CLUSTER 3 · DIE ENTSCHEIDUNG
Geerbtes Grundstück verkaufen —
vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis.
Ein geerbtes Grundstück hat seine eigene Logik: kein Mieter, kein Hausgeld, keine Heizung, die kaputtgehen kann — aber dafür Fragen, die bebaute Immobilien nicht stellen. Was darf gebaut werden? Ist das Grundstück erschlossen? Wer sind die Käufer? Wir zeigen, was beim Verkauf eines geerbten Grundstücks tatsächlich preisbestimmend ist, wie sich aus Bodenrichtwert und Baulandqualität ein realistischer Verkaufspreis ergibt — und warum die Spekulationsfrist hier anders wirkt als bei bebauten Immobilien.
Was beim Grundstück anders ist als bei der bebauten Immobilie
Ein unbebautes Grundstück ist in vielerlei Hinsicht einfacher als eine bebaute Immobilie: Keine Mieter, kein Wartungsaufwand, keine Verkehrssicherungspflichten, kein Hausgeld. Wer ein Grundstück geerbt hat, kann es theoretisch jahrzehntelang halten, ohne dass laufende Kosten ihn dazu zwingen, schnell zu entscheiden. Die einzige laufende Belastung ist die Grundsteuer — typischerweise wenige hundert Euro im Jahr, abhängig von Größe und Lage.
Was dagegen schwieriger ist als bei bebauten Immobilien: die Bewertung. Bei einem Haus gibt es Vergleichspreise, einen Sachwert, eine Mietrendite. Bei einem Grundstück hängt alles davon ab, was sich darauf bauen lässt — und diese Frage zu beantworten verlangt einen genauen Blick in Bebauungspläne und Baurecht, nicht nur in Bodenrichtwertkarten.
Bebauungsrecht prüfen — was sich tatsächlich realisieren lässt
Der erste Schritt bei jedem Grundstücksverkauf ist die genaue Klärung des Baurechts. Drei Konstellationen sind möglich.
Bebauungsplan-Gebiet (§ 30 BauGB)
Liegt das Grundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (B-Plan), regelt dieser im Detail, was gebaut werden darf — Art der Nutzung (Wohnen, Gewerbe, gemischt), Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Bauhöhe, Dachform. Das ist die klarste Lage: Eine Bauvoranfrage an die Gemeinde kann meist innerhalb weniger Wochen Sicherheit geben, ob ein bestimmtes Vorhaben genehmigungsfähig wäre. Käufer schätzen die Planungssicherheit, was den Preis stützt.
Innenbereich ohne B-Plan (§ 34 BauGB)
Liegt das Grundstück im im Zusammenhang bebauten Ortsteil, aber ohne B-Plan, gilt die Einfügungsregelung: Was gebaut werden darf, richtet sich danach, was in der näheren Umgebung üblich ist. Bei einem Grundstück, das zwischen Einfamilienhäusern liegt, ist also ein Einfamilienhaus genehmigungsfähig — ein vierstöckiges Mehrfamilienhaus dagegen meist nicht. Die Beurteilung ist Einzelfall-Sache und wird von Bauämtern teils unterschiedlich gehandhabt. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit, dauert in Hessen meist sechs bis zwölf Wochen.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Liegt das Grundstück im Außenbereich — also nicht im im Zusammenhang bebauten Ortsteil —, ist eine Bebauung grundsätzlich nicht zulässig. Ausnahmen gibt es nur für „privilegierte Vorhaben“ (Landwirtschaft, Forstwirtschaft) und in eng begrenzten Sonderfällen. Außenbereichsgrundstücke werden als Bauerwartungsland oder als reines Garten-/Grünland gehandelt — mit erheblich niedrigeren Preisen. Wer ein solches Grundstück erbt, sollte realistische Erwartungen mitbringen: Der Bodenrichtwert kann hier bei wenigen Euro pro Quadratmeter liegen.
Bodenwert und Verkaufspreis
Die Verkehrswertermittlung bei Grundstücken beginnt fast immer mit dem Bodenrichtwert. Bodenrichtwerte werden in Hessen von den kommunalen Gutachterausschüssen ermittelt und über das BORIS-Hessen-Portal veröffentlicht. Sie geben einen Durchschnittswert pro Quadratmeter für eine bestimmte Lage an, basierend auf den real gehandelten Preisen vergleichbarer Grundstücke der letzten Jahre.
