AUS 20+ JAHREN ERBIMMOBILIEN-PRAXIS · CLAUDIO BONELLI
Berliner Testament und die
gemeinsame Immobilie.
Veröffentlicht am 8. Juli 2026
Beim Berliner Testament erbt zunächst nur der überlebende Ehepartner — die Kinder werden erst beim zweiten Todesfall zu Erben. Was das für die gemeinsame Immobilie in der Praxis bedeutet, ordnen wir hier für beide Seiten ein: für den überlebenden Partner und für die Kinder als Schlusserben.
WAS EIN BERLINER TESTAMENT FÜR DIE IMMOBILIE BEDEUTET
Beim Berliner Testament setzen sich Ehepartner gegenseitig als Alleinerben ein. Verstirbt der erste Partner, geht die gemeinsame Immobilie vollständig auf den überlebenden Partner über — die gemeinsamen Kinder werden zu diesem Zeitpunkt noch nicht Miteigentümer, sondern erst als sogenannte Schlusserben beim Tod des zweiten Elternteils. Anders als bei der gesetzlichen Erbfolge entsteht beim ersten Erbfall also keine Erbengemeinschaft aus Ehepartner und Kindern.
DARF DER ÜBERLEBENDE PARTNER VERKAUFEN?
In der klassischen Form des Berliner Testaments — mit dem überlebenden Partner als unbeschränktem Alleinerben — ja, uneingeschränkt. Er kann die Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst bewohnen, ganz ohne Zustimmung der Kinder. Anders sieht es aus, wenn das Testament stattdessen eine Vor- und Nacherbschaft anordnet: Dann gilt der überlebende Partner nur als Vorerbe und braucht für einen Verkauf unter Umständen die Zustimmung der Kinder als Nacherben. Diese Variante ist seltener, kommt aber vor — ein Blick ins Testament schafft hier schnell Klarheit.
Unsicher, welche Variante vorliegt? Ausführlich ordnen wir die Vor-/Nacherbschafts-Konstruktion und ihre Folgen für den Verkauf auf einer eigenen Seite ein — inklusive der entscheidenden Frage, ob ein Vorerbe beschränkt oder befreit ist.
DER PFLICHTTEILSANSPRUCH DER KINDER BEIM ERSTEN ERBFALL
Auch wenn die Kinder beim ersten Erbfall testamentarisch übergangen werden, steht ihnen ein Pflichtteilsanspruch in Höhe der Hälfte ihres gesetzlichen Erbteils zu — den sie einfordern könnten. In der Praxis geschieht das selten, meist weil das Testament eine Pflichtteilsstrafklausel enthält: Wer den Pflichtteil beim ersten Erbfall geltend macht, wird beim zweiten Erbfall selbst nur auf seinen (geringeren) Pflichtteil gesetzt, statt regulär als Schlusserbe mitzuerben. Ein Rechenbeispiel macht den Effekt deutlich: Besteht der Nachlass überwiegend aus der selbstgenutzten Immobilie, kann eine sofortige Pflichtteilsforderung den überlebenden Partner zwingen, genau diese Immobilie zu verkaufen oder zu belasten — ein Ergebnis, das das Berliner Testament eigentlich verhindern sollte.
DER ZWEITE ERBFALL
Verstirbt auch der zweite Elternteil, geht die Immobilie regulär auf die Kinder als Schlusserben über — meist bilden mehrere Kinder dann eine Erbengemeinschaft. Erst zu diesem Zeitpunkt stellen sich die üblichen Fragen: gemeinsam behalten, vermieten oder verkaufen, und wie ein fairer Ausgleich unter den Geschwistern aussieht.
SONDERFALL
Wiederver-heiratung.
Heiratet der überlebende Partner erneut, kann das — je nach Ausgestaltung des Testaments — die ursprüngliche Absicht durchkreuzen: Der neue Ehepartner kann grundsätzlich miterbberechtigt werden. Eine Wiederverheiratungsklausel kann das im Testament vorab regeln; ob eine solche Klausel sinnvoll ist, ist eine Frage der individuellen Testamentsgestaltung und gehört zum Notar oder Fachanwalt für Erbrecht.
STEUERN
Ungenutzter Freibetrag.
Ein oft übersehener Nachteil: Da die Kinder beim ersten Erbfall nichts erben, bleibt ihr persönlicher Erbschaftsteuer-Freibetrag zu diesem Zeitpunkt ungenutzt. Beim zweiten Erbfall steht ihnen zwar wieder der volle Freibetrag zu — aber eben nur einmal statt zweimal. Bei größeren Vermögen kann das zu einer spürbar höheren Gesamtsteuerlast führen als bei der gesetzlichen Erbfolge.
HÄUFIGE FRAGEN
Können die Kinder den Verkauf der Immobilie durch den überlebenden Elternteil verhindern?
Bei der klassischen Alleinerben-Variante des Berliner Testaments: nein. Der überlebende Elternteil ist vollwertiger Eigentümer und kann frei über die Immobilie verfügen. Nur bei einer Vor-/Nacherbschafts-Konstruktion — deutlich seltener — kann eine Zustimmungspflicht der Kinder bestehen.
Sollten die Kinder ihren Pflichtteil beim ersten Erbfall einfordern?
Das ist eine finanzielle und familiäre Abwägung, keine pauschale Antwort — und wegen der oft vereinbarten Pflichtteilsstrafklausel meist mit wirtschaftlichen Nachteilen verbunden. Wir ordnen die Immobilien-Seite dieser Entscheidung ein; für die rechtliche und steuerliche Einzelfallbewertung empfehlen wir einen Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater.
Was passiert, wenn nur ein Kind vorhanden ist?
Dann entsteht beim zweiten Erbfall keine Erbengemeinschaft — das einzige Kind wird automatisch Alleinerbe der Immobilie. Die grundsätzliche Funktionsweise des Berliner Testaments (erst Alleinerbe des überlebenden Partners, dann Schlusserbe) bleibt davon unberührt.
Gilt beim zweiten Erbfall wieder die Sechs-Wochen-Frist zur Erbausschlagung?
Ja — jeder Erbfall ist rechtlich eigenständig. Auch als Schlusserbe im Berliner Testament haben die Kinder beim zweiten Erbfall wieder die reguläre Frist, um das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen.
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Pflichtteil beim Berliner Testament
Beim Berliner Testament werden Kinder im ersten Erbfall häufig enterbt — ihren möglichen Pflichtteil können sie mit unserem Rechner abschätzen.
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