Das Haus gehört allen – und keiner kann entscheiden

Wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie erben, können unterschiedliche Interessen, Erinnerungen und finanzielle Möglichkeiten Entscheidungen über Jahre blockieren. Wie aus gemeinsamem Eigentum gemeinsamer Stillstand wird – und warum es dabei oft nur vordergründig um das Haus geht.

Ein Haus, drei Geschwister. Einer möchte verkaufen. Eine möchte das Elternhaus behalten. Der Dritte sagt zunächst: „Ich weiß es noch nicht.“

Was von außen nach einer überschaubaren Entscheidung aussieht, kann sich über Monate oder Jahre ziehen. In meiner Arbeit mit Erbimmobilien erlebe ich immer wieder, dass Erbengemeinschaften nicht daran scheitern, dass es keine Lösung gäbe. Häufig gibt es sogar mehrere vernünftige Lösungen. Das Problem ist: Keine davon ist für alle Beteiligten zur gleichen Zeit gleich gut.

Genau dort beginnt die Blockade.

Sie beginnt selten mit einem lauten Streit. Häufiger beginnt sie mit Vertagen. Einer möchte noch darüber schlafen, jemand will erst ein Gutachten abwarten, ein anderer lebt weit entfernt. Nach dem Tod der Eltern möchte ein Familienmitglied zunächst überhaupt keine weitreichende Entscheidung treffen. Niemand sagt ausdrücklich Nein. Und trotzdem passiert nichts.

Das Besondere an einer Erbengemeinschaft ist, dass mehrere Menschen plötzlich gemeinsam über Vermögen entscheiden müssen, das vorher oft einer einzigen Person oder einem Ehepaar gehörte. Aus einem Entscheidungsträger werden zwei, drei oder mehr. Bei einer Immobilie wird das besonders sichtbar: Sie lässt sich nicht einfach wie Geld aufteilen. Soll das Haus verkauft werden, müssen die Beteiligten gemeinsam zu einer tragfähigen Entscheidung kommen.

Dabei betrachten sie dieselbe Immobilie häufig völlig unterschiedlich. Für den einen ist sie Vermögen. Für den nächsten ist sie das Elternhaus. Für einen dritten bedeutet sie vor allem Arbeit, Kosten und Verantwortung. Alle sprechen über dasselbe Haus. Aber sie sprechen nicht über dieselbe Sache.

Problematisch wird es, wenn diese Unterschiede nicht ausgesprochen werden. Dann entzündet sich ein Konflikt etwa am Verkaufspreis. Auf dem Papier geht es um 50.000 Euro mehr oder weniger. Tatsächlich geht es vielleicht darum, dass ein Miterbe die Immobilie überhaupt nicht verkaufen möchte. Solange der eigentliche Konflikt unausgesprochen bleibt, hilft oft auch die nächste Bewertung nicht weiter.

Kaum eine Frage blockiert Erbengemeinschaften so zuverlässig wie die nach dem Wert. Da ist der am Markt erzielbare Preis, vielleicht ein Verkehrswertgutachten, Vergleichsangebote aus Immobilienportalen und Erzählungen aus der Nachbarschaft. Und dann gibt es noch einen Wert, der sich nicht berechnen lässt: den persönlichen.

Ein Haus, in dem die Eltern vierzig Jahre gelebt haben, kann sich für die Familie wertvoller anfühlen als für jeden Käufer. Der Markt berücksichtigt jedoch keine gemeinsamen Weihnachtsabende und keine Erinnerung an das eigene Kinderzimmer. Ein Käufer sieht Lage, Grundstück, Zustand, Grundriss und Investitionsbedarf.

Wenn persönliche Bedeutung und Marktwert nicht getrennt werden, wird der Preis schnell zum Stellvertreterkonflikt. Dann fallen Sätze wie: „Unter 800.000 Euro geben wir das Haus nicht her.“ Vielleicht ist der Betrag realistisch. Vielleicht auch nicht. Entscheidend ist, ob er Ergebnis einer Marktbetrachtung ist – oder Ausdruck davon, dass jemand innerlich noch nicht bereit ist zu verkaufen.

Besonders schwierig wird es, wenn ein Miterbe das Haus selbst übernehmen möchte. Auf den ersten Blick scheint das ideal: Das Haus bleibt in der Familie, die anderen erhalten Geld. In der Praxis entstehen gerade hier oft neue Blockaden. Zu welchem Wert soll übernommen werden? Und kann derjenige, der das Haus behalten möchte, die anderen überhaupt auszahlen?

