15 Jahre Mainzer Immobilienmarkt: Weniger Eigenheimverkäufe, deutlich weniger neue Eigentumswohnungen verkauft

Auswertung der Mainzer Grundstücksmarktberichte: 5.641 Kauffälle von freistehenden Einfamilienhäusern, Reihen- und Reihenendhäusern sowie Doppelhaushälften 2010 bis 2024 – der Fünfjahresdurchschnitt sank um 30 Prozent, Erstverkäufe neuer Eigentumswohnungen lagen 2024 76 Prozent unter 2014.

Mainz, 16. Oktober 2026. Wie hat sich der Mainzer Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen 15 Jahren verändert? Eine Auswertung der Grundstücksmarktberichte Mainz 2011 bis 2025 durch Claudio Bonelli, Gründer von FABONO, zeigt mehrere langfristige Verschiebungen. FABONO beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Erbimmobilien und dem Generationenwechsel von Immobilienvermögen und untersucht dabei insbesondere, wie demografische Veränderungen, Eigentümerwechsel und Lebensereignisse auf den Immobilienbestand und das Marktgeschehen wirken. In den drei in allen Berichten gleich bezeichneten Eigenheimsegmenten – freistehende Einfamilienhäuser, Reihen- und Reihenendhäuser sowie Doppelhaushälften – wurden zwischen 2010 und 2024 insgesamt 5.641 Kauffälle registriert. Das jährliche Transaktionsniveau ist gegenüber den frühen 2010er Jahren deutlich gesunken. Gleichzeitig gingen die Erstverkäufe neu gebauter Eigentumswohnungen stark zurück, während Weiterverkäufe vergleichsweise stabil blieben.

Die wichtigsten Erkenntnisse aus 15 Marktjahren

• 5.641 Kauffälle 2010 bis 2024: 2.317 Reihen- und Reihenendhäuser, 2.079 freistehende Einfamilienhäuser, 1.245 Doppelhaushälften
• Jahresdurchschnitt: 450 Kauffälle (2010–2014), 365 (2015–2019), 314 (2020–2024) – ein Rückgang um 30 Prozent
• 2024: 326 Kauffälle – rund ein Drittel unter 2010 (487) und 34 Prozent unter dem Höchstwert 2012 (494)
• Stadtteil-Stichprobe 2018 bis 2024: Bretzenheim und Gonsenheim vereinen 35 Prozent der ausgewerteten Fälle, die fünf stärksten Gebiete 67 Prozent
• Eigentumswohnungen: Erstverkäufe neu gebauter Wohnungen seit 2014 um 76 Prozent gesunken, Weiterverkäufe stabil
• Grenze der Daten: Der Verkaufsanlass wird nicht systematisch ausgewiesen; reine Erbfälle und unentgeltliche Schenkungen sind keine Kaufverträge und tauchen in den Daten nicht auf

5.641 Kauffälle in drei Segmenten

Anteile gerundet.

Für das jüngste Marktjahr 2024 weist der Gutachterausschuss 123 freistehende Einfamilienhäuser, 132 Reihen- und Reihenendhäuser sowie 71 Doppelhaushälften aus – zusammen 326 Kauffälle.

Eigenheimverkäufe seit Mitte der 2010er Jahre auf niedrigerem Niveau

2010 wurden in den drei Segmenten 487 Häuser verkauft – einer der höchsten Werte des Zeitraums; den Höchstwert erreichte 2012 mit 494 Kauffällen. In den Jahren 2007 bis 2009 hatte der Gutachterausschuss jeweils rund 420 Kauffälle ausgewiesen. Ab 2015 fielen die Zahlen auf ein niedrigeres Niveau. Im Fünfjahresdurchschnitt sank die Zahl der Kauffälle von 450 (2010–2014) über 365 (2015–2019) auf 314 (2020–2024). Den Tiefpunkt markiert 2023 mit 255 Kauffällen; der Gutachterausschuss bezeichnete dieses Jahr mit insgesamt 1.530 Kaufverträgen über alle Grundstücksarten als historischen Tiefpunkt seit Jahrzehnten. 2024 erholte sich der Markt auf 326 Kauffälle; bei bebauten Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser insgesamt stieg die Zahl der Kauffälle laut Gutachterausschuss um 29 Prozent. Das Niveau lag damit weiterhin rund 33 Prozent unter 2010, 34 Prozent unter dem Höchstwert 2012 und rund 23 Prozent unter den Jahren 2007 bis 2009.

