AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Unterlagen für geerbte Immobilien —
wir beschaffen alles, was fehlt.
Grundbuchauszüge, Energieausweise, Baupläne, Teilungserklärungen, Wohnflächenberechnungen — fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Bremsklötze beim Umgang mit einer Erbimmobilie. FABONO koordiniert Behörden, Archive und Sachverständige.
„Trotz vieler Anforderungen an mein neues Zuhause wurden passende Objekte präsentiert. Die Unterlagen waren sehr übersichtlich, Termine wurden flexibel vereinbart. Ich bedanke mich für die angenehme Zusammenarbeit.“
Typische Fragen
Was Erben mich am häufigsten fragen
Welche Papiere wirklich gebraucht werden, wissen die wenigsten Erben am Anfang. Die fünf Fragen, die ich am häufigsten höre.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Eine Erbin beantragt den Auszug beim Amtsgericht des Lageorts. Mit Erbnachweis hat sie Anspruch darauf. Kosten: etwa 10 bis 20 Euro.
Wofür brauche ich die Teilungserklärung?
Bei einer geerbten Eigentumswohnung steht in der Teilungserklärung, dass der Keller dazugehört — die Hausverwaltung behauptet das Gegenteil. Ohne das Dokument fehlt am Ende Geld.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Ein Erbe erfährt, dass sein geerbter Hof eine Baulast für den Nachbarn trägt: ein Wegerecht. Wer das beim Verkauf nicht offenlegt, riskiert die Rückabwicklung.
Brauche ich einen Energieausweis?
Eine Erbin möchte das Elternhaus verkaufen. Ohne Energieausweis kein Angebot, kein Inserat, im Zweifel Bußgeld. Ausstellung: meist 50 bis 500 Euro.
Wie alt darf ein Energieausweis sein?
Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab seiner Ausstellung; das Ablaufdatum ist auf dem Ausweis angegeben. Nach größeren Umbauten kann schon früher ein neuer nötig sein. Liegt bei Verkauf oder Vermietung kein gültiger Ausweis mehr vor, muss ein neuer ausgestellt werden — so rechtzeitig, dass er spätestens zur ersten Besichtigung vorliegt.
WANN BESCHAFFUNG NÖTIG WIRD
01
Verkauf vorbereiten.
Käufer und Banken erwarten vollständige Unterlagen. Fehlen sie, scheitern Verkäufe oder verzögern sich um Wochen.
02
Vermietung vorbereiten.
Der Energieausweis ist Pflicht, die Wohnflächenberechnung muss nachvollziehbar sein. Fehlt der Energieausweis, droht ein Bußgeld; fehlt eine nachvollziehbare Wohnfläche, droht Streit mit dem Mieter.
03
Erbschaftsteuer-Erklärung.
Das Finanzamt verlangt nachvollziehbare Wertgrundlagen — Grundbuchauszug, Wohnfläche, Bewertung. Eine vollständige Akte beschleunigt die Bearbeitung.
04
Sanierungs-planung.
Vor Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen brauchen Architekten und Handwerker Baupläne und ggf. Statik-Unterlagen.
05
Erbschein-Antrag.
Für den Erbschein braucht das Nachlassgericht bestimmte Nachweise — wir koordinieren die Beschaffung; den Antrag stellen Sie selbst oder über einen Notar. Was der Erbschein je nach Nachlasswert kostet, zeigt der Erbschein-Kostenrechner.
06
WEG-Unterlagen.
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldhöhe, Wirtschaftsplan — wir holen alles von der Hausverwaltung.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
strukturiert in zwei bis sechs Wochen.
01
Bestandsaufnahme
Wir sichten, was bereits vorhanden ist, und erstellen eine Liste der noch fehlenden Unterlagen — abhängig von dem, was Sie mit der Immobilie vorhaben.
02
Beschaffung
Wir beantragen die fehlenden Dokumente bei Grundbuchamt, Bauamt, Hausverwaltung und Archiven — mit den nötigen Vollmachten, die wir vorab mit Ihnen klären.
03
Übergabe & Archivierung
Sie erhalten alle Unterlagen digital und physisch — strukturiert in einer Akte, die für Verkauf, Vermietung oder Steuererklärung sofort nutzbar ist.
Was nach der Beschaffung vorliegt: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Baupläne und Baugenehmigungen, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung — eine vollständige, übergabefähige Akte digital und auf Papier. Behördengebühren plus transparentes Pauschalhonorar, in der Regel zwischen 200 und 800 Euro.
Typische Fehler
Fehler, die ich immer wieder sehe
Bei den Unterlagen entstehen Fehler, die sich erst Monate später rächen. Die fünf häufigsten.
Unterlagen aus Bequemlichkeit nicht anfordern.
Eine Erbengemeinschaft verkauft ein Mehrfamilienhaus ohne aktuellen Grundbuchauszug. Im Notartermin platzt der Vertrag, weil noch eine alte Grundschuld eingetragen ist.
Baulasten übersehen.
