Orientierungsrechner
Geerbte Immobilie verkaufen oder vermieten?
Von Claudio Bonelli · 7 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 21. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 7. August 2026
Kurz beantwortet
Die Zahl, an der sich das entscheidet, ist die Mietrendite. Bei Eigentumswohnungen in Wiesbaden, Mainz und Darmstadt liegt sie brutto bei rund 3 bis 3,7 Prozent im Jahr (Stand Mitte 2026); für Frankfurt liegen uns keine belastbaren Werte vor. Netto bleiben davon ein bis zwei Prozentpunkte weniger übrig. Drei Prozent im Jahr bedeuten: Die Vermietung erwirtschaftet den Wert der Immobilie in Jahrzehnten, nicht in Jahren.
Verkaufen bringt sofort Liquidität, Vermieten laufende Einnahmen und die Immobilie bleibt im Vermögen. Dieser Rechner stellt Ihnen beide Wege mit ihren Zahlen gegenüber — als neutrale erste Orientierung. Er nimmt Ihnen die Entscheidung nicht ab, sondern macht sie greifbarer.
Schritt 1 von 4
Wert der Immobilie
Der Verkehrswert entspricht ungefähr dem Betrag, den Sie beim Verkauf erzielen könnten. Er ist zugleich die Grundlage für die Mietrendite.
Eine belastbare Zahl ist entscheidend — bei Unsicherheit hilft eine neutrale Wertermittlung.
Schritt 2 von 4
Mögliche Mieteinnahmen
Welche Kaltmiete ließe sich erzielen? Und wie hoch schätzen Sie die laufenden Kosten, die nicht auf den Mieter umlegbar sind — also Verwaltung, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallrisiko?
Ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnfläche. Der Mietspiegel Ihrer Stadt gibt einen Anhaltspunkt.
Erfahrungswert: rund 20–30 % der Kaltmiete für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Voreingestellt sind 25 %.
Schritt 3 von 4
Über welchen Zeitraum vergleichen?
Über wie viele Jahre möchten Sie die Vermietung betrachten? Je länger der Zeitraum, desto stärker fallen die laufenden Mieteinnahmen gegenüber dem einmaligen Verkaufserlös ins Gewicht.
Wenn Sie vermieten
Wenn Sie verkaufen
Beide Wege haben ihre Berechtigung — welcher zu Ihnen passt, hängt von Ihren Zielen, Ihrer Lebenssituation und dem Zustand der Immobilie ab. Wir ordnen Ihre konkrete Situation mit Ihnen ein, ermitteln einen belastbaren Wert und begleiten den gewählten Weg.
Kostenfreies ErstgesprächDer Rechner arbeitet vollständig in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden nicht übertragen und nicht gespeichert.
Praxis-Einschätzung
„Wenn ich mit Erben durchrechne, was die Vermietung bringt, fehlt fast immer derselbe Posten: die aufgeschobene Sanierung. Geerbte Häuser sind oft zwanzig oder dreißig Jahre nicht modernisiert worden. Wer vermieten will, zahlt Heizung, Fenster und Bad vorher — die Rendite kommt erst danach. Ohne diese Zahl vergleicht man ein Ergebnis von heute mit einem, das erst in Jahren eintritt.“
— Claudio Bonelli, Geschäftsführer · Immobiliengutachter
Die dritte Möglichkeit: selbst einziehen
Die Frage heißt „verkaufen oder vermieten“ — dabei gibt es eine dritte Antwort, die steuerlich die günstigste sein kann und trotzdem selten geprüft wird.
Wer eine geerbte Immobilie selbst bewohnt, kann unter zwei verschiedenen Regeln profitieren:
Bei der Erbschaftssteuer bleibt das sogenannte Familienheim ganz steuerfrei, wenn der Erbe unverzüglich selbst einzieht und zehn Jahre dort wohnen bleibt. Bei Kindern gilt das bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern; darüber wird der übersteigende Teil normal besteuert. Zieht man vorher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend — außer man ist aus zwingenden Gründen gehindert, etwa durch Pflegebedürftigkeit.
Bei einem späteren Verkauf entfällt die Spekulationssteuer, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt wurde. Wer vermietet, verliert diese Ausnahme.
Beides gilt nur für echte Selbstnutzung, nicht für eine Zweitwohnung oder ein gelegentlich genutztes Ferienhaus. Ob es sich im Einzelfall rechnet, ordnet ein Steuerberater ein — wir vermitteln.
Grundlage: § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG, § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG.
Was Vermieten an Zeit kostet
Die Rendite steht in der Rechnung, der Aufwand nicht. Bei einem ruhigen Mietverhältnis sind es wenige Stunden im Jahr — Nebenkostenabrechnung, ein paar Anrufe. Der Aufwand ist ungleich verteilt und kommt geballt:
- Beim Mieterwechsel: Inserat, Besichtigungen, Auswahl, Bonitätsprüfung, Übergabeprotokolle, Kautionsabwicklung.
- Bei Reparaturen: Handwerker finden, Termine koordinieren, Rechnungen prüfen. Aus der Ferne dauert jeder dieser Schritte doppelt so lang.
- Bei Ärger: ausbleibende Miete, Lärmbeschwerden, Streit über die Nebenkosten. Das ist der Punkt, an dem die meisten Erben eine Hausverwaltung beauftragen.
Eine Hausverwaltung nimmt den Aufwand ab und kostet einen Anteil der Miete — der schmälert die Rendite und gehört deshalb in die Rechnung, bevor man sich entscheidet, nicht danach.
Wer weiter weg wohnt, sollte ehrlich mit sich sein: Eine vermietete Immobilie 400 Kilometer entfernt ohne Verwaltung vor Ort ist selten der entspannte Vermögensaufbau, als der sie gedacht war.
