AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Vorerbe oder Nacherbe —
welche Rechte Sie wirklich haben.
Von Claudio Bonelli · 5 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 8. Juli 2026
Wer als Vorerbe eine Immobilie erbt, erbt oft nur „auf Zeit“ — und darf sie unter Umständen nicht einmal verkaufen, ohne den Nacherben zu fragen. Wir ordnen ein, was Vor- und Nacherbschaft für Ihre geerbte Immobilie konkret bedeuten.
WAS VOR- UND NACHERBSCHAFT BEDEUTEN
Bestimmt ein Testament oder Erbvertrag einen Vorerben und einen Nacherben, erbt der Vorerbe die Immobilie zunächst nur befristet: Er muss den Nachlass für den Nacherben erhalten, der ihn zu einem späteren Zeitpunkt — meist beim Tod des Vorerben — übernimmt. Wichtig zu wissen: Vor- und Nacherbschaft sind nicht Teil der gesetzlichen Erbfolge. Sie entstehen ausschließlich durch eine ausdrückliche Anordnung in Testament oder Erbvertrag (§§ 2100 ff. BGB) — oft, um einen bestimmten Personenkreis (etwa Kinder aus erster Ehe) über den Tod des unmittelbaren Erben hinaus abzusichern.
DIE ENTSCHEIDENDE ERSTE FRAGE: BESCHRÄNKT ODER BEFREIT?
Ob Sie als Vorerbe frei über die geerbte Immobilie verfügen können, hängt maßgeblich davon ab, ob der Erblasser Sie als befreiten oder beschränkten Vorerben eingesetzt hat. Ein befreiter Vorerbe darf die Immobilie verkaufen, ohne den Nacherben zu fragen — ein beschränkter Vorerbe braucht dafür grundsätzlich dessen Zustimmung (§ 2113 BGB). Der Erblasser kann den Vorerben ausdrücklich von dieser Beschränkung befreien (§ 2136 BGB); ob und in welchem Umfang das im konkreten Fall geschehen ist, ergibt sich aus der genauen Formulierung des Testaments — im Zweifel lohnt sich hier eine anwaltliche Prüfung der konkreten Klausel.
Woran Sie eine Vor-/Nacherbschaft erkennen: Ein entsprechender Nacherbenvermerk wird im Grundbuch eingetragen und schützt den Nacherben vor eigenmächtigen Verfügungen des Vorerben. Wer nicht sicher ist, ob eine solche Konstruktion vorliegt, findet die Antwort im Testament selbst oder im aktuellen Grundbuchauszug.
KANN ICH ALS VORERBE VERKAUFEN?
Als befreiter Vorerbe: grundsätzlich ja, wie ein regulärer Eigentümer — mit der Einschränkung, dass Sie kein Vermögen verschenken dürfen und auf Anfrage ein Nachlassverzeichnis erstellen müssen. Als beschränkter Vorerbe: nur mit Zustimmung des Nacherben. Verkaufen Sie ohne diese Zustimmung, ist die Verfügung dem Nacherben gegenüber unwirksam — er kann sie im Zweifel rückgängig machen. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie als Vorerbe Nachlassschulden tilgen müssen und dafür selbst nicht über ausreichend Mittel verfügen: Dann können Sie unter Umständen auf den Verkauf bestehen und die Zustimmung des Nacherben einfordern.
PFLICHTEN DES VORERBEN
Auch ein befreiter Vorerbe bleibt an bestimmte Pflichten gebunden: die ordnungsgemäße Erhaltung und Verwaltung der Immobilie, das Erstellen eines Nachlassverzeichnisses auf Verlangen des Nacherben und die Zahlung der auf dem Nachlass lastenden Verbindlichkeiten. Wertminderungen, die auf eine Pflichtverletzung des Vorerben zurückgehen, können dem Nacherben gegenüber ausgleichspflichtig sein.
WANN TRITT DER NACHERBFALL EIN?
Sofern das Testament nichts anderes bestimmt, tritt der Nacherbfall mit dem Tod des Vorerben ein — der Nacherbe wird dann automatisch Eigentümer, ohne dass es eines neuen Erbscheins für den Vorerben bedarf. Der Erblasser kann aber auch einen anderen Zeitpunkt festlegen, etwa die Volljährigkeit des Nacherben oder eine Wiederverheiratung des Vorerben. Solange der Nacherbfall nicht eingetreten ist, darf der Nacherbe selbst noch nicht über die Immobilie verfügen — auch für ihn gilt: erst mit Eintritt des Nacherbfalls wird er tatsächlich Eigentümer.
HÄUFIGE FRAGEN
Wie finde ich heraus, ob ich beschränkter oder befreiter Vorerbe bin?
Das ergibt sich aus der genauen Formulierung im Testament. Verwendet der Erblasser ausdrücklich das Wort „befreit“ oder verfügt er, dass der Vorerbe über den Nachlass frei verfügen darf, ist eine Befreiung anzunehmen. Fehlt eine solche Formulierung, gilt im Zweifel die gesetzliche Beschränkung. Bei unklaren Formulierungen empfiehlt sich eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Erbrecht.
Kann der Nacherbe die Zustimmung zum Verkauf einfach verweigern?
Grundsätzlich ja, sofern kein gesetzlicher Ausnahmefall vorliegt (etwa notwendige Schuldentilgung). Genau diese Konstellation führt in der Praxis häufig zu Verzögerungen oder Konflikten zwischen Vor- und Nacherben — hier hilft oft eine strukturierte, sachliche Klärung der beiderseitigen Interessen.
Muss ich als Vorerbe Erbschaftsteuer zahlen, obwohl ich die Immobilie nur „auf Zeit“ habe?
Ja — sowohl Vorerbe als auch Nacherbe zahlen jeweils Erbschaftsteuer auf den Nachlass, zu ihrem jeweiligen Erbfall. Die steuerliche Behandlung von Vor- und Nacherbschaft hat einige Besonderheiten, etwa bei der Wahl des Verwandtschaftsverhältnisses für den Freibetrag des Nacherben — für die konkrete Berechnung empfehlen wir einen Steuerberater.
Was passiert, wenn der Nacherbe vor dem Vorerben stirbt?
Dann erben in der Regel die Erben des Nacherben an dessen Stelle, sofern das Testament keinen Ersatznacherben bestimmt hat. Die konkrete Regelung hängt von der genauen Testamentsformulierung ab.
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