Eine Erbin verkauft die geerbte Wohnung ihrer Tante, ohne ins Baulastenverzeichnis zu schauen. Sechs Monate später erfährt der Käufer von einer Abstandsfläche — Schadensersatz.
Energieausweis im Schnellverfahren machen lassen.
Ein billiger Online-Anbieter stellt für 49 Euro einen Verbrauchsausweis aus — obwohl für das geerbte Vorkriegshaus ein Bedarfsausweis nötig wäre. Bußgeld bis 10.000 Euro möglich.
Teilungserklärung erst beim Notartermin lesen.
Eine Erbengemeinschaft erfährt erst beim Notar, dass die Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum am Keller hat — verkauft hatte sie ihn als Sondereigentum. Vertrag rückabwickeln.
Versicherungsunterlagen wegwerfen.
Die Tochter wirft alte Versicherungsordner weg. Drei Monate später kommt ein Wasserschaden — niemand weiß mehr, wo welche Police war. Die Regulierung verzögert sich um Monate.
HÄUFIGE FRAGEN
Wo finde ich Unterlagen, die ich nicht finden kann?
Je nach Dokument: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt am Belegenheitsort der Immobilie (kostenpflichtig, ca. 20 €). Energieausweis bei der Hausverwaltung oder beim Vorbesitzer-Energieberater; falls keiner existiert: neu erstellen lassen (ca. 100-500 €). Teilungserklärung bei der Hausverwaltung oder dem Grundbuchamt. Mietverträge in den Unterlagen des Erblassers, sonst bei den Mietern. Versicherungspolicen bei der Versicherung. Wir übernehmen die Beschaffung.
Was tun, wenn wichtige Unterlagen verloren sind?
Praktisch alles ist rekonstruierbar: Grundbuchauszüge sind beim Grundbuchamt neu zu beziehen. Bauakten bei den Bauämtern (oft mit Aufwand und Wartezeit). Energieausweise lassen sich neu erstellen. Alte Mietverträge bei den Mietern selbst oder über die Hausverwaltung. Versicherungen über die Police-Nummer beim Versicherer. Erbschein und Testament beim Nachlassgericht, die Sterbeurkunde beim Standesamt des Sterbeorts. Wie lange das dauert, hängt vor allem vom Erbschein ab — in einfachen Fällen Wochen, bei unklarer Erbfolge auch Monate. Wir koordinieren die Beschaffung; den Erbschein beantragen Sie selbst oder über einen Notar.
Welche Unterlagen brauche ich bei einer geerbten Eigentumswohnung zusätzlich?
Bei ETW kommen wichtige Spezial-Unterlagen dazu: Teilungserklärung (regelt Eigentum am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum), Beschluss-Sammlung der Eigentümerversammlung (mindestens letzte 3-5 Jahre), Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der WEG, Bestätigung der Instandhaltungsrücklage, Verwalter-Bestätigung der ordnungsgemäßen Zahlungen des Erblassers. Diese Unterlagen sind für Käufer und Banken zwingend nötig. Wir beschaffen sie bei der Hausverwaltung.
Was tun mit alten Dokumenten aus dem Haushalt des Erblassers?
Drei Kategorien: Aufbewahren — Steuerunterlagen der letzten 10 Jahre, Versicherungspolicen, Rentenbescheide, Grundbuch- und Notarurkunden (Originale immer aufbewahren), Familienurkunden. Prüfen vor Entsorgung — alte Sparbücher, Aktien, Versicherungspolicen die unbekannt sind (häufig vergessene Vermögen!). Entsorgen mit Datenschutz — alte Kontoauszüge, persönliche Briefe, alte Verträge ohne weitere Bedeutung. Wir helfen bei der Sichtung — manchmal stecken Schätze drin.
→ Entrümpelung · Was tun?
Brauche ich einen aktuellen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf und bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben — nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz). Es gibt zwei Arten: Bedarfsausweis (auf Basis der Bausubstanz und Energietechnik — genauer, teurer, ca. 300-500 €) und Verbrauchsausweis (auf Basis der letzten 3 Heizkostenabrechnungen — einfacher, günstiger, ca. 100-200 €). Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben — es sei denn, das Haus erreicht bereits den Wärmeschutz von 1977, etwa durch eine spätere Dämmung. Gültigkeit: 10 Jahre. Wir vermitteln zertifizierte Energieberater.
Direkt Kontakt aufnehmen Rufen Sie uns an oder lassen Sie sich zurückrufen — auch am Wochenende. Lieber per WhatsApp? Auch das geht. Was wir bei einer WhatsApp-Anfrage verarbeiten, steht in unseren Datenschutzhinweisen. Erstgespräch · Kostenfrei · Unverbindlich Schildern Sie uns kurz Ihre Situation. Wir melden uns persönlich zurück — ohne Druck, ohne Vertrag, ohne Vorab-Verpflichtung. Oder direkt anrufenAm schnellsten geht’s telefonisch.
Wir hören erst zu — und finden dann den passenden Weg.