Wenn das Haus der Eltern verschwindet

Was mit Gärten, Böden und Baustoffen passiert, wenn Immobilien die Generation wechseln

Der Baum im Garten ist vielleicht älter als die Kinder, die das Haus einmal erben werden.

Er wurde gepflanzt, als die Familie einzog. Seitdem ist er gewachsen. Unter ihm wurde gespielt, später stand dort der Gartentisch. Die Hecke an der Grundstücksgrenze ist längst dicht, der Boden hinter dem Haus größtenteils unversiegelt. Das Gebäude selbst stammt vielleicht aus den 1960er- oder 1970er-Jahren.

Dann ziehen die Eltern aus oder sterben. Und plötzlich wird über alles neu entschieden: über das Haus, das Grundstück und den Garten.

Verkaufen? Sanieren? Abreißen? Das Grundstück teilen? Noch ein Haus darauf bauen?

Solche Situationen gehören seit vielen Jahren zu meiner täglichen Arbeit. Zunächst geht es fast immer um den Wert der Immobilie, darum, ob verkauft wird, ob eines der Kinder das Haus übernimmt und was eine Sanierung kosten würde.

Erst später wird sichtbar, dass bei einem solchen Eigentümerwechsel weit mehr verändert werden kann als ein Name im Grundbuch.

Ein Haus, an dem vielleicht 30 oder 40 Jahre kaum etwas Grundsätzliches gemacht wurde, wird plötzlich neu betrachtet. Kann man anbauen? Kann man teilen? Ist Platz für ein zweites Gebäude? Bleibt der Garten? Lohnt sich die Sanierung noch?

Bei einem einzelnen Grundstück ist das eine private Entscheidung. Wenn aber sehr viele ältere Eigentümer in den kommenden Jahren ihre Häuser weitergeben, verkaufen oder vererben, wird daraus eine größere Frage: Was passiert mit all diesen Häusern und Grundstücken, wenn eine neue Generation übernimmt?

Viele ältere Einfamilienhäuser stehen auf vergleichsweise großen Grundstücken. Gerade dort, wo Wohnraum knapp ist, liegt es nahe, diese Flächen besser zu nutzen. Wenn auf einem bereits erschlossenen Grundstück künftig zwei Familien statt einer wohnen, muss vielleicht an anderer Stelle weniger neu gebaut werden.

Noch immer werden in Deutschland täglich neue Flächen für Siedlung und Verkehr in Anspruch genommen. Zwischen 2021 und 2024 waren es nach Angaben des Umweltbundesamtes im Durchschnitt rund 50 Hektar pro Tag. ¹

Nur beginnt dort der nächste Konflikt.

Das Grundstück, auf dem noch ein zweites Haus Platz hätte, ist nicht einfach eine freie Fläche. Dort stehen vielleicht alte Bäume, Hecken und Sträucher. Teile des Bodens wurden nie versiegelt. Gerade im Sommer merkt man, welchen Unterschied das macht.

Ein großer Baum ist nicht innerhalb von zwei Jahren zu ersetzen. Er spendet Schatten, kühlt seine Umgebung und braucht Jahrzehnte, bis er diese Wirkung erreicht. Unversiegelter Boden lässt Wasser versickern. In Hecken, Sträuchern und älteren Gärten finden Tiere Rückzugsräume, die in dichter bebauten Gebieten seltener werden.

Das Umweltbundesamt weist auf die Bedeutung von Stadtbäumen, Grünflächen und privaten Gärten für das Stadtklima hin. Untersuchungen zeigen, dass große Baumkronen und Verschattung die Wärmebelastung im direkten Umfeld deutlich reduzieren können. ²

Und da wird es kompliziert: Wir brauchen mehr Wohnungen und wollen weniger neue Flächen am Stadtrand verbrauchen. Gleichzeitig brauchen Städte bei steigenden Temperaturen Bäume, unversiegelte Böden und Flächen, auf denen Regenwasser versickern kann. Auf demselben Grundstück können diese Ziele unmittelbar aufeinandertreffen.

Beim Gebäude selbst sieht es ähnlich aus.

Ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1965 kann energetisch weit von heutigen Standards entfernt sein. Dach, Fenster und Heizung müssen vielleicht erneuert werden. Ein Neubau könnte im späteren Betrieb deutlich weniger Energie benötigen.

Aber bevor ein Neubau entsteht, muss das vorhandene Gebäude erst einmal verschwinden. Beton, Ziegel, Holz, Stahl und andere Materialien stecken dort seit Jahrzehnten. Beim Abriss werden sie ausgebaut, abtransportiert, aufbereitet oder entsorgt. Für das neue Gebäude werden wiederum Rohstoffe benötigt.