Bei hohen Immobilienwerten geht es schnell um mehrere Hunderttausend Euro. Der Wunsch, das Elternhaus zu übernehmen, ist etwas anderes als die finanzielle Fähigkeit dazu. Wird diese Frage nicht früh geklärt, kann eine Erbengemeinschaft lange auf eine Lösung warten, die wirtschaftlich nie realistisch war.

Auch unterschiedliche Lebenssituationen verschärfen die Lage. Der eine benötigt seinen Anteil, eine andere könnte problemlos noch zwei Jahre warten, ein Dritter hofft auf steigende Immobilienpreise. Wer warten kann, besitzt einen Vorteil. Wer auf Geld angewiesen ist, steht unter Druck. So kann aus einer gemeinsamen Entscheidung unmerklich ein Verhandlungsspiel werden.

Das erklärt, warum Nichtstun so attraktiv sein kann. Eine Entscheidung verlangt Festlegungen: Ein Preis muss akzeptiert, ein Käufer ausgewählt, ein Vertrag unterschrieben oder eine Finanzierung organisiert werden. Abwarten verlangt zunächst nichts davon. Also wird vertagt. Nach Weihnachten wird weitergesprochen, dann nach dem Urlaub oder wenn die Zinsen günstiger sind. Aus drei Monaten wird ein Jahr.

Nichtstun ist jedoch nicht kostenlos. Versicherungen, Grundsteuer und laufende Kosten bleiben. Das Gebäude muss kontrolliert und gepflegt werden. Reparaturen werden notwendig. Und die ursprüngliche Blockade erzeugt neue Konflikte: Wer bezahlt den Handwerker? Wer kümmert sich um den Garten? Wer darf etwas beauftragen?

Und Familien haben eine Geschichte. Mit dem Erbfall sitzen manchmal alte Rollen wieder mit am Tisch: der Bruder, der schon immer entschieden hat; die Schwester, die sich übergangen fühlt; derjenige, der sich jahrelang um die Eltern gekümmert hat und findet, dass diese Leistung berücksichtigt werden müsste.

Dann geht es nicht mehr nur um Immobilien. Es geht um Anerkennung, alte Ungleichgewichte und das Gefühl, früher bevorzugt oder benachteiligt worden zu sein. Die Immobilie wird zur Bühne. Das erklärt, warum manche Auseinandersetzungen wirtschaftlich schwer nachvollziehbar wirken. Rein ökonomisch ergibt ein langer Streit über vergleichsweise kleine Beträge oft wenig Sinn. Familiär kann er einer eigenen Logik folgen.

Eine besonders tückische Form der Blockade entsteht, wenn sich eigentlich alle einig zu sein scheinen. „Wir wollen verkaufen“, sagen dann alle. Doch Einigkeit über das Ziel ist noch keine Einigkeit über den Weg. Welcher Preis? Zu welchem Zeitpunkt? Wer räumt das Haus? Was geschieht mit Erinnerungsstücken? Welches Kaufangebot ist akzeptabel?

Manchmal zeigt sich der eigentliche Konflikt erst, wenn ein konkreter Käufer da ist. Solange ein Verkauf abstrakt bleibt, kann man ihm leicht zustimmen. Liegt ein verbindliches Angebot auf dem Tisch, wird aus einer theoretischen Entscheidung eine endgültige. Dann wird klar: Das Elternhaus wird tatsächlich verkauft. Der Schlüssel wird übergeben.

Rechtlich gibt es Wege, eine festgefahrene Erbengemeinschaft aufzulösen; im äußersten Fall kann eine Teilungsversteigerung eine Rolle spielen. Doch dann ist die rechtliche Lösung oft nur noch das Ende eines Konflikts, der viel früher begonnen hat.

Nach meiner Erfahrung ist es selten der eine große Konflikt. Meist ist es eine Kette ungeklärter Punkte: Der Wert wurde nicht gemeinsam geklärt. Persönliche Ziele wurden nicht ausgesprochen. Die Finanzierung einer möglichen Übernahme wurde nie ernsthaft durchgerechnet. Zuständigkeiten fehlen. Entscheidungen werden vertagt.

