4,8 Millionen Babyboomer-Immobilien – doch wie viele werden wirklich verkauft?

Rund ein Drittel des Eigentumsbestands könnte Babyboomern zuzurechnen sein. Ob daraus tatsächlich eine große Verkaufswelle entsteht, weiß bislang niemand. Dafür fehlt eine erstaunlich einfache Zahl.

Rund 4,8 Millionen Eigentumsimmobilien könnten nach einer aktuellen Auswertung von Jacasa der Babyboomer-Generation zuzurechnen sein. Die Zahl macht Eindruck. Und sie führt schnell zu einer Vorstellung: Wenn diese Generation älter wird, müssten Millionen Häuser und Wohnungen nach und nach auf den Markt kommen.

In Regionen mit sinkender Bevölkerung könnte das die Preise belasten. In Ballungsräumen könnte zusätzlicher Wohnraum frei werden. Der Begriff „Silver Tsunami“ ist deshalb schnell zur Hand.

Nur: Die 4,8 Millionen sind keine 4,8 Millionen künftigen Verkaufsfälle.

Jacasa schätzt den Bestand anhand von Altersstruktur, Wohneigentumsquote und weiteren Annahmen. Die Zahl beschreibt also zunächst, wie viele Immobilien potenziell betroffen sein könnten.

Was davon tatsächlich am Markt ankommt, ist eine andere Frage.

Wie viele Immobilien werden in Deutschland tatsächlich wegen eines Generationenwechsels verkauft?

Zwischen Eigentum und Verkauf liegen oft Jahre

Wer mit Erbimmobilien arbeitet, sieht sehr unterschiedliche Verläufe.

Ein Ehepartner stirbt, der andere bleibt im Haus. Ein Kind übernimmt die Immobilie. Drei Geschwister erben gemeinsam und finden zunächst keine Lösung. Ein Haus wird vermietet. Ein anderes steht leer, weil über die Bewertung der Immobilie, Finanzierung oder die Auszahlung eines Miterben gestritten wird.

Manchmal fällt die Entscheidung nach wenigen Monaten. Manchmal nach Jahren.

Und nicht jeder Generationenwechsel beginnt mit einem Erbfall.

Ein Haus wird im Alter zu groß. Treppen werden mühsam. Pflege verändert die Wohnsituation. Eigentümer ziehen in eine kleinere Wohnung oder regeln die Übergabe bereits zu Lebzeiten.

Eigentumswechsel, Nutzungswechsel und Verkauf fallen also oft zeitlich auseinander.

Für den Markt ist das nicht nebensächlich. Preise reagieren nicht darauf, wie viele Häuser irgendwann einmal den Eigentümer wechseln könnten. Sie reagieren darauf, wie viele Häuser zu einem bestimmten Zeitpunkt tatsächlich angeboten werden.

Bei einem Elternhaus geht es selten nur um Wirtschaftlichkeit

Bei einem Elternhaus spielen neben wirtschaftlichen Überlegungen fast immer auch persönliche und familiäre Fragen eine Rolle.

Daran hängen Erinnerungen. Man ist dort aufgewachsen. Die Eltern haben dort jahrzehntelang gelebt. Vielleicht gehört das Grundstück schon lange zur Familie.

Das heißt nicht, dass finanzielle Überlegungen unwichtig sind. Aber sie stehen neben anderen Fragen.

Kann eines der Kinder das Haus übernehmen? Reicht die Finanzierung, um Geschwister auszuzahlen? Lohnt sich eine Vermietung? Welche Investitionen stehen an? Was bedeutet die Lösung steuerlich?

Solche Entscheidungen brauchen Zeit.

Wer aus einer großen Zahl älterer Eigentümer direkt auf eine ebenso große Zahl künftiger Verkaufsangebote schließt, überspringt diesen Teil des Prozesses.

Viele Häuser bringen gleich die nächste Entscheidung mit

Ein Teil der Babyboomer-Immobilien dürfte aus Ein- und Zweifamilienhäusern älterer Baujahre bestehen.

