VORSORGEN & ÜBERTRAGEN
Wohnrecht oder Nießbrauch —
was ist der Unterschied?
Wer ein Haus an die Kinder überträgt und trotzdem darin wohnen bleiben will, behält sich meist ein Recht vor. Zwei kommen in Frage: das Wohnrecht und der Nießbrauch. Beide werden im Grundbuch eingetragen, beide schützen die Eltern — aber sie reichen unterschiedlich weit.
Das Wohnrecht: selbst wohnen
Das Wohnrecht erlaubt, das Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB). Familienangehörige und nötige Pflegepersonen dürfen mit einziehen. Vermieten darf der Berechtigte nur, wenn ihm das ausdrücklich gestattet ist (§ 1092 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Der Nießbrauch: nutzen und Erträge ziehen
Der Nießbrauch geht weiter (§ 1030 BGB). Der Berechtigte darf die Immobilie selbst bewohnen, aber auch vermieten und die Mieten behalten. Dafür trägt er in der Regel auch einen Teil der laufenden Kosten. Er ist wirtschaftlich fast wie Eigentum — nur verkaufen kann er die Immobilie nicht.
Die Unterschiede auf einen Blick
| Merkmal | Wohnrecht | Nießbrauch |
|---|---|---|
| Selbst wohnen | ja | ja |
| Vermieten | nur, wenn gestattet | ja, soweit der Vertrag es nicht ausschließt |
| Mieteinnahmen | — | gehen an den Berechtigten |
| Laufende Kosten | regeln Gesetz und Vertrag | trägt der Berechtigte zu einem großen Teil, soweit der Vertrag nichts anderes bestimmt |
| Eintrag im Grundbuch | ja | ja |
| Ende | in der Regel mit dem Tod des Berechtigten | in der Regel mit dem Tod des Berechtigten |
Wer welche Kosten im Einzelnen trägt, lässt sich im Vertrag anders regeln als im Gesetz. Das gehört in das Gespräch mit dem Notar.
Was passiert, wenn Pflege nötig wird?
Ein Wohnrecht nützt wenig, wenn der Berechtigte ins Pflegeheim ziehen muss — vermieten darf er meist nicht. Beim Nießbrauch kann die Immobilie vermietet und die Miete für die Pflege verwendet werden. Welche Folgen ein Umzug ins Heim für das Recht und gegenüber dem Sozialamt hat, ist eine Frage für den Anwalt; sie sollte vor der Übertragung gestellt werden, nicht danach.
Steuer und Pflichtteil
Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch kann den steuerlichen Wert der Schenkung mindern; wie stark, rechnet der Steuerberater. Auch für den Pflichtteil anderer Angehöriger kann es eine Rolle spielen, welches Recht vorbehalten wurde — das klärt ein Anwalt.
Was ein solches Recht für den Wert bedeutet
Eine Immobilie, auf der ein Wohnrecht oder Nießbrauch lastet, ist schwerer zu verkaufen: Der Käufer bekommt Eigentum, aber nicht die Nutzung. Das drückt den Preis und verkleinert den Kreis der Käufer. Wer schon beim Überschreiben weiß, dass die Kinder später verkaufen wollen, sollte das bei der Wahl des Rechts mitdenken.
→ Der Nießbrauch mit Blick auf Wert und Verkauf: Nießbrauch bei geerbten Immobilien
Was wir übernehmen — und was nicht
Wir ordnen ein, was ein Wohnrecht oder Nießbrauch für Marktwert und Verkäuflichkeit Ihrer Immobilie bedeutet. Welches Recht für Sie passt und wie es formuliert wird, klären Sie mit dem Notar Ihrer Wahl, einem Anwalt und einem Steuerberater. Eine Empfehlung für den Einzelfall geben wir nicht.
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Einschätzung im Einzelfall. Ob und wie eine Übertragung in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit dem Notar Ihrer Wahl, einem Anwalt und einem Steuerberater.
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