Der Bodenrichtwert ist aber nur die Ausgangsgröße — der tatsächliche Verkehrswert kann erheblich abweichen, in beide Richtungen.
FAKTOREN, DIE DEN PREIS BEEINFLUSSEN
+
Preistreiber
Vollständige Erschließung (Wasser, Abwasser, Strom, Telekom, Straße), günstiger Grundstückszuschnitt (rechteckig, gut bebaubar), Südlage oder Hanglage mit Aussicht, attraktive Mikrolage, klare Eigentumsverhältnisse im Grundbuch.
−
Preisdrücker
Fehlende Erschließung (Erschließungskosten können 50.000–100.000 € betragen), ungünstiger Zuschnitt, Altlasten-Verdacht, hohe Bäume mit Bestandsschutz, Verkehrsbelastung, schwierige Topographie, im Grundbuch eingetragene Wege- oder Leitungsrechte für Dritte.
?
Risikofaktoren
Verdacht auf Bodenkontamination (gewerbliche Vornutzung), archäologische Funde im Umfeld, anstehende Änderungen im B-Plan, Klimarisiken wie Starkregen-Gefährdung oder Hochwasserzone. Werden von Käufern scharf eingepreist, auch wenn Risiken nur theoretisch bestehen.
Wer als Käufer in Frage kommt
Privatpersonen für Eigennutzung
Familien, die ihr eigenes Haus bauen wollen — typischer Käufer für kleinere Grundstücke (400–800 m²) in guten Wohnlagen. Sie kaufen emotional und zahlen oft mehr als Bauträger, wenn die Lage stimmt. Suchen sehr lange (oft ein bis zwei Jahre), prüfen genau und sind in der Finanzierung von Bankkonditionen abhängig. Vermarktung über klassische Immobilienportale meist die richtige Strategie.
Bauträger
Spezialisierte Unternehmen, die das Grundstück erwerben, bebauen und die fertige Immobilie verkaufen — oft als Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen oder als Reihenhaus-Anlage. Bauträger kalkulieren scharf nach Realisierungspotenzial und Grundstücksanteil im späteren Verkaufspreis. Bei Grundstücken mit hohem Verdichtungspotenzial (z.B. innerstädtische Lagen mit mehrgeschossiger Bebauungsmöglichkeit) zahlen sie meist die höchsten Preise — auf Kosten der Komplexität (Aufteilung, Genehmigungsverfahren).
Investoren und Bauerwartungslandkäufer
Bei Grundstücken in unsicherer Baulandqualität — etwa Bauerwartungsland am Stadtrand — gibt es spezialisierte Investoren, die langfristig auf Umnutzung oder B-Plan-Änderungen setzen. Kaufen deutlich unter Erwartungswert eines fertigen Baulands. In den letzten Jahren wegen restriktiver Bebauungsplanung in Hessen vorsichtiger geworden.
Spekulationsfrist beim Grundstück — der steuerliche Sonderfall
Wer ein geerbtes Grundstück verkauft, übernimmt für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG den Anschaffungszeitpunkt des Erblassers (sogenannte „Fußstapfentheorie“). Lag dieser Anschaffungszeitpunkt mehr als zehn Jahre vor dem Verkauf, ist der Verkaufsgewinn einkommensteuerfrei. Bei vielen geerbten Grundstücken — die oft Jahrzehnte im Familienbesitz waren — ist diese Frist längst abgelaufen, der Verkauf ist also steuerfrei.
Anders sieht es aus, wenn das Grundstück erst kurz vor dem Erbfall erworben wurde — etwa als Investition in den letzten zehn Lebensjahren des Erblassers. Dann läuft die Zehn-Jahres-Frist beim Erben weiter und kann zu einer steuerpflichtigen Spekulationsbesteuerung führen. Detail: Anders als bei bebauten Immobilien (Stichwort: Eigennutzung verkürzt die Frist auf zwei Jahre) gibt es bei unbebauten Grundstücken keine Ausnahme durch „Eigennutzung“ — Sie können auf einem Grundstück nicht wohnen. Die zehn Jahre gelten starr.
Eine erste Orientierung gibt unser Spekulationssteuer-Rechner; für die individuelle steuerliche Bewertung sollte ein Steuerberater eingebunden werden.
Wie FABONO Sie begleitet
Beim Verkauf eines geerbten Grundstücks ist die zentrale Aufgabe, die richtige Antwort auf die zwei Schlüsselfragen zu finden: Was lässt sich tatsächlich bauen? und Wer ist der richtige Käufer für genau diese Lage und dieses Potenzial?