Irgendwann streiten die Beteiligten scheinbar über das Haus. Tatsächlich streiten sie längst über etwas anderes.

Wie sich Blockaden vermeiden lassen

Gerade deshalb sollte eine Erbengemeinschaft nicht als Erstes die große Frage beantworten: verkaufen, vermieten oder innerhalb der Familie übernehmen? Zunächst sollte geklärt werden, worüber überhaupt Einigkeit besteht – und worüber nicht.

Wenn ein Miterbe das Haus behalten möchte, sollte diese Möglichkeit früh konkretisiert werden. Zu welchem Wert könnte eine Übernahme erfolgen? Wie hoch wäre die Auszahlung an die anderen? Ist die Finanzierung möglich? Und bis wann kann darüber Klarheit geschaffen werden? So wird aus einem Wunsch eine greifbare Option.

Dasselbe gilt für den Verkauf. Wenn alle verkaufen möchten, sollte früh geklärt werden, welche Preisvorstellung realistisch ist, wer die Vermarktung organisiert und nach welchen Kriterien ein Angebot angenommen werden soll.

Wichtig ist eine gemeinsame Faktenbasis. Solange jeder mit einer anderen Vorstellung vom Wert, vom Sanierungsbedarf oder von möglichen Mieteinnahmen argumentiert, diskutieren die Erben nicht miteinander, sondern mit ihren eigenen Annahmen. Eine unabhängige Bewertung oder fachliche Einschätzung nimmt der Familie die Entscheidung nicht ab. Sie sorgt aber dafür, dass alle über dieselben Zahlen sprechen.

Ebenso wichtig ist es, persönliche Interessen offen zu benennen. Wer verkaufen möchte, braucht vielleicht kurzfristig Geld. Wer das Haus behalten möchte, hängt emotional daran. Ein anderer will vor allem vermeiden, dass jahrelang Kosten entstehen. Solche Interessen müssen nicht unvereinbar sein. Schwierig wird es, wenn sie hinter scheinbar sachlichen Positionen verborgen bleiben.

Nach meiner Erfahrung brauchen Erbengemeinschaften außerdem einen zeitlichen Rahmen. Nicht jede Entscheidung muss sofort fallen, aber sie sollte einen Zeitpunkt bekommen. Wer eine Finanzierung klären möchte, sollte festlegen, bis wann. Wer zunächst einen bestimmten Verkaufspreis versucht, braucht einen Termin, an dem Bilanz gezogen wird. Ein offener Zeitraum ist einer der zuverlässigsten Wege in die Blockade.

Und manchmal braucht es einen neutralen Dritten. Innerhalb einer Familie hat fast jede Aussage eine Vorgeschichte. Eine Markteinschätzung des eigenen Bruders kann deshalb anders wirken als dieselbe Einschätzung einer unabhängigen Person.

Je nach Konflikt kann das ein Immobilienfachmann, Anwalt, Notar, Steuerberater oder Mediator sein. Entscheidend ist die Funktion: Sachfragen müssen wieder von Familienkonflikten getrennt werden.

Nach vielen Jahren mit Erbimmobilien ist für mich deshalb eine Erkenntnis besonders wichtig geworden: Bei einer festgefahrenen Erbengemeinschaft sollte man nicht zuerst versuchen, das Problem der Immobilie zu lösen. Man muss zunächst den Entscheidungsprozess der Gemeinschaft wieder funktionsfähig machen.

Wer möchte was? Warum möchte er es? Welche Möglichkeiten sind realistisch? Welche Fakten akzeptieren alle Beteiligten? Wer übernimmt welche Aufgabe? Und bis wann soll entschieden werden?

Erst danach lässt sich sinnvoll über das Haus sprechen.

Denn die gefährlichste Blockade in einer Erbengemeinschaft beginnt nicht unbedingt mit einem Nein. Sie beginnt oft viel früher: in dem Moment, in dem niemand mehr weiß, welche Entscheidung eigentlich noch fehlt.

Über den Autor

Claudio Bonelli arbeitet seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienwirtschaft und beschäftigt sich als Gründer von FABONO mit Erbimmobilien und dem Generationenwechsel von Immobilienvermögen. Sein Schwerpunkt liegt auf der Frage, welche Folgen dieser Wandel für Eigentümer, Immobilienmarkt und Wirtschaft hat. Er ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH sowie Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobiliensachverständiger, Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienkaufmann (IHK).