Orientierungsrechner
Was kostet die Schenkung einer Immobilie?
Von Claudio Bonelli · 8 Min. Lesezeit · Veröffentlicht am 21. Juli 2026 · Zuletzt aktualisiert am 6. August 2026
Wie hoch ist der Freibetrag bei der Schenkungssteuer?
Ehepartner können 500.000 Euro steuerfrei erhalten, Kinder 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Für Geschwister, Nichten, Neffen und alle Nichtverwandten sind es 20.000 Euro (§ 16 ErbStG). Steuer fällt nur auf den Teil oberhalb dieser Grenze an — bei einem Kind also erst ab 400.001 Euro. Wie hoch sie ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab: Der Satz beginnt bei 7 Prozent und steigt mit dem Wert der Schenkung (§ 19 ErbStG).
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten überträgt, löst Schenkungsteuer aus — nach denselben Steuerklassen und Freibeträgen wie bei der Erbschaft. Der Vorteil: Der Freibetrag steht alle zehn Jahre neu zur Verfügung. Dieser Rechner gibt Ihnen eine erste Orientierung, wie hoch die Steuer ausfallen könnte.
Schritt 1 von 4
Verwandtschaft zum Schenker
Steuerklasse und Freibetrag richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen der schenkenden und der beschenkten Person.
Schritt 2 von 4
Wert der Schenkung
Maßgeblich ist der Verkehrswert der geschenkten Immobilie. Übernimmt die beschenkte Person Schulden (etwa ein Restdarlehen), mindern diese den steuerpflichtigen Wert.
Behält sich der Schenker ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert das den Wert zusätzlich — das bildet dieser Rechner nicht ab.
Schritt 3 von 4
Familienheim
Die Schenkung des selbst genutzten Familienheims unter Ehegatten ist steuerfrei (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG) — ohne Haltefrist und ohne Wertgrenze.
Rechenweg
Rechenweg im Detail
Ob Schenkung oder Erbe der günstigere Weg ist, hängt vom Einzelfall ab — Werte, Fristen und die persönliche Situation spielen zusammen. Wir strukturieren die Ausgangslage und vermitteln für die verbindliche Gestaltung an Steuerberater und Notare.
Kostenfreies ErstgesprächDer Rechner arbeitet vollständig in Ihrem Browser. Ihre Eingaben werden nicht übertragen und nicht gespeichert.
Praxis-Einschätzung
„Alle zehn Jahre gibt es den Freibetrag neu. Kein Vorteil wird so oft verschenkt wie dieser. Wer früh genug überträgt, nutzt ihn zweimal; wer wartet, nur einmal. Ich erlebe regelmäßig Familien, bei denen das Gespräch ein Jahr zu spät kommt. Bei Kindern geht es um 400.000 Euro — und zwar von Mutter und Vater getrennt.“
— Claudio Bonelli, Geschäftsführer · Immobiliengutachter
Mit welchem Wert das Finanzamt rechnet
Für die Schenkungssteuer zählt nicht, was Sie für die Immobilie bezahlt haben, und auch nicht, was Sie dafür bekämen. Das Finanzamt ermittelt einen eigenen Wert — nach festen Verfahren, ohne die Immobilie gesehen zu haben.
Welches Verfahren greift, hängt am Objekt:
- Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden mit Kaufpreisen vergleichbarer Objekte bewertet. Gibt es davon zu wenige, wird auf das Sachwertverfahren ausgewichen.
- Mietwohngrundstücke werden nach dem Ertrag bewertet, also nach der erzielbaren Miete.
- Alles Übrige über das Sachwertverfahren: Gebäude plus Boden, mit pauschalen Alterswertminderungen.
Weil das ein typisiertes Verfahren ist, liegt das Ergebnis regelmäßig über dem, was am Markt zu erzielen wäre — besonders bei älteren Häusern mit Sanierungsstau. Das Gesetz lässt dagegen ausdrücklich einen Gegenbeweis zu: Wer einen niedrigeren Wert nachweist, in der Regel durch ein Gutachten einer öffentlich bestellten Sachverständigen, wird mit diesem Wert besteuert.
Grundlage: §§ 182 bis 196 BewG für die Verfahren, § 198 BewG für den Nachweis des niedrigeren Werts.
Was ein Nießbrauch steuerlich bewirkt
Wer eine Immobilie überträgt und sich den Nießbrauch vorbehält, verschenkt wirtschaftlich weniger — der Beschenkte bekommt zwar das Eigentum, aber vorerst keinen Nutzen daraus. Das erkennt das Steuerrecht an.
Der Wert des Nießbrauchs wird berechnet und vom Wert der Schenkung abgezogen. Zwei Größen bestimmen ihn: der jährliche Nutzen, also die erzielbare Miete abzüglich der Kosten, und die statistische Lebenserwartung des Berechtigten. Je jünger der Schenkende, desto länger die erwartete Dauer und desto höher der Abzug.
Das ist der Grund, warum eine frühe Übertragung mit Nießbrauch doppelt wirkt: Der Freibetrag steht früher wieder zur Verfügung, und der steuerliche Wert der Schenkung ist niedriger als der Verkehrswert der Immobilie.
Die Gestaltung gehört zum Notar, die steuerliche Einordnung zum Steuerberater. Wir liefern die Zahl, auf der beides aufsetzt: eine belastbare Einschätzung von Wert und erzielbarer Miete.
Grundlage: §§ 14 und 15 BewG.
Wenn der Beschenkte Schulden mit übernimmt
Häufiger Fall: Auf der Immobilie lastet noch ein Kredit, und das Kind übernimmt ihn zusammen mit dem Haus. Damit ist die Übertragung nicht mehr rein unentgeltlich, sondern teils Schenkung, teils Kauf.