Konkret: Wir ermitteln den marktrealistischen Bodenwert auf Basis aktueller Bodenrichtwerte und realistisierter Vergleichsverkäufe — auch unter Berücksichtigung der Baulandqualität. Wir beschaffen alle relevanten Unterlagen aus Grundbuch, Liegenschaftskataster und Bauamt — und initiieren bei Bedarf eine Bauvoranfrage zur Klärung der Bebaubarkeit. Wir entwickeln eine zielgruppengerechte Vermarktungsstrategie — Privatkäufer versus Bauträger — und führen die Verhandlungen.
Für steuerliche Fragen — insbesondere bei kurzfristig erworbenen Grundstücken oder komplexen Bewertungssituationen — vermitteln wir Steuerberater. Für baurechtliche Detailprüfungen Anwälte und Sachverständige aus dem Rhein-Main-Gebiet.
HÄUFIGE FRAGEN
Was, wenn das Grundstück nicht erschlossen ist?
Fehlende Erschließung ist ein erheblicher Wertfaktor — Käufer ziehen die voraussichtlichen Erschließungskosten vom Bodenwert ab. Bei einem Einfamilienhaus-Grundstück sind 30.000–80.000 € realistisch, je nach Anschlussdistanz zu Wasser/Abwasser und Energieversorgung. Wer das Grundstück erschließt vor dem Verkauf, kann den Preis meist um mehr als die reinen Erschließungskosten erhöhen — der Aufwand für den Käufer entfällt. Wirtschaftlich gerechnet meist sinnvoll, wenn die Erschließung machbar ist und die Erbengemeinschaft die Zeit dafür hat.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
In den meisten Fällen ja — vor allem bei Grundstücken im § 34-Bereich, wo das Baurecht nicht aus einem B-Plan ersichtlich ist. Eine positive Bauvoranfrage liefert verbindliche Aussagen über die Genehmigungsfähigkeit eines konkreten Bauvorhabens und reduziert die Käufer-Unsicherheit erheblich. Kosten der Bauvoranfrage: typischerweise 300–600 € Gebühren plus Architekt für die Zeichnungen. Die positive Auskunft kann den Verkaufspreis um zweistellige tausend Euro erhöhen — eine der besten Investitionen vor dem Verkauf.
Muss ich die Erbengemeinschaft auflösen, bevor ich verkaufen kann?
Nein — die Erbengemeinschaft kann das Grundstück gemeinsam als Gesamteigentümer verkaufen. Voraussetzung: Alle Miterben sind sich einig und unterschreiben den notariellen Kaufvertrag gemeinsam. Wenn die Einigkeit fehlt, gibt es die bekannten Wege — Auszahlung einzelner Miterben, im äußersten Notfall die Teilungsversteigerung. Bei Grundstücken kann die Versteigerung allerdings besonders schlechte Ergebnisse bringen, weil die Käufergruppe kleiner ist als bei bebauten Immobilien.
Gibt es Vorkaufsrechte der Gemeinde bei geerbten Grundstücken?
Ja, in einigen Konstellationen — etwa bei Grundstücken in Erhaltungssatzungsgebieten, in Sanierungsgebieten oder im Geltungsbereich städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen (§§ 24 ff. BauGB). Die Gemeinde hat dann eine zwei- bis dreimonatige Frist, um das Vorkaufsrecht auszuüben. In der Praxis wird das Recht selten ausgeübt — aber es verzögert den Verkaufsprozess regelmäßig um zwei bis drei Monate. Bei der Notarvorbereitung wird das immer geprüft.
Wie lange dauert der Verkauf eines geerbten Grundstücks?
Bei einem normal nachgefragten Bauland im Rhein-Main-Gebiet realistisch drei bis sechs Monate von der Erbeneinigung bis zum unterschriebenen Notarvertrag. Bei Bauerwartungsland oder ländlichen Außenbereichsgrundstücken kann sich die Vermarktung deutlich länger ziehen (manchmal über ein Jahr), weil die Käufergruppe enger ist. Vom Notartermin bis zum tatsächlichen Geldeingang vergehen weitere zwei bis vier Monate, plus eventuelle Wartezeit auf gemeindliches Vorkaufsrecht.
Welche Fehler beim Verkauf geerbter Grundstücke besonders häufig viel Geld kosten, zeigen unsere Erbimmobilien-Fallbeispiele.
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