2024 fielen in Deutschland rund 182,8 Millionen Tonnen Bau- und Abbruchabfälle an. Dazu gehören nicht nur Wohnhäuser, sondern auch Straßenbau und andere Bauarbeiten. ³

Deshalb stelle ich mir bei älteren Häusern inzwischen häufiger eine einfache Frage: Was kann das Gebäude noch?

Manche Einfamilienhäuser lassen sich teilen. Andere können aufgestockt werden. Auf manchen Grundstücken ist zusätzlicher Wohnraum möglich, ohne das bestehende Haus abzureißen. Und es gibt natürlich Häuser, bei denen ein Neubau sinnvoller sein kann. Eine allgemeine Antwort gibt es nicht.

Was mich vielmehr wundert: Wir wissen erstaunlich wenig darüber, was nach solchen Eigentümerwechseln tatsächlich geschieht. Wie viele ältere Häuser werden umfassend saniert? Wie viele werden abgerissen? Wie viele Grundstücke werden geteilt oder stärker bebaut? Was passiert mit den alten Gärten?

Auch Leerstand gehört zu diesem Übergang. Nach einem Todesfall wird ein Haus nicht automatisch wenige Wochen später wieder genutzt. Die Erben wohnen vielleicht in anderen Städten. Es gibt mehrere Eigentümer. Das Haus muss geräumt werden. Einer möchte verkaufen, der andere nicht. Unterlagen fehlen oder rechtliche Fragen sind noch nicht geklärt.

Dann steht ein Haus erst einmal leer. Nicht aus Spekulation. Es befindet sich schlicht zwischen zwei Nutzungen. Aus meiner Praxis kenne ich solche Fälle gut. Was wir kaum wissen, ist, wie viel Wohnraum auf diese Weise zeitweise nicht genutzt wird. Gerade dort, wo Wohnungen fehlen, wäre diese Zahl interessant.

Hinzu kommt eine weitere Veränderung. Viele dieser Häuser wurden für ein Klima gebaut, das nicht mehr ganz dem heutigen entspricht. Mehrere Wochen große Sommerhitze spielten beim Bau eines Einfamilienhauses in den 1960er-Jahren kaum eine Rolle. Auch Starkregen, Regenwasserrückhaltung oder Hitzeschutz wurden anders bewertet.

Wer ein solches Haus heute übernimmt und grundlegend umbaut, muss deshalb Fragen stellen, die die vorherige Generation häufig nicht hatte. Wie heiß wird es im Dachgeschoss? Wo kann Regenwasser versickern? Muss die Einfahrt wirklich vollständig gepflastert werden? Lässt sich der alte Baum erhalten?

Jede dieser Entscheidungen betrifft nur ein Grundstück. In der Summe verändern sie unsere Städte und Gemeinden.

Der Generationenwechsel bei Immobilien ist deshalb für mich längst nicht mehr nur eine Frage von Erbschaft und Immobilienwert. Es geht auch darum, was wir mit dem machen, was bereits da ist: mit Gebäuden, in denen Rohstoffe seit Jahrzehnten verbaut sind, mit Grundstücken, die längst erschlossen sind, und mit Gärten, deren Bäume manchmal älter sind als diejenigen, die eines Tages über ihre Zukunft entscheiden.

Am Ende beginnt diese Veränderung oft ohne große Ankündigung. Ein paar Menschen sitzen zusammen. Vor ihnen liegen alte Bauzeichnungen und ein Schlüsselbund. Draußen stehen das Haus ihrer Eltern und ein Garten, der seit Jahrzehnten gewachsen ist.

Und irgendwann muss jemand entscheiden, was davon bleibt.

Über den Autor

Claudio Bonelli arbeitet seit über 20 Jahren in der Immobilienwirtschaft. Als Gründer von FABONO beschäftigt er sich schwerpunktmäßig mit Erbimmobilien und dem Generationenwechsel von Immobilienvermögen. Er ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH sowie Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobiliensachverständiger, Immobilienfachwirt (IHK) und Immobilienkaufmann (IHK).

Quellen

1. Umweltbundesamt: Indikator „Siedlungs- und Verkehrsfläche“ – Flächenneuinanspruchnahme 2021–2024.
2. Umweltbundesamt: Klimafolgen und Anpassung im Handlungsfeld Bauwesen – Bedeutung von Stadtgrün, Bäumen und Verschattung.
3. Statistisches Bundesamt: Bau- und Abbruchabfälle 2024, Pressemitteilung 2026.