Beim nächsten Eigentümer geht es deshalb nicht nur um die Frage: behalten oder verkaufen?

Oft steht gleich die nächste Entscheidung an.

Heizung, Fenster, Dach oder Fassade können Investitionen verlangen. Der energetische Zustand passt nicht mehr zu heutigen Erwartungen. Manche Grundrisse stammen aus einer Zeit, in der Haushalte größer waren und andere Ansprüche an Wohnraum gestellt wurden.

Wer übernimmt, übernimmt also häufig auch einen Modernisierungsbedarf.

Das dürfte für Banken, Handwerk und Bauwirtschaft mindestens so interessant werden wie für den Immobilienhandel.

Denn mit dem Generationenwechsel wird nicht nur Vermögen übertragen. Häufig entsteht gleichzeitig neuer Kapitalbedarf.

Rhein-Main ist nicht Nordhessen, Sachsen-Anhalt oder das Saarland

Auch deshalb hilft die bundesweite Zahl nur begrenzt.

Ein älteres Einfamilienhaus in Wiesbaden, Frankfurt oder im wirtschaftsstarken Umland kann nach Jahrzehnten wieder auf den Markt kommen und weiterhin auf genügend Nachfrage treffen.

In einer Region mit Bevölkerungsrückgang kann dieselbe Immobilie ganz anders wirken.

Dort können viele ältere Eigentümer, wenig Zuzug, ein hoher Bestand älterer Einfamilienhäuser und bereits vorhandener Leerstand zusammenkommen.

Dann kann aus dem Generationenwechsel tatsächlich ein Angebotsproblem werden.

Interessant wären deshalb drei Größen nebeneinander:

• Wie viele Immobilien gehören älteren Eigentümern?
• Wie viele davon kommen innerhalb eines bestimmten Zeitraums tatsächlich auf den Markt?
• Und wie groß ist dort die Nachfrage?

Erst dann lässt sich vernünftig darüber sprechen, ob der Generationenwechsel Preise beeinflussen wird.

Wir wissen viel über den Verkauf – aber wenig über seinen Anlass

Deutschland sammelt große Mengen an Immobiliendaten.

Kaufpreise, Grundstücksgrößen, Wohnflächen, Baujahre und zahlreiche weitere Merkmale landen in den Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse.

Eine vergleichsweise einfache Information fehlt jedoch weitgehend:

Warum wurde verkauft?

Ein Arbeitsplatzwechsel und ein Verkauf nach dem Tod eines Ehepartners erscheinen am Ende beide als Immobilientransaktion.

Ebenso ein klassischer Erbfall, ein Umzug in eine kleinere Wohnung oder der Verkauf nach jahrelanger Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft.

Für die Kaufpreisstatistik mag diese Unterscheidung bislang nicht notwendig gewesen sein.

Für die Frage, wie stark der Generationenwechsel das Immobilienangebot verändert, wäre sie ausgesprochen hilfreich.

Der Erbfall wäre dabei nur eine Kategorie. Zum Generationenwechsel gehören auch Verkäufe nach dem Tod eines Partners, ein Wohnungswechsel im Alter, Pflege, eine Verkleinerung oder Entscheidungen, die bereits zu Lebzeiten getroffen werden.

Dabei wird das System gerade ohnehin umgebaut

Der Zeitpunkt für eine solche Diskussion ist günstig.

2026 wurde das Gesetz zur Digitalisierung des Vollzugs von Immobilienverträgen verabschiedet. Dokumente und Daten rund um den Immobilienkauf sollen künftig digital ausgetauscht werden – auch mit den Behörden, die nach dem Baugesetzbuch zuständig sind.

Das System verändert sich also ohnehin.

Ein Verkaufsanlass müsste dabei kein ausführlicher Bericht über persönliche Lebensumstände sein.

Wenige Kategorien könnten ausreichen. Beispielsweise: Erbfall oder Erbauseinandersetzung, altersbedingter Wohnungswechsel, gesundheitlich oder pflegebedingter Wohnungswechsel, Verkauf nach dem Tod eines Partners, familiäre Übertragung oder kein Zusammenhang mit einem Generationenwechsel.

