VORSORGEN & ÜBERTRAGEN
Haus überschreiben —
was geschieht, was kostet es, was kann schiefgehen?
„Wir überschreiben das Haus auf die Kinder“ — so beginnt oft eine Überlegung, die viele Jahre wirkt. Gemeint ist meist eine Schenkung zu Lebzeiten, häufig mit einem Wohnrecht für die Eltern. Diese Seite erklärt, was dabei geschieht, und nennt die Punkte, die Sie mit Notar und Steuerberater klären sollten.
Was „überschreiben“ bedeutet
Überschreiben heißt: Das Eigentum an der Immobilie geht schon zu Lebzeiten auf einen anderen über, und der neue Eigentümer wird im Grundbuch eingetragen. Meist ist das eine Schenkung. Oft gibt der Beschenkte aber auch etwas zurück — er räumt den Eltern ein Wohnrecht ein, übernimmt ein Darlehen oder zahlt Geschwister aus. Der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Mit welchen Kosten zu rechnen ist
Für den Notar und das Grundbuchamt fallen Gebühren an, die sich vor allem nach dem Wert der Immobilie richten. Grunderwerbsteuer entsteht bei Schenkungen sowie bei Übertragungen an Ehegatten und Kinder in der Regel nicht (§ 3 Nr. 2, 4 und 6 GrEStG); bei Gegenleistungen kann es im Einzelfall anders sein. Die Hauptfrage ist meist die Schenkungsteuer.
Schenkungsteuer und die zehn Jahre
Für Schenkungen gelten dieselben persönlichen Freibeträge wie für Erbschaften. Nach heutigem Recht werden Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet; danach steht der Freibetrag erneut zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Über eine Reform der Erbschaft- und Schenkungsteuer wird politisch diskutiert — den aktuellen Stand kennt Ihr Steuerberater.
Welcher Wert für die Steuer angesetzt wird, ermittelt das Finanzamt nach eigenen Regeln; er kann vom Preis abweichen, den die Immobilie am Markt erzielen würde. Behalten Sie sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, kann das den steuerlichen Wert der Schenkung mindern.
→ Schenkungssteuer-Rechner · Schenkung oder Vererben
Wenn später Pflege nötig wird
Gerät der Schenker später in Not und kann seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten, kann er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB) — der Beschenkte kann das abwenden, indem er den fehlenden Unterhalt zahlt. Das betrifft besonders den Fall, dass die Kosten für ein Pflegeheim nicht gedeckt sind; dann kann auch das Sozialamt diesen Anspruch geltend machen. Ausgeschlossen ist die Rückforderung unter anderem, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit seit der Schenkung zehn Jahre vergangen sind (§ 529 BGB).
Auch der Pflichtteil kann eine Rolle spielen
Haben Sie weitere Kinder oder einen Ehepartner, kann eine Schenkung auch für deren Pflichtteil noch Jahre später Folgen haben (§ 2325 BGB). Wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, klärt ein Anwalt.
Was Sie vorher bedenken sollten
1
Sie geben Eigentum ab.
Nach der Übertragung entscheidet der neue Eigentümer — über Verkauf, Beleihung, Umbau. Ein vorbehaltenes Recht schützt das Wohnen, nicht jede Entscheidung.
2
Das Leben ändert sich.
Scheidung des Kindes, Schulden, ein früher Tod: Für solche Fälle lassen sich im Vertrag Rückforderungsrechte vereinbaren. Welche sinnvoll sind, klärt der Notar.
3
Geschwister gleich behandeln.
Bekommt ein Kind das Haus, fragen die anderen, was sie bekommen. Wer das früh offen bespricht, erspart der Familie später Streit.
Was wir übernehmen — und was nicht
Wir ermitteln den Marktwert der Immobilie und stellen die Unterlagen zusammen, die Notar und Steuerberater brauchen. Den Vertrag, die Rückforderungsrechte und die steuerliche Seite gestalten der Notar Ihrer Wahl, ein Anwalt und ein Steuerberater.
→ Immobilie für die Nachfolge vorbereiten
Hinweis: Diese Seite gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Einschätzung im Einzelfall. Ob und wie eine Übertragung in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären Sie mit dem Notar Ihrer Wahl, einem Anwalt und einem Steuerberater.
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