Orientierungsrechner
Miterben auszahlen — was kostet die Übernahme?
Von Claudio Bonelli · 7 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 21. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 7. August 2026
Kurz beantwortet
Der Betrag ergibt sich aus dem Wert der Immobilie und den Erbanteilen. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro und drei gleichberechtigten Geschwistern zahlt derjenige, der übernimmt, den beiden anderen je rund 133.000 Euro. Grunderwerbsteuer fällt beim Auszahlen unter Miterben nicht an — dafür kommen Notar-, Grundbuch- und Finanzierungskosten hinzu.
Wenn Sie eine geerbte Immobilie allein übernehmen möchten, müssen Sie die übrigen Miterben für ihre Anteile auszahlen. Dieser Rechner zeigt Ihnen in wenigen Schritten, wie hoch dieser Betrag ausfällt — als erste Orientierung, unverbindlich und kostenfrei.
Schritt 1 von 3
Wert der Immobilie
Maßgeblich ist der Verkehrswert der Immobilie. Lasten noch Schulden darauf (etwa ein Restdarlehen, das über eine Grundschuld gesichert ist), ziehen Sie diese ab — verteilt wird der Nettowert.
Der aktuelle Marktwert. Bei Uneinigkeit unter den Miterben ist eine neutrale Wertermittlung der wichtigste Schritt.
Noch offenes Darlehen, das mit der Immobilie verbunden ist und mit übergeht.
Schritt 2 von 3
Die Erbengemeinschaft
Wie viele Miterben gehören zur Erbengemeinschaft — Sie eingeschlossen? Und wie groß ist Ihr eigener Anteil? Ihren Anteil müssen Sie nicht auszahlen, er gehört Ihnen bereits.
Eine Erbengemeinschaft besteht aus mindestens zwei Personen.
Rechenweg
Sie möchten die Immobilie übernehmen und die Miterben auszahlen — oder Ihren Anteil abgeben? Wir begleiten die Erbauseinandersetzung, ordnen den Wert ein und vermitteln bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen an Fachanwälte und Steuerberater.
Kostenfreies ErstgesprächDer Rechner arbeitet vollständig in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden nicht übertragen und nicht gespeichert.
Praxis-Einschätzung
„Eine Frage kommt in fast jedem Gespräch: Muss ich Grunderwerbsteuer zahlen, wenn ich meine Geschwister auszahle? Nein. Wenn Miterben einen Nachlass untereinander aufteilen, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an — so steht es in § 3 Nr. 3 GrEStG. Im Rhein-Main-Gebiet sind das schnell fünfstellige Beträge, die gespart bleiben. Die echte Hürde ist fast immer die Finanzierung, nicht die Steuer.“
— Claudio Bonelli, Geschäftsführer · Immobiliengutachter
Was die Übernahme wirklich kostet
Die Auszahlung an die Geschwister ist der größte Posten, aber nicht der einzige. Wer die Immobilie übernimmt, sollte diese Summen von Anfang an mitrechnen:
- Notar und Grundbuch für die Auseinandersetzungsvereinbarung und die Eigentumsumschreibung. Die Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie.
- Finanzierungskosten, wenn die Auszahlung über ein Darlehen läuft: Zinsen über die gesamte Laufzeit, nicht nur die monatliche Rate.
- Vorfälligkeitsentschädigung, falls ein bestehender Kredit des Verstorbenen vorzeitig abgelöst wird. Diesen Posten übersehen fast alle.
- Instandhaltung, die bisher niemand gemacht hat. Bei geerbten Häusern ist das selten null.
Was dagegen nicht anfällt: die Grunderwerbsteuer. Bei einem Haus im Rhein-Main-Gebiet ist das der größte Einzelposten, den Sie sparen — vorausgesetzt, Sie bleiben unter Miterben.
Wenn ein Miterbe seinen Anteil an einen Fremden verkauft
Das ist der Fall, an den niemand denkt, und er kommt häufiger vor als vermutet: Ein Miterbe kann seinen Erbteil verkaufen — an wen er will, auch an einen gewerblichen Aufkäufer. Er braucht dafür nicht die Zustimmung der anderen.
Was bleibt, ist ein Vorkaufsrecht: Die übrigen Miterben dürfen in den Vertrag eintreten und den Anteil zu denselben Bedingungen selbst kaufen. Dafür haben sie zwei Monate ab dem Zeitpunkt, an dem sie vom Verkauf erfahren. Verstreicht die Frist, sitzt ein Fremder in der Erbengemeinschaft — mit denselben Rechten wie ein Geschwisterteil, aber ohne familiäre Rücksicht.
Auf Erbteile spezialisierte Aufkäufer zahlen typischerweise deutlich unter dem rechnerischen Wert. Wer verkauft, tut das meist aus Erschöpfung, nicht aus Kalkül. Deshalb lohnt sich das Gespräch früh: Eine Auszahlung unter Geschwistern ist für alle Seiten fast immer besser als der Verkauf an einen Dritten.
Grundlage: §§ 2033 und 2034 BGB.