Den starken Marktrückgang seit 2022 ordnet der Gutachterausschuss in ein Umfeld aus Zinsanstieg, Inflation und deutlich gestiegenen Baukosten ein. Der Rückgang der Verkaufszahlen setzte allerdings bereits 2015 ein – lange vor der Zinswende: Schon 2015 bis 2019 lag der Jahresdurchschnitt mit 365 Kauffällen rund 19 Prozent unter dem der Jahre 2010 bis 2014.

Kauffälle je Jahr in den Segmenten freistehende Einfamilienhäuser, Reihen- und Reihenendhäuser sowie Doppelhaushälften.

Die 15 Marktjahre zeigen damit kein stetiges Auf und Ab auf gleichem Niveau, sondern ein seit Mitte der 2010er Jahre deutlich niedrigeres Transaktionsniveau bei den betrachteten Eigenheimsegmenten.

Claudio Bonelli, Gründer von FABONO und Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH:

„Die Langfristauswertung zeigt zwei klare Verschiebungen: Bei Eigenheimen liegt das Transaktionsniveau seit Mitte der 2010er Jahre spürbar niedriger. Gleichzeitig sind die Neubau-Erstverkäufe von Eigentumswohnungen stark zurückgegangen. Für die Marktbeobachtung wird der vorhandene Immobilienbestand damit immer wichtiger.“

Stadtteil-Stichprobe: Schwerpunkte in Bretzenheim und Gonsenheim

Im Rahmen seiner Sachwertauswertung veröffentlicht der Gutachterausschuss zusätzlich stadtteilbezogene Zahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Reihenendhäuser sowie Doppelhaushälften. Diese Auswertung ist eine Stichprobe und eine eigene, kleinere Grundgesamtheit; sie ist nicht mit den 5.641 Kauffällen gleichzusetzen. 2024 umfasste sie 213 der 369 Kauffälle bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Für die Marktjahre 2018 bis 2024 ergeben sich 1.337 ausgewertete Fälle:

* „Mainz“ ist die vom Gutachterausschuss verwendete Gebietskategorie und nicht mit einem einzelnen Stadtteil gleichzusetzen.

Bretzenheim und Gonsenheim vereinen 467 Fälle beziehungsweise rund 35 Prozent der ausgewerteten Fälle. Die fünf Gebiete Bretzenheim, Gonsenheim, Finthen, Hechtsheim und Laubenheim kommen zusammen auf 894 Fälle – rund 67 Prozent der Stadtteil-Auswertung. Auch 2024 lagen Gonsenheim mit 39, Bretzenheim mit 36 und Finthen mit 28 ausgewerteten Fällen vorne. Ein Teil dieser Konzentration spiegelt die Größe der Stadtteile und ihres Eigenheimbestands wider; wie hoch der Umschlag im Verhältnis zum Bestand ist, lässt sich aus den Berichten allein nicht ablesen. Eine Relation der Kauffälle zum Gebäudebestand je Stadtteil wäre deshalb der nächste Schritt der Auswertung.

Eigentumswohnungen: Erstverkäufe neuer Wohnungen stark gesunken – Weiterverkäufe stabil

Parallel dazu hat sich die Transaktionsstruktur bei Eigentumswohnungen deutlich in Richtung Bestand verschoben. Erstverkäufe neu gebauter Eigentumswohnungen erreichten 2017 mit 424 Kauffällen ihren Höchstwert, fielen 2023 auf 47 und lagen 2024 bei 84 – gegenüber 2014 (350) trotz der Erholung ein Rückgang um rund 76 Prozent. Die Weiterverkäufe von Eigentumswohnungen blieben im gleichen Zeitraum nahezu unverändert: 817 Kauffälle 2014, 810 im Jahr 2024.

