Wir haben den Wohnungsmangel kommen sehen

Warum das Angebot trotzdem Jahre zu spät reagiert hat

Lange Schlangen vor Besichtigungen gab es in den Ballungsräumen schon vor 25 Jahren. Bis aus erkannter Nachfrage neue Wohnungen werden, vergeht mehr als ein Jahrzehnt. Über einen Markt, dessen Ursachen und Wirkungen weit auseinanderliegen.

Wenn heute über Wohnungsmangel gesprochen wird, denke ich oft an Besichtigungen vor 25 oder 30 Jahren zurück. War eine Wohnung ordentlich, vernünftig geschnitten und bezahlbar, bildeten sich vor dem Haus lange Schlangen. Eigentümer, die seit Jahrzehnten selbst vermieten, berichten Ähnliches. In den Ballungsräumen bestand das Problem selten darin, überhaupt einen Mieter zu finden. Die Frage war, welchem Interessenten man die Wohnung gibt.

Für jemanden, der beruflich mit Immobilien zu tun hat, sind das Marktsignale. Flächendeckenden Wohnungsmangel gab es damals nicht, dafür sind die regionalen Unterschiede zu groß. Immobilienmärkte sind lokale Märkte. Eine Wohnung steht dort, wo sie steht. Ein Grundstück lässt sich nicht verschieben, und Bauland in einer gefragten Stadt kann man nicht importieren.

Darin unterscheiden sich Immobilien von fast allen anderen Wirtschaftsgütern. Steigt die Nachfrage nach einem Produkt, lässt sich die Produktion erhöhen, Ware importieren und verteilen. Bei Immobilien funktioniert das nur eingeschränkt. Wächst die Nachfrage schneller als das Angebot, konkurrieren mehr Menschen um dieselben Wohnungen. Mieten und Preise geraten unter Druck, Grundstücke werden teurer. Das ist zunächst ein Marktmechanismus und noch keine politische Frage. Schwieriger zu beantworten ist die zweite Frage. Warum konnte das Angebot auf diese Signale nicht schneller reagieren?

Nachfrage entsteht schnell, Immobilien nicht

Wer vermietet oder vermittelt, erlebt Nachfrage unmittelbar. Ein Inserat geht online, kurz darauf kommen zehn Anfragen, bei der nächsten Wohnung fünfzig. Das ist der sichtbare Teil des Marktes. Dahinter stehen langfristige Veränderungen. Menschen ziehen dorthin, wo Arbeitsplätze entstehen. Junge Menschen gehen für Studium und Ausbildung in die Städte. Haushalte werden kleiner, nach Trennungen werden aus einem Haushalt zwei, Ältere bleiben länger allein in ihrer Wohnung.

Seit 1991 ist die Zahl der Privathaushalte in Deutschland von gut 35 auf rund 41 Millionen gestiegen, der Anteil der Einpersonenhaushalte von etwa einem Drittel auf über 41 Prozent (Statistisches Bundesamt). Für den Wohnungsbedarf zählt daher die Zahl der Haushalte, der Zuschnitt der gesuchten Wohnungen und vor allem der Standort. Die Einwohnerzahl allein sagt darüber wenig aus.

Vor der Wohnung kommt das Grundstück

Eine Wohnung entsteht nicht mit der Baugenehmigung, ihre Geschichte beginnt viel früher. Zuerst braucht es ein Grundstück. Dann stellt sich die Frage, ob dort überhaupt gebaut werden darf, welche Nutzung zulässig ist, welche Dichte, welche Höhe, wie viele Wohnungen möglich sind. Fehlt das Baurecht, muss es geschaffen werden, womöglich über einen Bebauungsplan, mit Erschließung, Verkehr, Schulen, Kitas, Ver- und Entsorgung. Oft sind zusätzlich Eigentumsverhältnisse zu klären.

Danach beginnt die Projektentwicklung. Was lässt sich wirtschaftlich bauen? Was kostet der Bau, was die Finanzierung? Welche Miete müsste erzielt werden, und gibt es dafür einen Markt? Nur wenn diese Antworten zusammenpassen, wird aus einem Grundstück ein Projekt und irgendwann eine fertige Immobilie.

Der Blick auf die Fertigstellungen eines Jahres zeigt deshalb nur das Ende dieser Kette. 2025 wurden in Deutschland rund 206.600 Wohnungen fertiggestellt, 18 Prozent weniger als im Vorjahr und so wenige wie zuletzt 2012. 2020 waren es gut 306.000, 2009 rund 159.000. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung lagen zuletzt durchschnittlich 27 Monate, 2020 waren es 20. Auch diese Spanne beginnt spät. Grundstücksankauf, Baurechtschaffung, Planung und Kalkulation liegen davor.

Die Schlange vor der Besichtigung ist kein Frühwarnsignal

Damit zurück zu den Besichtigungen. Wenn sich vor einem Haus eine Schlange bildet, weil dort eine bezahlbare Wohnung angeboten wird, beginnt in diesem Moment nicht der Wohnungsmangel. Dann ist er längst da. Die Schlange ist das Ergebnis dessen, was Jahre vorher passiert ist oder eben nicht. Zu wenige Grundstücke wurden mobilisiert, Planungsrecht entstand zu langsam, Projekte wurden nicht umgesetzt oder waren wirtschaftlich nicht darstellbar. Gleichzeitig stieg die Nachfrage.

Wer diesen Markt verstehen will, muss einige Jahre zurückschauen, bevor die Schlange entstand. Wie entwickelten sich Haushaltszahlen und Arbeitsplätze? Wie viel Bauland stand zur Verfügung, wie viel neues Planungsrecht entstand, und wie viele Projekte waren wirtschaftlich realisierbar? Demografie, Immobilienmarkt, Grundstücksmarkt, Stadtplanung, Finanzierung und Bau lassen sich nicht getrennt betrachten. Sie treffen alle auf derselben Fläche zusammen.