Für die Schenkungssteuer ist das günstig — nur der unentgeltliche Teil wird besteuert, die übernommene Schuld mindert die Bemessungsgrundlage.
Grunderwerbsteuer fällt nicht an, wenn zwischen Verwandten in gerader Linie übertragen wird, also zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln. Zwischen Geschwistern sieht es anders aus.
Beim entgeltlichen Teil kann dagegen Einkommensteuer entstehen — nämlich dann, wenn der Schenkende die Immobilie selbst vor weniger als zehn Jahren gekauft hat. Anfallen würde sie bei ihm, nicht beim Beschenkten. Ob dabei wirklich Einkommensteuer anfällt, ist derzeit umstritten und wird gerade vom Bundesfinanzhof geklärt. Bevor Sie unterschreiben, sollte ein Steuerberater draufschauen — nachher lässt sich daran nichts mehr ändern.
Grundlage: § 3 Nr. 6 GrEStG für die Verwandtenbefreiung, § 23 EStG für das Veräußerungsgeschäft. Zur offenen Frage: Niedersächsisches FG 2024, Revision beim BFH unter Az. IX R 17/24 — teilentgeltliche Übertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge unterhalb der historischen Anschaffungskosten.
Häufige Fragen zur Schenkungssteuer
Zählen Schenkungen von Mutter und Vater zusammen?
Nein. Jeder Elternteil hat seinen eigenen Freibetrag — ein Kind kann also von der Mutter 400.000 Euro und vom Vater 400.000 Euro steuerfrei bekommen, zusammen 800.000 Euro (§ 16 ErbStG). Gehört die Immobilie beiden gemeinsam, schenkt jeder seinen Anteil, und beide Freibeträge greifen. Gehört sie nur einem, ist auch nur dessen Freibetrag verfügbar. Wer das früh weiß, kann die Eigentumsverhältnisse rechtzeitig ordnen — die Gestaltung dazu übernimmt ein Notar oder Steuerberater.
Kann ich im Haus wohnen bleiben, wenn ich es verschenke?
Ja, über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, der im Grundbuch eingetragen wird. Der Unterschied: Beim Wohnrecht dürfen Sie selbst wohnen bleiben. Beim Nießbrauch dürfen Sie die Immobilie zusätzlich vermieten und die Miete behalten — auch dann, wenn sie längst dem Kind gehört. Das ist der Grund, warum viele Übertragungen zu Lebzeiten überhaupt möglich werden: Der Schenkende gibt das Eigentum ab, nicht die Nutzung. Was ein Nießbrauch steuerlich bewirkt, steht weiter oben auf dieser Seite. Die Ausgestaltung gehört zum Notar.
→ Nießbrauch bei geerbten Immobilien · Schenkung oder Vererben
Muss ich die Schenkung dem Finanzamt melden?
Ja, und zwar innerhalb von drei Monaten — die Pflicht trifft beide Seiten, den Schenker und den Beschenkten (§ 30 ErbStG). Bei Grundstücken meldet der Notar den Vorgang ohnehin, das ersetzt Ihre eigene Anzeige aber nicht automatisch. Auch wenn die Schenkung unter dem Freibetrag bleibt und keine Steuer anfällt, wird gemeldet.
Was passiert, wenn der Schenker innerhalb von zehn Jahren stirbt?
Dann wird die Schenkung mit dem Erbe zusammengerechnet, und der Freibetrag gilt für beides zusammen nur einmal (§ 14 ErbStG). Der Vorteil einer frühen Übertragung entsteht also erst, wenn die zehn Jahre vollständig verstrichen sind. Ein zweiter Punkt kommt dazu: Enterbte Angehörige können eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen, wenn innerhalb der letzten zehn Jahre verschenkt wurde. Dieser Anspruch schmilzt jährlich um ein Zehntel ab — unter Ehepartnern beginnt die Frist allerdings erst mit dem Ende der Ehe (§ 2325 BGB).
Kann ich eine Schenkung rückgängig machen?
Nur in engen Grenzen. Von sich aus zurückfordern kann der Schenker praktisch nur bei grobem Undank oder wenn er selbst verarmt — beides ist schwer durchzusetzen. Der übliche Weg ist deshalb ein Rückforderungsrecht im Schenkungsvertrag, das von vornherein festgelegt wird: etwa für den Fall, dass der Beschenkte vor dem Schenker stirbt, in Insolvenz gerät oder die Immobilie ohne Zustimmung verkauft. Solche Klauseln kosten nichts extra, wenn sie gleich mit beurkundet werden — nachträglich geht es nicht mehr.
→ Schenkung oder Vererben · Nießbrauch bei geerbten Immobilien
Ohne den Wert bleibt die Rechnung eine Schätzung
Für die Schenkungssteuer zählt der Wert der Immobilie. Beim Ausfüllen dieses Rechners ist das für die meisten eine grobe Annahme. Liegt sie weit unter dem Freibetrag, fällt die Ungenauigkeit nicht ins Gewicht. In der Nähe des Freibetrags entscheidet sie über das ganze Ergebnis. Und wer erst nach dem Notartermin nachrechnet, kann daran nichts mehr ändern. Deshalb gehört die Wertermittlung an den Anfang: Wir ermitteln den Marktwert vor der Übertragung, damit die Entscheidung auf einer Zahl steht.
Schenken oder vererben?
Der Rechner zeigt die Schenkungsteuer — der Ratgeber vergleicht Schenkung und Erbe als Wege der Vermögensübertragung und ordnet Vor- und Nachteile ein.
Zum Ratgeber: Schenken oder vererben