Die Reihenfolge, in der es funktioniert
Viele Auszahlungen scheitern nicht am Geld, sondern an der Reihenfolge. Diese hier trägt:
- Erbnachweis besorgen — Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsvermerk.
- Grundbuch berichtigen. Solange die Erbengemeinschaft eingetragen ist, finanziert keine Bank. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist die Berichtigung gebührenfrei.
- Wert ermitteln lassen, neutral und für alle nachvollziehbar. Vorher über Zahlen zu verhandeln, führt zu nichts.
- Finanzierungszusage einholen. Erst wenn sie steht, ist die Auszahlung mehr als eine Absichtserklärung.
- Auseinandersetzungsvereinbarung beim Notar und Eigentumsumschreibung.
- Auszahlung, üblicherweise über ein Notaranderkonto oder Zug um Zug mit der Umschreibung.
Wer Schritt 3 vor Schritt 2 zieht, verliert Zeit. Wer Schritt 6 vor Schritt 4 verspricht, verliert Vertrauen.
Häufige Fragen zum Auszahlen der Miterben
Was passiert mit dem laufenden Kredit auf dem Haus?
Der Kredit läuft weiter, und zwar gegen alle Erben gemeinsam — auch gegen die, die nichts mit der Immobilie zu tun haben wollen. Wer die Immobilie übernimmt, muss die Schuld deshalb ausdrücklich allein übernehmen, und dafür braucht es die Zustimmung der Bank. Ohne sie bleiben die Geschwister mit in der Haftung, selbst wenn sie längst ausgezahlt sind und im Grundbuch nicht mehr stehen. Klären Sie das früh: Banken prüfen die Bonität des Übernehmenden neu, und daran scheitert eine Auszahlung häufiger als am Kaufpreis.
Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich meine Geschwister auszahle?
Nein. Die Teilung eines Nachlasses unter Miterben ist von der Grunderwerbsteuer befreit, und der Erwerb von Todes wegen selbst ebenfalls (§ 3 Nr. 2 und Nr. 3 GrEStG). Eine Grenze gibt es aber: Hat ein Miterbe seinen Erbteil vorher an einen Außenstehenden verkauft, ist dessen Erwerb keine Nachlassteilung mehr — dann kann Steuer anfallen. Solange Sie unter Geschwistern bleiben, greift die Befreiung.
Wie finanziere ich die Auszahlung?
Meist über die Immobilie selbst: Die Bank gibt ein Darlehen und sichert es über das Grundbuch ab. Ein Punkt wird dabei oft übersehen — der Anteil, den Sie ohnehin erben, wird von Banken als Eigenkapital angerechnet. Sie bringen also etwas mit, ohne etwas angespart zu haben, und das verbessert die Konditionen spürbar. Welche Schritte davor nötig sind, damit eine Bank überhaupt zusagen kann, steht weiter oben unter „Die Reihenfolge, in der es funktioniert“.
Was, wenn ein Miterbe weder verkaufen noch sich auszahlen lassen will?
Niemand muss in einer Erbengemeinschaft bleiben: Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Blockiert einer trotzdem, bleiben drei Wege. Erstens ein moderiertes Gespräch mit einem neutralen Dritten — das löst die meisten Fälle, weil es fast nie am Geld hängt, sondern an alten Geschichten. Zweitens die Abschichtung, bei der ein Erbe gegen Abfindung ausscheidet. Drittens, als letzte Möglichkeit, die Teilungsversteigerung — die bringt aber regelmäßig weniger als ein normaler Verkauf. Wir vermitteln Mediatoren und Erbrechts-Anwälte.
→ Teilungsversteigerung vermeiden · Erbengemeinschaft: unsere Begleitung
Markteinschätzung oder Gutachten — was brauchen wir?
Für die Einigung unter Miterben reicht fast immer eine Markteinschätzung. Sie nennt den Preis, der heute erzielbar ist, und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe vergleichbarer Objekte. Ein förmliches Verkehrswertgutachten erstellt dagegen eine öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige — es kostet deutlich mehr und dauert länger, wiegt dafür aber schwerer, wenn ein Miterbe die Zahl grundsätzlich nicht anerkennt. Der Unterschied liegt weniger in der Genauigkeit als in der Verbindlichkeit. Wir erstellen die Einschätzung und vermitteln bei Bedarf die Sachverständige.
Eine Zahl aus dem letzten Jahr trägt die Entscheidung nicht mehr
Auszahlungen ziehen sich. Zwischen der ersten Überschlagsrechnung und dem Notartermin liegt oft mehr als ein Jahr, und in dieser Zeit bewegt sich der Markt. Wer dann noch mit der alten Zahl arbeitet, streitet ein zweites Mal — diesmal darüber, welcher Stand gilt. Und wer finanziert, braucht die Zahl genau in dem Moment, in dem die Bank entscheidet. Wir halten die Wertermittlung auf dem Stand, auf dem am Ende unterschrieben wird.
Erbengemeinschaft auszahlen
Der Rechner zeigt den Betrag — im Ratgeber lesen Sie, wie die Auseinandersetzung abläuft, welche Wege es gibt und wie sich Streit vermeiden lässt.
Zum Ratgeber: Erbengemeinschaft auszahlen