Warum die Entscheidung nicht ewig offen bleiben kann
Zwischen „verkaufen“ und „vermieten“ gibt es einen dritten Zustand, in den viele Erben hineinrutschen, ohne ihn zu wählen: die Immobilie steht leer. Das ist die teuerste aller Varianten.
- Die laufenden Kosten laufen weiter — Grundsteuer, Versicherung, Heizung im Winter, bei Eigentumswohnungen das volle Hausgeld.
- Der Versicherungsschutz kann leiden. Viele Wohngebäudeversicherungen enthalten eine Leerstandsklausel: Ab einer bestimmten Dauer muss der Leerstand gemeldet werden, sonst kann der Schutz eingeschränkt sein — gerade bei Leitungswasserschäden, der häufigsten Schadensart.
- Das Haus verfällt schneller als bewohnt. Ungeheizte Räume, stehendes Wasser in den Leitungen, kein Mensch, der einen Wasserfleck bemerkt.
- Und die Frist läuft weiter, wenn die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen ist.
Die Entscheidung zwischen Verkauf und Vermietung darf ein paar Monate dauern. Zwei Jahre Leerstand kosten oft mehr, als die bessere Entscheidung je eingebracht hätte.
Häufige Fragen zu Vermietung und Verkauf
Können wir als Erbengemeinschaft überhaupt vermieten?
Ja, aber nicht allein. Solange der Nachlass ungeteilt ist, gehört die Immobilie allen Erben gemeinsam, und die Vermietung ist eine Frage der Verwaltung des Nachlasses (§ 2038 BGB). Über die laufende Verwaltung entscheidet die Mehrheit — gerechnet nach Erbanteilen, nicht nach Köpfen. Ein einzelner Miterbe kann also weder allein vermieten noch eine Vermietung im Alleingang verhindern, solange er in der Minderheit bleibt. Bei weitreichenden Bindungen brauchen Sie dagegen alle. Die Mieteinnahmen stehen jedem Erben nach seinem Anteil zu.
→ Erbengemeinschaft: unsere Begleitung · Erbengemeinschaft auszahlen
Welche laufenden Kosten kann ich auf den Mieter umlegen?
Umlegen lassen sich Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müll, Wasser, Heizung, Hausmeister und Straßenreinigung — vorausgesetzt, es steht so im Mietvertrag (§ 556 BGB, Katalog in § 2 BetrKV). Ohne diese Vereinbarung tragen Sie die Posten selbst, und nachträglich lässt sich das nicht ändern. Bei Verwaltung und Instandhaltung hilft auch der beste Mietvertrag nicht: Diese beiden bleiben immer beim Eigentümer. Genau deshalb rechnet der Rechner oben mit einem Abschlag auf die Kaltmiete.
→ Laufende Kosten der Erbimmobilie · Vermietung der Erbimmobilie
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, also mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (§ 21 EStG). Abziehen können Sie Zinsen, Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung und die Gebäudeabschreibung. Ein Punkt wird bei geerbten Immobilien oft übersehen: Sie führen die Abschreibung des Verstorbenen fort — Bemessungsgrundlage und Restlaufzeit bleiben, es beginnt nichts neu (§ 11d EStDV). Bei alten Häusern, die längst abgeschrieben sind, fällt dieser Vorteil deshalb weg. Die Einordnung im Einzelfall nimmt ein Steuerberater vor.
Was passiert mit den Mietern, die schon drin wohnen?
Die Mietverträge laufen unverändert weiter — Sie treten als Vermieter an die Stelle des Verstorbenen, ohne dass sich für die Mieter etwas ändert (§ 1922 BGB). Kündigen können Sie nur aus den gesetzlichen Gründen, Eigenbedarf ist einer davon, aber mit Fristen und Auflagen. Auch die Kaution geht auf Sie über, samt der Pflicht, sie getrennt vom eigenen Geld anzulegen. Informieren Sie die Mieter zügig über den Wechsel und die neue Bankverbindung, sonst zahlen sie weiter auf ein Konto, das aufgelöst wird.
→ Vermietung der Erbimmobilie · Unterlagen für die Erbimmobilie
Kann ich später noch verkaufen, wenn ich jetzt vermiete?
Ja, aber die Ausgangslage ändert sich. Eine vermietete Wohnung bringt weniger als eine freie, weil die größte Käufergruppe wegfällt: Leute, die selbst einziehen wollen. Der Käufer übernimmt den Mietvertrag mitsamt Mieter und kann nur unter engen Voraussetzungen kündigen. Die Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer läuft dagegen unverändert weiter, gerechnet ab dem Tag, an dem der Verstorbene die Immobilie gekauft hat. Welche steuerliche Ausnahme Sie durch das Vermieten verlieren, steht weiter oben unter „Die dritte Möglichkeit: selbst einziehen“.
Zwei Zahlen aus einer Hand, sonst ist es kein Vergleich
Die meisten Erben kennen eine der beiden Zahlen ungefähr und die andere gar nicht. Damit wird aus dem Vergleich eine nachträgliche Begründung für das, was ohnehin schon feststand. Beide Zahlen kommen aus demselben Blick auf die Immobilie — Zustand, Lage und Zuschnitt wirken auf Mietpreis und Verkaufspreis, nur unterschiedlich stark. Wir ermitteln Verkaufswert und erzielbare Miete in einem Termin und stellen beide Wege nebeneinander.
Verkaufen oder vermieten?
Der Rechner zeigt die Zahlen — der Ratgeber beleuchtet ausführlich, wann sich Verkauf und wann Vermietung anbietet, samt Aufwand, Risiken und Steuerfragen.
Zum Ratgeber: Verkaufen oder vermieten