Für die 213 im Jahr 2024 ausgewerteten Ein- und Zweifamilienhäuser lag die durchschnittliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer bei 47 Jahren. In der vertieften, um Stadtteillage und Bodenwertanteil bereinigten Auswertung des Gutachterausschusses steht die Restnutzungsdauer in einem deutlichen Zusammenhang mit dem Kaufpreis. Auf das tatsächliche Baujahr lässt sie sich nicht direkt umrechnen, weil Modernisierungen sie verlängern und zu einem „fiktiven“ Baujahr führen.

Für den Generationenwechsel ist diese stärkere Bedeutung des Bestands relevant: Wenn deutlich weniger Neubauwohnungen erstmals verkauft werden, gewinnt die Frage an Bedeutung, wann bestehende Immobilien wieder auf den Markt kommen – etwa infolge von Erbschaft, Alter, Pflege, Verkleinerung oder anderen Lebensereignissen.

Generationenwechsel: Was die 15 Marktberichte nicht beantworten

Die veröffentlichten Grundstücksmarktberichte zeigen detailliert, was verkauft wird und zu welchen Preisen. Einen systematisch ausgewiesenen Verkaufsanlass enthalten sie jedoch nicht. In den veröffentlichten Auswertungen erfolgt keine Verknüpfung mit Erbfällen, dem Tod eines Partners, Pflegebedürftigkeit, Verkleinerung des Haushalts oder anderen Verkaufsanlässen. Hinzu kommt: Reine Erbfälle und unentgeltliche Schenkungen sind keine Kaufverträge und tauchen in den ausgewerteten Daten nicht auf. Ein vererbtes Haus, das die Erben behalten oder vermieten, bleibt für die Marktstatistik unsichtbar. Wie groß der Anteil des Generationenwechsels ist, der sich überhaupt in Kaufverträgen niederschlägt, lässt sich aus den Berichten nicht bestimmen.

Die 5.641 Kauffälle dürfen deshalb nicht als „Verkäufe durch den Generationenwechsel“ gelesen werden. Sie dokumentieren zunächst die langfristige Entwicklung des Mainzer Eigenheimmarkts und räumliche Schwerpunkte innerhalb der Sachwertauswertung. Für die Einordnung des Generationenwechsels fehlt jedoch eine zentrale Information: der Verkaufsanlass. Eine Verknüpfung von Gebäudetyp, Lage, Restnutzungsdauer und Verkaufsanlass könnte zeigen, welchen Anteil Erbschaften und andere Generationenwechsel-Ereignisse tatsächlich am Immobilienangebot haben.

„Die Marktberichte zeigen sehr genau, was verkauft wird, in welcher Lage und zu welchem Preis. Für den Generationenwechsel fehlt jedoch das Warum. Erst der Verkaufsanlass würde zeigen, welcher Teil des Angebots tatsächlich durch Erbschaft, Alter oder andere Lebensereignisse ausgelöst wird.“

Datenquelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Mainz, Grundstücksmarktberichte 2011–2025; eigene Auswertung.

Hinweise für Redaktionen: Die vollständige Datentabelle (Kauffälle je Segment und Jahr 2010–2024, Stadtteilwerte 2018–2024), druckfähige Grafiken und ein Pressefoto von Claudio Bonelli stehen auf Anfrage zur Verfügung. Claudio Bonelli steht für Interviews und Hintergrundgespräche zur Verfügung. Abdruck honorarfrei unter Angabe der Datenquelle, Beleg erbeten.

Über den Autor

Claudio Bonelli arbeitet seit mehr als zwei Jahrzehnten in der Immobilienwirtschaft und beschäftigt sich als Gründer von FABONO mit Erbimmobilien und dem Generationenwechsel von Immobilienvermögen. Sein Schwerpunkt liegt auf den Folgen dieses Wandels für Eigentümer, Immobilienmarkt und Wirtschaft. Er ist Geschäftsführer der GRUNDUM Immobilien GmbH sowie Diplom-Wirtschaftsingenieur (FH), Immobilienfachwirt (IHK) und Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken (Zertifikat der Fachhochschule Kaiserslautern).