Hohe Nachfrage allein baut keine Wohnung

Theoretisch zieht ein steigender Preis zusätzliches Angebot an. Bei Immobilien stößt dieser Mechanismus schnell an Grenzen. Mit der Nachfrage steigen meist auch die Grundstückspreise, hinzu kommen Bau- und Finanzierungskosten. Für einen Projektentwickler zählt deshalb wenig, wie viele Menschen grundsätzlich eine Wohnung suchen. Er muss kalkulieren, ob sich auf einem konkreten Grundstück ein konkretes Projekt zu Kosten realisieren lässt, die der spätere Markt trägt.

So kommt es, dass eine Stadt erheblichen Wohnungsmangel hat und geplante Projekte trotzdem nicht gebaut werden. Ergeben Grundstück, Bau, Finanzierung und Anforderungen zusammen einen Preis, der über der Zahlungsfähigkeit der Nachfrage liegt, funktioniert das Projekt wirtschaftlich nicht. Bedarf ist noch keine zahlungsfähige Nachfrage, und zahlungsfähige Nachfrage ist noch kein realisierbares Bauprojekt.

1,9 Millionen leere Wohnungen und trotzdem Mangel

Wie lokal dieser Markt ist, zeigt die Leerstandsdebatte. Beim Zensus 2022 wurden bundesweit rund 1,9 Millionen leerstehende Wohnungen gezählt, während Menschen in den Ballungsräumen verzweifelt nach bezahlbarem Wohnraum suchen. Beides stimmt. Es gibt nicht den einen deutschen Wohnungsmarkt, sondern viele regionale und lokale Teilmärkte.

Auch innerhalb einer Stadt kann das Angebot am Bedarf vorbeigehen. Gesucht wird die bezahlbare Drei-Zimmer-Wohnung für eine Familie, vorhanden sind hochpreisige Neubauten. Wohnungen zu zählen genügt deshalb nicht. Man muss fragen: welche Wohnung, an welchem Standort, für welchen Haushalt, zu welcher Miete.

Ohne Boden kein Wohnungsbau

Jede Immobilie beginnt mit Boden, und Boden ist nicht vermehrbar. In Ballungsräumen wird das zum Engpass. Dass private Eigentümer wirtschaftlich handeln und einen guten Preis erzielen wollen, versteht sich von selbst. Bei kommunalen Flächen kommt eine Überlegung hinzu. Eine Kommune kann heute verkaufen und den Erlös vereinnahmen. Sie kann sich auch fragen, welche strategische Bedeutung dieses Grundstück in 20 oder 30 Jahren hat. Der Verkaufspreis ist sofort sichtbar, der Wert künftigen Handlungsspielraums steht in keiner Bilanz. Vorhanden ist er trotzdem.

Dahinter stehen zwei verschiedene Zeithorizonte. Ein Grundstück lässt sich nur einmal verkaufen, eine Stadt entwickelt sich weiter.

Markt und Planung lassen sich ebenso wenig trennen. Ein Investor kann Nachfrage erkennen und Kapital bereitstellen, ein Entwickler ein gutes Konzept haben, ein Bauunternehmen bauen. Ohne geeignetes Grundstück und passendes Planungsrecht entsteht trotzdem keine Wohnung. Umgekehrt kann eine Kommune Bauland ausweisen und Baurecht schaffen. Rechnet sich das Projekt nicht, wird ebenfalls nicht gebaut.

Entscheidungen wirken mit jahrelanger Verzögerung

Über viele Jahre haben wir Einwohnerzahlen betrachtet, Stadtplanung betrieben, Grundstücke bewertet, über Baugenehmigungen, Baukosten und Mieten gesprochen. Als einen zusammenhängenden Immobilienzyklus haben wir diese Faktoren selten gelesen.

Ein heute nicht entwickeltes Grundstück fehlt nicht morgen früh. Ein Bebauungsplan, der sich um Jahre verzögert, verändert nicht am nächsten Tag die Miete. Die Wirkung kommt später, und deshalb werden Ursache und Wirkung in der Wohnungsdebatte leicht voneinander getrennt. Die Signale waren erkennbar. Schwierig war ihre Übersetzung in langfristige Immobilien- und Planungsentscheidungen.

Die Zukunft exakt vorhersehen kann niemand. Wer beruflich mit Immobilien zu tun hat, muss trotzdem über den heutigen Markt hinausdenken. Wo entstehen Arbeitsplätze? Wo wird Infrastruktur ausgebaut? Wie verändern sich Haushalte? Welche Grundstücke sind vorhanden, welches Baurecht besteht, und welche Projekte funktionieren unter künftigen Rahmenbedingungen noch?

Die Wohnung, die 2040 fehlt, fehlt nicht erst ab 2040. Ihre Geschichte beginnt womöglich heute, auf einem Grundstück, in einem Bebauungsplan, in einer Investitionsentscheidung oder in einem Projekt, das am Ende nicht gebaut wird. Erkennen wir die Signale des Immobilienmarktes früh genug, und schaffen wir die Voraussetzungen, damit aus Nachfrage neues Angebot entstehen kann?

Zur Person: Claudio Bonelli ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH in Wiesbaden und Gründer der auf Erbimmobilien spezialisierten Marke FABONO. Der Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobiliensachverständige (TAS) und Immobilienfachwirt (IHK) ist seit über 20 Jahren im Rhein-Main-Gebiet tätig.

Quellen: Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen und Bauüberhang 2025 (Pressemitteilung vom 22.05.2026); Statistisches Bundesamt, Mikrozensus, Privathaushalte; Zensus 2022, Wohnungsleerstand.