Die Angabe könnte im Rahmen der ergänzenden Datenerhebung der Gutachterausschüsse erfolgen. Dort werden ohnehin zusätzliche Angaben zu den Immobilien abgefragt.

Für eine bundesweit belastbare Statistik wären einheitliche Definitionen und eine klare rechtliche Ausgestaltung notwendig. Eine freiwillige Abfrage könnte zunächst als Pilot dienen, wäre wegen unterschiedlicher Antwortquoten aber noch keine belastbare Zeitreihe.

Technisch wäre ein zusätzliches Merkmal kein Großprojekt.

Nach einigen Jahren wüssten wir deutlich mehr

Mit einer solchen Angabe könnte erstmals verfolgt werden, ob generationenbedingte Verkäufe tatsächlich zunehmen.

Man könnte Regionen vergleichen.

Man könnte sehen, welche Gebäudetypen häufiger betroffen sind.

Und man könnte untersuchen, ob solche Immobilien länger am Markt bleiben, häufiger modernisiert werden müssen oder andere Preisentwicklungen zeigen.

Für Kommunen wäre das interessant, weil Veränderungen in älteren Wohngebieten früher sichtbar würden. Banken bekämen Hinweise auf künftigen Finanzierungsbedarf. Für die Immobilienwirtschaft wäre besser abschätzbar, wo zusätzliches Angebot entstehen könnte.

Auch die Frage nach den regionalen Folgen ließe sich genauer beantworten.

Steigt der Anteil solcher Verkäufe in einem Ballungsraum mit hoher Nachfrage, kann dadurch dringend benötigter Wohnraum mobilisiert werden.

Passiert dasselbe in einer Region mit rückläufiger Bevölkerung und bestehendem Leerstand, können die Folgen völlig andere sein.

Heute sprechen wir über einen „Silver Tsunami“, ohne messen zu können, wie groß die Welle am Markt tatsächlich ist.

Nicht jede Immobilie muss verkauft werden

Auch die reine Zahl der Verkaufsfälle würde den Generationenwechsel nur teilweise erfassen.

Wird ein bisher selbst genutztes Haus nach einer Erbschaft vermietet, verändert sich der Mietmarkt.

Wird es umfangreich modernisiert, entstehen Investitionen.

Übernimmt eine jüngere Familie die Immobilie, wird bestehender Wohnraum anders genutzt.

Bleibt das Haus nach einem Erbfall für längere Zeit leer, steht vorhandener Wohnraum weder Käufern noch Mietern zur Verfügung.

Auch das gehört zur wirtschaftlichen Wirkung des Generationenwechsels.

Deshalb dürfte die Entwicklung der kommenden Jahre wesentlich vielfältiger ausfallen, als es der Begriff einer einzigen Verkaufswelle vermuten lässt.

4,8 Millionen sind nur der Anfang

Die Zahl von Jacasa macht sichtbar, wie groß der Immobilienbestand der Babyboomer sein könnte.

Mehr kann sie zunächst nicht leisten.

Ob daraus eine große Verkaufswelle entsteht, hängt davon ab, wann diese Häuser tatsächlich verfügbar werden, wo sie stehen und wie viele Käufer ihnen gegenüberstehen.

Die spannendere Zahl der kommenden Jahre könnte deshalb eine andere sein:

Welcher Anteil des tatsächlichen Immobilienangebots entsteht durch den Generationenwechsel?

Diese Zahl kennen wir bisher nicht.

Vielleicht sollten wir anfangen, sie zu erfassen.

Zum Autor

Claudio Bonelli arbeitet seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienwirtschaft und beschäftigt sich als Gründer von FABONO mit Erbimmobilien und dem Generationenwechsel von Immobilienvermögen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Frage, welche Folgen dieser Wandel für Eigentümer, Immobilienmarkt und Wirtschaft hat. Er ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH sowie Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobiliensachverständiger, Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienkaufmann (IHK).