DATEN-REPORT · RHEIN-MAIN

Grundsteuer für geerbte Immobilien im Rhein-Main-Gebiet —
was die Reform 2025 bedeutet.

Die Grundsteuer ist die laufende Steuer, die mit jeder geerbten Immobilie automatisch auf die Erben übergeht — Jahr für Jahr, unabhängig davon, ob verkauft, vermietet oder selbst genutzt wird. Seit der bundesweiten Reform zum 1. Januar 2025 wird sie völlig neu berechnet, und die neuen Hebesätze sorgen für Verunsicherung. Wir tragen die amtlichen Zahlen für Wiesbaden, Frankfurt und Mainz zusammen und ordnen ein, was sie für Erben wirklich bedeuten — und was sie ausdrücklich nicht bedeuten.

Stand: Juli 2026. Datengrundlage: kommunale Hebesatzsatzungen 2025 und amtliche Angaben der Städte sowie der Finanzverwaltungen Hessen und Rheinland-Pfalz. Quellen am Ende der Seite. Wir aktualisieren diesen Report, sobald die Kommunen neue Hebesätze beschließen.

Die neuen Hebesätze 2025
für die drei Rhein-Main-Städte.

Für die Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke — also der für Wohnimmobilien maßgebliche Satz) gelten seit dem 1. Januar 2025 in den drei Kernstädten diese amtlichen Hebesätze:

Warum man diese Hebesätze
nicht miteinander vergleichen darf.

Der naheliegende Schluss — „Frankfurt 854, Wiesbaden 690, Mainz 480, also ist Mainz am günstigsten“ — ist falsch. Der Hebesatz ist nur der letzte Faktor einer Rechnung, und die davorliegende Bemessungsgrundlage wird in Hessen und Rheinland-Pfalz nach zwei völlig verschiedenen Modellen ermittelt.

Hessen (Wiesbaden, Frankfurt) nutzt das Flächen-Faktor-Modell. Die Steuer bemisst sich hier überwiegend an Grundstücks- und Wohnfläche, multipliziert mit einer Steuermesszahl (70 % für Wohnraum) und einem Lage-Faktor, der den Bodenrichtwert nur gedämpft berücksichtigt. Der Wert der Immobilie spielt eine untergeordnete Rolle.

Rheinland-Pfalz (Mainz) nutzt das Bundesmodell. Hier ist die Bemessung wertabhängig: Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Gebäudeart, Baujahr und durchschnittliche Nettokaltmiete fließen in einen Grundsteuerwert ein, der mit einer sehr niedrigen Steuermesszahl (0,031 % für Wohnen) und dem Hebesatz multipliziert wird.

Weil die eine Steuermesszahl bei 70 % und die andere bei 0,031 % liegt, wirken die Hebesätze auf gänzlich unterschiedlich berechnete Beträge. Ein Hessen-Hebesatz von 690 % und ein RLP-Hebesatz von 480 % sind schlicht nicht dieselbe Größe — ein direkter Vergleich führt in die Irre. Aussagekräftig ist immer nur die tatsächliche Jahressteuer für ein konkretes Objekt, nie der Prozentwert allein.

Und noch eine Einordnung zur Aufkommensneutralität: Die Reform sollte je Kommune das Gesamtaufkommen konstant halten — deshalb wurden die Hebesätze neu justiert (in Hessen senkte die Mehrheit der Kommunen, einige wie Wiesbaden und Frankfurt hoben nominal an). Aufkommensneutral heißt aber nicht belastungsneutral für den Einzelnen: Die Finanzverwaltung stellt selbst klar, dass die individuelle Grundsteuer 2025 höher oder niedriger ausfallen kann als zuvor.

Was das für Erben
einer Rhein-Main-Immobilie bedeutet.

Was wir in der Begleitung von Erben aus der Reform ableiten:

Die Grundsteuer läuft weiter — auch während der Nachlassabwicklung. Sie geht mit der Immobilie auf die Erben über und wird quartalsweise fällig, unabhängig davon, ob das Grundbuch schon berichtigt ist. Wer eine Immobilie erbt, übernimmt diese laufende Position vom ersten Tag an.

Den neuen Bescheid prüfen — bei Erbimmobilien besonders. Die neue Grundsteuer beruht auf den 2022 gemeldeten Flächen- und Gebäudedaten. Gerade bei geerbten Häusern, die lange im Familienbesitz waren, sind diese Angaben eine häufige Fehlerquelle. Zweifel am zugrunde liegenden Grundsteuermessbetrag müssen beim Finanzamt gegen den Messbescheid vorgebracht werden, nicht gegen den Bescheid der Stadt — eine formale Feinheit, die man kennen muss. Für die steuerliche Prüfung im Einzelfall vermitteln wir einen Steuerberater.

Bei der Entscheidung verkaufen, vermieten oder selbst nutzen zählt die Grundsteuer mit. Bei Vermietung ist sie als Betriebskosten auf Mieter umlagefähig; bei Selbstnutzung trägt der Eigentümer sie allein. Als laufende Kostenposition gehört sie damit in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung — neben der einmaligen Erbschaftsteuer, deren Zahlen wir im Erbimmobilien-Report Rhein-Main aufbereitet haben.

Einordnung:
Ein offener rechtlicher Punkt.

Das hessische Flächen-Faktor-Modell wurde vom Hessischen Finanzgericht im Januar 2025 als verfassungsgemäß bestätigt; eine Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig (Az. II R 12/25). Bis zu einer höchstrichterlichen Entscheidung gelten die Bescheide und sind zu zahlen — ein Ruhen des eigenen Verfahrens kann in bestimmten Fällen sinnvoll sein. Auch das ist ein Punkt, den ein Steuerberater im Einzelfall einordnet; wir stellen den Kontakt her.

Dieser Report ist Teil unserer Erbimmobilien-Zahlen für das Rhein-Main-Gebiet — alle Datenreports im Überblick.

Quellen

• Landeshauptstadt Wiesbaden: Neue Grundsteuer — Aufkommensneutralität, Hebesätze und Fristen (Hebesatz B 690,06 %).
• Haus & Grund Frankfurt: Neue Grundsteuer-Hebesätze Frankfurt (Hebesatz B 854,69 %, Stadtverordnetenbeschluss).
• Stadt Mainz: Hebesatzsatzung Grundsteuer 2025 (Hebesatz B 480 %).
• Finanzverwaltung Hessen: Das Flächen-Faktor-Verfahren (Berechnung, Steuermesszahl, Rechtsstand).
• Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz: Grundsteuerreform nach dem Bundesmodell (Bewertung, Aufkommensneutralität).