Spekulationssteuer —
was Erben darüber wissen müssen.

Ja — wenn die Voraussetzungen vorliegen. Das Erbe selbst ist zwar kein Kauf und löst keine Spekulationssteuer aus. Aber wenn der Erbe die geerbte Immobilie verkauft und der Erblasser sie vor weniger als zehn Jahren gekauft hat, fällt nach § 23 EStG Spekulationssteuer an — auf den Wertzuwachs zwischen damaligem Kaufpreis (durch den Erblasser) und heutigem Verkaufspreis (durch den Erben). Diese Steuer kommt zusätzlich zur Erbschaftsteuer und wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz erhoben — bis zu 45 % plus Soli und ggf. Kirchensteuer.

Die Fußstapfentheorie besagt: Der Erbe übernimmt steuerlich die Position des Erblassers, als wäre er selbst damals der Käufer gewesen. Anschaffungsdatum, Anschaffungspreis und auch die Eigennutzungs-Historie des Verstorbenen werden auf den Erben übertragen. Geregelt ist das in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG. Die Theorie wirkt in beide Richtungen: Sie kann den Erben befreien (wenn der Erblasser die 10-Jahres-Frist schon erfüllt hatte) — oder belasten (wenn die Frist noch läuft). Auch die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben zugerechnet, was bei der 3-Jahres-Regel sehr wichtig sein kann — allerdings nur, wenn es sich um eine selbst bewohnte Wohnimmobilie handelt. Bei Anlageobjekten (vermietete Wohn- und Gewerbeimmobilien, Grundstücke) greift die 3-Jahres-Regel ohnehin nicht.

Maßgeblich ist jeweils der Tag des notariellen Kaufvertrags — beim Erblasser für den Anschaffungstag, beim Erben für den Veräußerungstag. Die Frist läuft zehn Jahre. Beispiel: Erblasser kauft am 15. April 2015, der Erbe verkauft am 16. April 2025 — die Frist ist abgelaufen, der Verkauf ist steuerfrei. Würde der Erbe schon am 14. April 2025 verkaufen, wäre er noch innerhalb der Frist. Es zählt also taggenau. Auf den Tag der Übergabe oder der Grundbucheintragung kommt es nicht an — entscheidend ist das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft beim Notar.

Vorab das Wichtigste: Diese Regel greift ausschließlich bei selbst bewohnten Wohnimmobilien — also dem eigenen Hauptwohnsitz. Bei Anlageobjekten — vermieteten Wohnimmobilien, Gewerbeimmobilien, Ferienhäusern, Zweitwohnsitzen und unbebauten Grundstücken — ist sie nicht anwendbar. Dort führt nur die 10-Jahres-Frist in die Steuerfreiheit.

Steuerberater nennen die 3-Jahres-Regel oft „Zwei-Silvester-Regel“ — und der Begriff trifft den Mechanismus präziser als der Gesetzestext. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG sagt: Eine selbst bewohnte Wohnimmobilie ist von der Spekulationssteuer ausgenommen, wenn sie „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt“ wurde. Sie müssen aber nicht drei volle Jahre bewohnen — es genügt, wenn die Eigennutzung über zwei Silvesternächte hinweg läuft. Im mittleren Kalenderjahr ist eine durchgehende Eigennutzung erforderlich, im ersten und letzten Kalenderjahr genügt jeweils ein einziger Tag — meist der 31.12. beziehungsweise der 1.1. Theoretisch reichen also etwas mehr als ein Jahr und zwei Tage zusammenhängende Eigennutzung. Durch die Fußstapfentheorie zählt auch die Eigennutzung des Erblassers (BFH IX R 37/16 vom 27.06.2017).

Bei vermieteten Objekten kommt eine zusätzliche Komplikation hinzu: die Abschreibung (AfA — Absetzung für Abnutzung). Der Erblasser hat während der Vermietung jedes Jahr 2 % oder 2,5 % des Gebäudewerts steuerlich abgeschrieben. Beim Verkauf werden diese vereinnahmten Abschreibungen dem Veräußerungsgewinn wieder hinzugerechnet — der zu versteuernde Gewinn fällt also höher aus als die reine Differenz Verkaufspreis minus Kaufpreis. Bei einer langen Haltedauer mit Vermietung kann das schnell sechsstellige Beträge ausmachen. Unser Rechner berücksichtigt diese AfA-Hinzurechnung nicht — bei vermieteten Erbimmobilien sollte man die Steuer immer mit dem Steuerberater sauber durchrechnen.

Häufig: ja. Wer wenige Monate vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft, verschenkt oft fünfstellige Beträge. Beispiel: Frist endet am 30. Juni 2026. Verkauf am 15. Juni — voll steuerpflichtig. Verkauf am 1. Juli — steuerfrei. Bei einem Wertzuwachs von 200.000 € und 42 % Grenzsteuersatz sind das 84.000 € Differenz. Ob Warten sinnvoll ist, hängt von der Marktlage, vom Liquiditätsbedarf der Erben und vom Zustand der Immobilie ab. Bei Erbengemeinschaften, die zerstritten sind, ist Warten oft keine Option — dann muss die Steuer einkalkuliert werden. Wir prüfen in der Beratung beide Wege durch.

In Erbengemeinschaften wird die Spekulationssteuer für jeden Miterben einzeln berechnet — entsprechend seiner Quote am Veräußerungsgewinn und seinem persönlichen Steuersatz. Wer einen Miterben aus der Gemeinschaft auszahlt (Abschichtung gegen Geld), löst beim weichenden Erben unter Umständen Spekulationssteuer aus, wenn die 10-Jahres-Frist noch läuft. Das ist eine der häufigsten unbedachten Steuerfallen bei Erbengemeinschaften — und einer der Gründe, warum eine geordnete Auseinandersetzung der Gemeinschaft fast immer steuerlich besser ist als ein hektischer Rückzug einzelner.

Vermeiden im Sinne von „trickreich umgehen“ — nein, jedenfalls nicht legal. Aber die Steuer ist in vielen Konstellationen schlicht nicht entstanden: Wenn die 10-Jahres-Frist ohnehin abgelaufen ist, wenn bei selbst bewohnten Wohnimmobilien die 3-Jahres-Regel greift, oder wenn der Verkaufspreis dem Anschaffungspreis (plus Nebenkosten) entspricht und damit kein Gewinn entsteht. Wichtig: Bei Anlageobjekten — vermieteten Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie unbebauten Grundstücken — führt nur die 10-Jahres-Frist in die Steuerfreiheit. Die 3-Jahres-Regel ist hier von vornherein nicht anwendbar. Was Erben aktiv tun können: Verkauf bewusst nach Ablauf der Frist terminieren, Eigennutzung gezielt einplanen (sofern es um Wohnimmobilien geht und der Erbe selbst bezieht), nachträgliche Anschaffungs- und Erhaltungskosten lückenlos belegen, und bei vermieteten Objekten die AfA-Historie sauber dokumentieren. Wir begleiten genau diesen Entscheidungsprozess — ohne Druck, ohne falsche Versprechen.