust auf Vermieter-Rolle haben. Hausverwaltung beauftragen — externe Verwaltung übernimmt Mietzahlung-Überwachung, Nebenkostenabrechnung, kleinere Reparaturen, Mieter-Kommunikation. Kosten: typischerweise 5-8 % der Kaltmiete. Empfohlen bei: weiter Entfernung zur Immobilie, mehreren Einheiten, wenig Zeit. Wir vermitteln Verwalter.
Wie werden Mieteinnahmen aus einer geerbten Immobilie versteuert?
Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) und werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Absetzbar sind: Zinsen für Kredite, Grundsteuer, Versicherungen, Renovierungs- und Modernisierungskosten, Gebäude-Abschreibung (AfA) (in der Regel 2 % p.a., vor 1925 erbaute Altbauten 2,5 %, Neubauten ab 2023 3 %), Hausverwaltungskosten, Fahrtkosten zur Immobilie. Wer erbt, tritt bei der AfA in die Bemessungsgrundlage des Erblassers ein: maßgeblich sind dessen Anschaffungs- oder Herstellungskosten für das Gebäude, nicht der Wert im Erbfall — auch dann, wenn er die Immobilie selbst bewohnt hat. Ist das Gebäude rechnerisch bereits abgeschrieben, bleibt kein Abschreibungsvolumen übrig. Die Erbschaftssteuer ist eine einmalige Steuer auf den Wert zum Todestag und davon unabhängig. Wir vermitteln Steuerberater.
Gilt die Mietpreisbremse für eine geerbte Wohnung?
Ja, sofern die Immobilie in einem Mietpreisbremse-Gebiet liegt (in Hessen: Frankfurt, Wiesbaden, Mainz und einige Umlandkommunen). Die maximale Neuvertragsmiete beträgt dann 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mietspiegel). Ausnahmen: Erstvermietung nach umfassender Modernisierung, Neubau nach 2014, vorhergehende Miete war bereits höher. Bei Verstoß kann der Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern. Wir nehmen die Situation vor Vertragsabschluss genau in den Blick.
Direkt Kontakt aufnehmen Rufen Sie uns an oder lassen Sie sich zurückrufen — auch am Wochenende. Lieber per WhatsApp? Auch das geht. Was wir bei einer WhatsApp-Anfrage verarbeiten, steht in unseren Datenschutzhinweisen. Erstgespräch · Kostenfrei · Unverbindlich Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir melden uns persönlich zurück — ohne Druck, ohne Vertrag, ohne Vorab-Verpflichtung. Oder direkt anrufenAm schnellsten geht’s telefonisch.
Wir hören erst zu — und finden dann den passenden Weg.
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Sieben kurze Fragen, zwei bis drei Minuten Zeit – eine erste Orientierung für Ihre individuelle Situation.