AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Unterlagen für geerbte Immobilien —
wir beschaffen alles, was fehlt.
Grundbuchauszüge, Energieausweise, Baupläne, Teilungserklärungen, Wohnflächenberechnungen — fehlende Unterlagen sind einer der häufigsten Bremsklötze beim Umgang mit einer Erbimmobilie. FABONO koordiniert Behörden, Archive und Sachverständige.
Aus meiner Praxis
Was Erben mich am häufigsten fragen
Welche Papiere wirklich gebraucht werden, wissen die wenigsten Erben am Anfang. Die fünf Fragen, die ich am häufigsten höre.
Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?
Frau Becker beantragt den Auszug beim Amtsgericht des Lageorts. Als Erbin mit Erbnachweis hat sie Anspruch. Kosten: etwa 10 bis 20 Euro.
Wofür brauche ich die Teilungserklärung?
Bei der geerbten Eigentumswohnung von Familie Lehmann steht in der Teilungserklärung, dass der Keller dazugehört — die Hausverwaltung behauptete das Gegenteil. Ohne das Dokument hätte Geld gefehlt.
Was steht im Baulastenverzeichnis?
Herr Kovač erfährt, dass sein geerbter Hof eine Baulast für den Nachbarn trägt: ein Wegerecht. Wer das beim Verkauf nicht offenlegt, riskiert die Rückabwicklung.
Brauche ich einen Energieausweis?
Lisa möchte das Elternhaus verkaufen. Ohne Energieausweis kein Angebot, kein Inserat, im Zweifel Bußgeld. Ausstellung: meist 50 bis 500 Euro.
Wie alt darf ein Energieausweis sein?
Der Energieausweis aus 2014 ist 2026 abgelaufen — zehn Jahre Gültigkeit. Vor Verkauf oder Vermietung neu erstellen lassen.
WANN BESCHAFFUNG NÖTIG WIRD
01
Verkauf vorbereiten.
Käufer und Banken erwarten vollständige Unterlagen. Fehlen sie, scheitern Verkäufe oder verzögern sich um Wochen.
02
Vermietung gesetzeskonform.
Energieausweis ist Pflicht, Wohnflächenberechnung muss nachvollziehbar sein. Fehlen diese, drohen Bußgelder und Streit.
03
Erbschaftsteuer-Erklärung.
Das Finanzamt verlangt nachvollziehbare Wertgrundlagen — Grundbuchauszug, Wohnfläche, Bewertung. Eine vollständige Akte beschleunigt die Bearbeitung.
04
Sanierungs-planung.
Vor Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen brauchen Architekten und Handwerker Baupläne und ggf. Statik-Unterlagen.
05
Erbschein-Antrag.
Für den Erbschein braucht das Nachlassgericht bestimmte Nachweise — wir koordinieren die Beschaffung und reichen ein.
06
WEG-Unterlagen.
Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Hausgeldhöhe, Wirtschaftsplan — wir holen alles von der Hausverwaltung.
DER ABLAUF
Drei Schritte —
strukturiert in zwei bis sechs Wochen.
01
Bestandsaufnahme
Wir sichten, was bereits vorhanden ist, und erstellen eine Liste der noch fehlenden Unterlagen — abhängig von dem, was Sie mit der Immobilie vorhaben.
02
Beschaffung
Wir beantragen die fehlenden Dokumente bei Grundbuchamt, Bauamt, Finanzamt, Hausverwaltung und Archiven — mit den nötigen Vollmachten, die wir vorab mit Ihnen klären.
03
Übergabe & Archivierung
Sie erhalten alle Unterlagen digital und physisch — strukturiert in einer Akte, die für Verkauf, Vermietung oder Steuererklärung sofort nutzbar ist.
Was nach der Beschaffung vorliegt: aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Baupläne und Baugenehmigungen, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung — eine vollständige, übergabefähige Akte digital und auf Papier. Behördengebühren plus transparentes Pauschalhonorar, in der Regel zwischen 200 und 800 Euro.
Aus den begleiteten Fällen
Fehler, die ich immer wieder sehe
Bei den Unterlagen entstehen Fehler, die sich erst Monate später rächen. Die fünf häufigsten.
Unterlagen aus Bequemlichkeit nicht anfordern.
Die Erbengemeinschaft Aydın verkauft das Mehrfamilienhaus ohne aktuellen Grundbuchauszug. Im Notartermin platzt der Vertrag, weil noch eine alte Grundschuld eingetragen ist.
Baulasten übersehen.
Frau Becker verkauft die Tante-Wohnung, ohne ins Baulastenverzeichnis zu schauen. Sechs Monate später erfährt der Käufer von einer Abstandsfläche — Schadensersatz.
Energieausweis im Schnellverfahren machen lassen.
Ein billiger Online-Anbieter stellt für 49 Euro einen Verbrauchsausweis aus — obwohl für das geerbte Vorkriegshaus ein Bedarfsausweis nötig wäre. Bußgeld bis 15.000 Euro möglich.
Teilungserklärung erst beim Notartermin lesen.
Familie Lehmann erfährt erst beim Notar, dass die Eigentumswohnung Gemeinschaftseigentum am Keller hat — verkauft hatten sie ihn als Sondereigentum. Vertrag rückabwickeln.
Versicherungsunterlagen wegwerfen.
Die Tochter wirft alte Versicherungsordner weg. Drei Monate später kommt ein Wasserschaden — niemand weiß mehr, wo welche Police war. Die Regulierung verzögert sich um Monate.
HÄUFIGE FRAGEN
Wie lange dauert das?
Zwei bis sechs Wochen — abhängig davon, welche Behörden involviert sind und wie ausgelastet diese sind. Grundbuchauszüge gehen oft in wenigen Tagen, Bauakten brauchen länger.
Kann ich das nicht selbst machen?
Doch, grundsätzlich schon. Aber: Sie brauchen Vollmachten der Erbengemeinschaft, kennen meist nicht alle nötigen Stellen, und Bauarchive sind oft nicht digital zugänglich. Für viele Erben ist der Zeitaufwand unverhältnismäßig.
Was, wenn Unterlagen nicht mehr existieren?
Bei sehr alten Häusern können einzelne Dokumente verloren sein. Wir prüfen Alternativen: Notarakten, Sachverständigen-Rekonstruktion, Eigentümerprotokolle. Eine Lösung gibt es fast immer.
Brauche ich wirklich einen Energieausweis?
Bei Verkauf und Vermietung ist er Pflicht — nicht erst beim Mietvertrag, sondern bereits bei der ersten Besichtigung. Bußgelder bei Verstoß bis 15.000 Euro.
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HÄUFIGE FRAGEN
Wo finde ich Unterlagen, die ich nicht finden kann?
Je nach Dokument: Grundbuchauszug beim Grundbuchamt am Belegenheitsort der Immobilie (kostenpflichtig, ca. 20 €). Energieausweis bei der Hausverwaltung oder beim Vorbesitzer-Energieberater; falls keiner existiert: neu erstellen lassen (ca. 100-500 €). Teilungserklärung bei der Hausverwaltung oder dem Grundbuchamt. Mietverträge in den Unterlagen des Erblassers, sonst bei den Mietern. Versicherungspolicen bei der Versicherung. Wir übernehmen die Beschaffung.
Was tun, wenn wichtige Unterlagen verloren sind?
Praktisch alles ist rekonstruierbar: Grundbuchauszüge sind beim Grundbuchamt neu zu beziehen. Bauakten bei den Bauämtern (oft mit Aufwand und Wartezeit). Energieausweise lassen sich neu erstellen. Alte Mietverträge bei den Mietern selbst oder über die Hausverwaltung. Versicherungen über die Police-Nummer beim Versicherer. Erbschein, Sterbeurkunde, Testament beim Nachlassgericht. Aufwand: typischerweise 2-6 Wochen Beschaffung. Wir koordinieren alle Anträge.
Welche Unterlagen brauche ich bei einer geerbten Eigentumswohnung zusätzlich?
Bei ETW kommen wichtige Spezial-Unterlagen dazu: Teilungserklärung (regelt Eigentum am Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum), Beschluss-Sammlung der Eigentümerversammlung (mindestens letzte 3-5 Jahre), Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen der WEG, Bestätigung der Instandhaltungsrücklage, Verwalter-Bestätigung der ordnungsgemäßen Zahlungen des Erblassers. Diese Unterlagen sind für Käufer und Banken zwingend nötig. Wir beschaffen sie bei der Hausverwaltung.
Was tun mit alten Dokumenten aus dem Haushalt des Erblassers?
Drei Kategorien: Aufbewahren — Steuerunterlagen der letzten 10 Jahre, Versicherungspolicen, Rentenbescheide, Grundbuch- und Notarurkunden (Originale immer aufbewahren), Familienurkunden. Prüfen vor Entsorgung — alte Sparbücher, Aktien, Versicherungspolicen die unbekannt sind (häufig vergessene Vermögen!). Entsorgen mit Datenschutz — alte Kontoauszüge, persönliche Briefe, alte Verträge ohne weitere Bedeutung. Wir helfen bei der Sichtung — manchmal stecken Schätze drin.
→ Entrümpelung · Was tun?
Brauche ich einen aktuellen Energieausweis?
Ja, beim Verkauf und Vermietung gesetzlich vorgeschrieben (EnEV/GEG). Es gibt zwei Arten: Bedarfsausweis (auf Basis der Bausubstanz und Energietechnik — genauer, teurer, ca. 300-500 €) und Verbrauchsausweis (auf Basis der letzten 3 Heizkostenabrechnungen — einfacher, günstiger, ca. 100-200 €). Bei Häusern bis Baujahr 1977 mit weniger als 5 Wohneinheiten ist der Bedarfsausweis Pflicht. Gültigkeit: 10 Jahre. Wir vermitteln zertifizierte Energieberater.
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